北京進深 徐迪 近日，海開控股上地新盤戶型分布圖流出。

北區0017地塊：17棟洋房，面積段116/139/159/179㎡。

南區0024地塊：13棟洋房，面積段98/116/139/159㎡。

這個面積段，難怪功德寺雙子的業主炸鍋了。

和樾望雲：98/108/139/178㎡；和樾玉鳴139/178/216/267㎡。

除了和樾玉鳴有2棟200㎡+的大平層，其余戶型面積段高度重合。

而海開0702項目，據悉將拿出TOP級“頌系”規格打造。

超級界面、大體量架空層、豪標會所……再加上景觀花池贈送，得房率起碼高出同區域項目5個百分點。

客觀來看，在北京，這些規劃配置，甚至是跟不上其他區樓盤產品力的。但在海淀，起碼對功德寺雙盤而言，無疑是降維打擊。

海淀的房子，尤其是上地這種帶學區溢價的地段，金融屬性還是非常明顯的，甚至在很大程度上主導了購房者的決策邏輯。

功德寺雙子10萬+的單價遭瘋搶，本質上是在為一種稀缺性和確定性支付溢價。

然而，海開新盤同樣的面積段，更先進的產品力，意味著功德寺雙盤的資產護城河正在被迅速填平。

花大價錢買的新品還沒穿上身，過時了。對于將房產視為核心資產配置的家庭而言，這是真金白銀的賬面縮水。

與此同時，另一個支撐房子溢價的因素——學區屬性，也面臨著預期的落空。

“上地學區”作為功德寺雙子的核心賣點，現實卻是充滿不確定性的多校劃片與學位緊張，業主們聯名要求明確劃入上地學區的訴求，在教育資源日益均等化和人口結構變化的大背景下，注定是一場艱難的博弈。

此外，項目自身產品力的落后，也在“好房子”盛行的市場中被無限放大。

當周邊競品以更優的產品設計和更清晰的價值主張入市時，老項目“未收房即貶值”的落差感，成為點燃功德寺業主情緒的導火索。

當然，海開0702項目的最終方案還沒落定，以上戶型分布圖僅供參考。

后續是否會有調整？進深君以為，推倒重來概率很小。

設計和建筑標準的提升，是人居發展的必然趨勢，市場上總要有一個破局者，海淀樓市才會真正進入產品力與價格平衡的新階段。

然而，面對功德寺業主強烈的集體投訴與維權壓力，0702項目的推進節奏確已明顯放緩。

在多方博弈之下，局部細節的妥協與微調或許已在醞釀之中。

贈送面積對比

0702-18、24兩地塊為居住用地，東北角一塊，西南角一塊。

容積率均為2.2，地上計容面積約9.31萬㎡。

規劃30棟4-10層洋房：東區18地塊17棟，西區24地塊13棟。

戶型預計99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力為116㎡、139㎡四居。

其中99㎡起步建面就能做到三面寬，同區域這個面積段都是兩面寬。

139㎡四居則是對標功德寺雙子主力戶型，產品上更是進一步的升級迭代。

項目在總平圖上如實展示出了“一步陽臺”，沒有隱瞞、沒有玩雙標，結果卻引來爭議。

海淀帶一步陽臺的新盤不少，只不過都沒在總圖上畫出來，反而順利過關。

樓王層高3.3米

除了腳下面積的擴容，海開新盤還向上開拓了空間。

海開新盤絕大多數戶型層高是3米，但北區的兩棟179平米樓王棟，層高達到了3.3米。

而功德寺的樓王們，層高只做到3米，由于在新規前開建，個別樓棟甚至只有2.9米。

指標條件其實差不多，實際容積率均在2.2左右，限高都是30米。

海開能把樓王做高，是犧牲了一定的建筑高度，并沒有違規。

一切在于前期做設計時的取舍。

拿地回溯

去年12月23日，海淀上地0702街區地塊完成出讓。

海開控股以84.56億元總價競得，溢價率0.4%。

其中住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。

作為海淀本土國企，海開在當地開發過多個樓盤，包括去年與功德寺雙子同期較量的頤海澐頌，以及同在上地板塊的頂豪盤圓明天頌等。

上地新盤開發主體北京上宸房地產開發有限責任公司，成立于2026年1月12日。

注冊資本5000萬元，由海開控股獨資，項目公司法定代表人、董事、經理由葉星一人擔任。

葉星同時也是頤海澐頌的項目總，設計此前曾擔任融創香山壹號院設計總監、北京融創學府壹號院項目總經理。

上地項目地段很核心，鄰近地鐵13號線和昌平線換乘站清河站。

此外，上地西路還規劃有地鐵快線R5線。

東地塊范圍內規劃有公交中心站。出讓文件提到，考慮到入市商品房住宅項目銷售時序等因素，應適度提前實施建設，保障入駐前實施完成，避免產生輿情。

周邊有BHGMall上地店、北京清河萬象匯、中發百旺商城、北京市上地醫院、北京積水潭醫院（新龍澤院區）、上地公園、樹村郊野公園、廂黃旗公園等，生活配套成熟。

配套的產業地塊，要求符合中關村產業要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產業應用方向，致力于打造國際領先的人工智能應用產業集群。