5月23日，深圳蛇口中信城開信悅灣加推78套302平方米海景大平層，半小時售罄。總價5100萬元起步，頂樓復式總價高達2億元，折算單價接近40萬元一平方米。同一天，深圳寶中的觀潮府加推40套198到257平方米大平層，也開盤售罄。

很多人看到這個新聞，第一反應(yīng)是不是深圳樓市又熱了？

但國家統(tǒng)計局4月數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.8%，深圳同比下降6.5%。也就是說，深圳豪宅搶空的時候，深圳二手房整體還在跌。這兩個現(xiàn)象同時存在，才是今天樓市最真實的樣子。

意外不意外？驚喜不驚喜？

這件事的核心，不是房子本身，而是買房的人已經(jīng)分層了。大眾住宅的價格，主要由工資收入、就業(yè)預期、家庭現(xiàn)金流和銀行信貸決定。頂級豪宅的價格，主要由財富密度、資產(chǎn)配置、稀缺資源和圈層共識決定。

前者看的是收入，后者看的是資產(chǎn)。前者受月供約束，后者受稀缺性驅(qū)動。前者在做負債決策，為了買房往往要背上貸款，掏空六個錢包，所以買房決策會變得無比謹慎。而后者在做資產(chǎn)配置。

這兩套邏輯放在同一個樓市里，就會出現(xiàn)看起來很矛盾的畫面，一邊是二手房降價，一邊是豪宅搶空。一邊是居民貸款減少，一邊是5000萬以上的大平層被快速消化。

4月金融數(shù)據(jù)顯示，住戶貸款減少4902億元，其中短期貸款減少6102億元，中長期貸款只增加1199億元。居民端的加杠桿意愿明顯弱了。買房的底層邏輯已經(jīng)變了。過去買房是追漲，是上車，是買城市擴張，也可以是說買城市化進程。

現(xiàn)在買房更像一次審慎的資產(chǎn)負債表選擇。收入增長放慢，房價預期下降，很多家庭就不會再輕易把未來二三十年的現(xiàn)金流壓在一套房子上。大眾住宅的困難，是購買力和信心已經(jīng)支撐不起過去的價格體系。

但豪宅市場不是這樣。深圳信悅灣這類房子，不是賣給工資收入人群的。對這些人來說，房子不是單純居住空間，而是城市核心資源的憑證。深圳灣的海景、南山的產(chǎn)業(yè)、前海的金融、總部經(jīng)濟的密度、科技公司創(chuàng)造的股權(quán)財富，共同構(gòu)成了這類資產(chǎn)的定價基礎(chǔ)。40萬一平聽起來夸張，但頂級資產(chǎn)的價格從來不是由平均收入決定，而是由少數(shù)高凈值買家的邊際出價決定。

深圳為什么能出現(xiàn)這種成交？底層原因是財富密度。2026年胡潤全球富豪榜顯示，深圳有132位十億美元企業(yè)家，超過上海和北京，位居中國城市第一。這個數(shù)字背后，是過去幾十年科技、制造、金融、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、跨境電商、創(chuàng)投體系積累出來的財富池。一個城市的頂級資產(chǎn)能賣多貴，最終取決于這座城市聚集了多少超強購買力。深圳灣的價格是深圳財富結(jié)構(gòu)的投影。

不僅是深圳，上海也有，上海壹號院五批次開盤，66套房源1小時售罄，銷售額48億元，套均總價約7300萬元。翠湖天地六和庭108套豪宅當日售罄，銷售額接近120億元，套均總價接近1.1億元。這些項目并不代表上海所有房子都在上漲，它們代表的是極少數(shù)核心資產(chǎn)仍然擁有強定價權(quán)。真正稀缺的地段，真正強勢的城市資源，真正高門檻的產(chǎn)品，會在周期下行中變得更值錢。因為下行周期篩掉的是弱資產(chǎn)，不是所有資產(chǎn)。

這里面還有一層更深的原因，叫資產(chǎn)荒。過去高凈值資金有很多去處，地產(chǎn)、信托、私募、股權(quán)、地方項目、海外配置，都能承接大額資金。現(xiàn)在很多通道的回報下降了，風險上升了，傳統(tǒng)地產(chǎn)閉眼上漲的時代也結(jié)束了。越是在不確定的環(huán)境里，大額資金越傾向于尋找有共識、有稀缺性、有城市信用背書的資產(chǎn)。黃金是一類，好的公司股權(quán)是一類，一線城市最稀缺的住宅也是一類。

深圳40萬一平的房子半小時搶空，它暴露的是階層割裂。房地產(chǎn)正在從全民資產(chǎn)，變成分層資產(chǎn)。過去一輪樓市上漲，很多家庭享受到了房價上漲帶來的紅利。但今天紅利不再均勻分配，資金只流向確定、稀缺、且有共識的地方。大量普通住宅仍要面對庫存、人口、收入和信貸的壓力，極少數(shù)頂級資產(chǎn)會被財富階層繼續(xù)抬高價格。

換句話說，這些頂級豪宅之所以賣這么貴還這么快，展現(xiàn)了中國頂級富人的超強購買力，多的我就不說了大家自己去悟吧。

未來的樓市不會再回到普漲時代。真正有價值的資產(chǎn)會越來越稀缺，真正弱勢的資產(chǎn)會變得越來越美價值。核心城市的核心資源，會被越來越多資金爭奪。我之前從群里講過一個點，北京上海深圳廣州這種頂級城市，實際上是虹吸了周邊的所有小城市的人才和財富。這就導致，巨型城市崛起，而城市中的核心板塊會越來越值錢。而普通板塊的普通住宅，會繼續(xù)回到現(xiàn)金流和購買力本身。

再往深處看，最近出臺的《關(guān)于推行常住地提供基本公共服務(wù)的實施意見》，也會進一步改變城市資產(chǎn)的定價邏輯。這份文件的表面目標，是讓長期在城市生活但沒有落戶的人，也能逐步享有教育、醫(yī)療、社保、公租房、就業(yè)服務(wù)這些基本公共服務(wù)。它是公平改革，也是城鎮(zhèn)化改革，更是一次關(guān)于人口流向的制度調(diào)整。

過去，很多人留在大城市，最大的障礙不是工作，而是孩子上學、社保接續(xù)、看病報銷、住房保障這些隱性成本。戶籍像一道門檻，把城市資源分成了幾層。現(xiàn)在政策方向變了，公共服務(wù)開始從戶籍綁定轉(zhuǎn)向常住地綁定，這意味著人在哪里長期工作和生活，公共服務(wù)就逐步跟到哪里。聽起來是均等化，但從資產(chǎn)價格看，它很可能強化巨型城市的馬太效應(yīng)。

原因很簡單。公共服務(wù)跟著人走，人口不會平均流向所有城市。人會繼續(xù)流向就業(yè)機會多、產(chǎn)業(yè)密度高、收入上限高、教育醫(yī)療資源強的地方。越是能提供機會的城市，越容易吸引人口。越是人口繼續(xù)流入的城市，越容易獲得財政、土地、設(shè)施和公共服務(wù)投入。投入越多，城市資源越強，越會強化資產(chǎn)共識。這條鏈條一旦形成，強城市會更強，弱城市會更難留人。

這就是政策的雙重效果。站在民生角度，它是在補公平的短板。讓新市民獲得更穩(wěn)定的教育醫(yī)療社保和住房保障，是正確方向。公共服務(wù)改善以后，消費潛力才可能釋放出來。

但站在資產(chǎn)角度。公共服務(wù)越完善，強城市的居住價值越高。過去，一線城市的吸引力主要來自就業(yè)和收入。以后，教育醫(yī)療養(yǎng)老、住房保障、社保這些因素也會逐步加入定價體系。城市不再只是提供工作崗位，而是提供一整套生活系統(tǒng)。誰能提供更完整的系統(tǒng)，誰就能吸走更多人口和資金。

這會進一步抬高核心資源的價值。因為真正稀缺的從來不是房子本身，而是房子背后綁定的所有的資源。

中國的城市正在進入新一輪分層。頂級資產(chǎn)會繼續(xù)綁定最強城市，核心城市會繼續(xù)虹吸資源，馬太效應(yīng)加劇。