北京
國際清算銀行（BIS）最新發(fā)布的中國實際住宅房地產(chǎn)價格指數(shù)，記錄了過去18年里中國房價剔除通脹后的真實走勢。
2006年，指數(shù)還在85附近。之后四萬億、去庫存、棚改貨幣化，每一次政策托舉都把曲線往上推一個臺階。到2018至2020年前后，指數(shù)沖上了115的歷史高點。也就是說，剔除通脹后的真實房價，比2010年基準線漲了超過15%。
然后，曲線開始掉頭。不是震蕩，不是橫盤，是持續(xù)三年以上的單邊下行。
到2024年，實際住宅價格指數(shù)已經(jīng)跌到95以下——不僅把2016年之后的漲幅全部抹掉，甚至跌穿了2010年的基準線。一套房子在今天所代表的真實購買力，已經(jīng)退回到了十五年前的水平。
不是名義下跌，是實際財富縮水
房價的名義下跌和實際下跌是兩回事。二手房掛牌價從高位跌了20%，但如果把整體物價漲幅算進去，實際財富縮水的幅度要遠大于此。BIS做的就是這件事：用CPI平減，把名義房價還原成真實購買力。
這一次，沒有V型反彈
歷史上中國房價經(jīng)歷過多次假摔——2008年、2014年，每次跌完后都有政策托底，曲線重新抬頭。但這一次不同。2021年拐點之后，曲線一路向下沒有回頭。2023年的小幅反彈只是技術性喘息，2024年繼續(xù)走低。
預期變了，才是最大的變量
一張跨越18年的走勢圖，從高峰滑落到跌破基準線，它傳遞的信號不只是價格在跌，而是那個只漲不跌的時代可能真的過去了。BIS把中國這張圖放在全球44個經(jīng)濟體的房價數(shù)據(jù)庫中橫向對比，2021年之后的斜率，與日本1990年代泡沫破裂后的走勢有著令人不安的相似。
當然，全國指數(shù)掩蓋了城市間的分化——一線核心地段和三四線庫存是完全不同的故事線。但它回答了一個根本問題：如果把通脹剝掉，中國住宅的真實價值經(jīng)歷了什么。
答案就是：先漲了15%，又跌回去了。而曲線能不能止住，才是每個人都在等的真正答案。
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