來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 5月26日，廣州珠江新城核心地標(biāo)天匯廣場(chǎng)（IGC）迎來(lái)命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。富力地產(chǎn)與合景泰富同日發(fā)布公告，分別以1.6億元初始代價(jià)，將持有天匯廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的股權(quán)悉數(shù)出售予新鴻基地產(chǎn)旗下全資子公司。

交易完成后，新鴻基將以100%持股全盤接管這座總建面約45.95萬(wàn)平方米、涵蓋IGC高端商場(chǎng)、廣州康萊德酒店及地下車位的綜合體。

同時(shí)，這場(chǎng)交易也為一段長(zhǎng)達(dá)19年的三方合作畫上句號(hào)。2007年，富力、合景以46億元聯(lián)合競(jìng)得獵德村舊改地塊，隨后引入新鴻基，共同打造了這個(gè)珠江新城的城中村改造標(biāo)桿項(xiàng)目。

歷經(jīng)近二十年三方協(xié)同開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，如今內(nèi)資房企悉數(shù)退場(chǎng)、港資房企獨(dú)掌核心資產(chǎn)，新鴻基在廣州的商業(yè)版圖與行業(yè)影響力，正進(jìn)一步擴(kuò)大。

低價(jià)出售背后

從公告內(nèi)容獲悉，交易前，承載該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心主體為廣州市富景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，其核心資產(chǎn)包含廣州天匯廣場(chǎng)IGC商場(chǎng)、廣州康萊德酒店及相關(guān)地下停車位，總建筑面積約45.95萬(wàn)平方米，地處廣州珠江新城核心商務(wù)區(qū)。

交易前項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)層次清晰，形成三方合營(yíng)格局。富力通過(guò)全資附屬公司直接持有項(xiàng)目公司33.34%股本權(quán)益；剩余66.66%股權(quán)由境外合資平臺(tái)Precious Wave Investments Limited持有，而該境外平臺(tái)由合景泰富全資附屬公司與新鴻基地產(chǎn)各持股50%，相當(dāng)于三家主體均分項(xiàng)目權(quán)益、共同運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

交易細(xì)則來(lái)看，本次交易為兩筆獨(dú)立且同步落地的股權(quán)出售交易，交易對(duì)價(jià)規(guī)則一致。其一，富力全資附屬公司作為賣方，與新鴻基地產(chǎn)相關(guān)買方訂立協(xié)議，以1.6億元初始代價(jià)出售所持項(xiàng)目公司33.34%全部股權(quán)。

其二，合景泰富同步通過(guò)全資附屬公司，向新鴻基地產(chǎn)旗下買方運(yùn)時(shí)有限公司，出售其持有的境外合資平臺(tái)50%全部股權(quán)。

兩筆交易完成后，原三方合營(yíng)架構(gòu)徹底瓦解，新鴻基地產(chǎn)完整拿下項(xiàng)目公司100%股本權(quán)益，成為廣州天匯廣場(chǎng)IGC商場(chǎng)、廣州康萊德酒店及配套車位的唯一持有、經(jīng)營(yíng)及管理主體。

本次股權(quán)交易細(xì)節(jié)清晰，但交易價(jià)格成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。兩筆股權(quán)交易若僅計(jì)算初始對(duì)價(jià)，交易總價(jià)僅為3.2億元。

相較于項(xiàng)目百億級(jí)總投資、珠江新城臨江核心地段的稀缺價(jià)值，以及高端綜合體的優(yōu)質(zhì)定位，3.2億元的整體交易對(duì)價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，成為行業(yè)重要關(guān)注點(diǎn)。

究其原因，或與項(xiàng)目方背后的隱性成本有關(guān)。合景泰富在公告中直言，交易將解決與目標(biāo)集團(tuán)及/或合作合資企業(yè)物業(yè)有關(guān)的未決稅務(wù)問(wèn)題，并為集團(tuán)提供完整的退出方案。這表明，天匯廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部或存在復(fù)雜的稅務(wù)和歷史債務(wù)問(wèn)題需要處理。

而富力公告披露的信息也印證了上述原因，截至2025年12月31日，目標(biāo)公司廣州市富景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的資產(chǎn)凈值僅為約3719.43萬(wàn)元，同樣意味著項(xiàng)目背后很可能背負(fù)著較大規(guī)模的債務(wù)或稅務(wù)包袱。

不過(guò)值得一提的是，上述兩筆交易均為"可調(diào)整價(jià)格"。以富力地產(chǎn)的出售協(xié)議為例，初始代價(jià)為1.6億元，可依據(jù)目標(biāo)公司實(shí)際收到的企業(yè)所得稅退稅金額的33.34%向上調(diào)整，但調(diào)整金額不多于1.28億元，這意味著若稅務(wù)問(wèn)題得以解決，最終對(duì)價(jià)仍有可能上調(diào)。

綜合來(lái)看，新鴻基以約3.2億元收購(gòu)珠江新城核心地標(biāo)的控制權(quán)，表面上看是一筆"低價(jià)"，但需建立在其承擔(dān)未決稅務(wù)等歷史遺留問(wèn)題之上，需承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。

從合營(yíng)到各奔東西

天匯廣場(chǎng)的誕生，源自廣州里程碑式的舊改項(xiàng)目。2007年9月29日，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手，以46億元的天價(jià)拿下了廣州市第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目獵德村地塊。

該地塊占地11.4萬(wàn)平方米，總建筑面積56.8萬(wàn)平方米，總投資額高達(dá)100億元，一舉創(chuàng)下當(dāng)時(shí)珠江新城最大商業(yè)地塊、最大建筑面積、最高投資額的紀(jì)錄。

彼時(shí)，珠江新城是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重點(diǎn)發(fā)展的三大中央金融商務(wù)區(qū)之一，獵德村與CBD核心區(qū)僅一路之隔。富力和合景泰富的聯(lián)手，標(biāo)志著內(nèi)地開(kāi)發(fā)商首次深度介入廣州舊改市場(chǎng)。

2007年12月，新鴻基地產(chǎn)正式加入。當(dāng)時(shí)合作初衷是各展所長(zhǎng)，富力、合景擅長(zhǎng)住宅開(kāi)發(fā)與舊改，但缺乏高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；新鴻基持有香港ICC、APM等標(biāo)桿項(xiàng)目，具備全球招商、高端運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)期持有能力，但此前未進(jìn)入廣州核心區(qū)域。

確定合作關(guān)系后，三者成立廣州市富景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并明確了各方分工，富力、合景負(fù)責(zé)土地獲取、開(kāi)發(fā)建設(shè)，新鴻基主導(dǎo)商業(yè)運(yùn)營(yíng)與酒店管理，依托商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)打造高端地標(biāo)。

此后十年間，項(xiàng)目逐步落地并運(yùn)營(yíng)至今。不過(guò)雖然股權(quán)上三家均等持有，但在實(shí)際日常運(yùn)營(yíng)和管理中，一直由港資背景的新鴻基地產(chǎn)主導(dǎo)負(fù)責(zé)，這種"股權(quán)三家均分、運(yùn)營(yíng)一家主導(dǎo)"的格局，多年里維持著微妙的平衡。

而當(dāng)下富力與合景泰富雙雙退出，根本原因在于兩家內(nèi)地房企面臨嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力。

富力地產(chǎn)近年深陷債務(wù)泥潭，截至2025年末，其總資產(chǎn)為2688.66億元，總負(fù)債達(dá)到2607.14億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.76%，2026年一季度負(fù)債率進(jìn)一步攀升至98.76%，處在資不抵債的邊緣。

經(jīng)營(yíng)層面，2025年公司營(yíng)收同比下滑44%至109.42億元，歸母凈利潤(rùn)虧損164.25億元，2026年一季度繼續(xù)虧損24.58億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)喪失盈利造血能力。

債務(wù)端壓力尤為突出，2025年末有息負(fù)債規(guī)模達(dá)993.7億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)就有933.9億元，而公司賬面現(xiàn)金僅30.6億元，短期債務(wù)覆蓋率僅0.03。

合景泰富的狀況同樣不容樂(lè)觀，2025年末公司總資產(chǎn)1476億元，總負(fù)債1409億元，資產(chǎn)負(fù)債率95.5%，全年?duì)I業(yè)收入67.6億元，同比減少39%，歸母凈利潤(rùn)虧損32.7億元，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)承壓。

公司有息負(fù)債規(guī)模約800億元，賬面現(xiàn)金僅有22億元，短期債務(wù)覆蓋率僅0.04，現(xiàn)金儲(chǔ)備嚴(yán)重不足。

在此背景下，對(duì)兩家房企而言，天匯廣場(chǎng)雖有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益，但資產(chǎn)回籠周期長(zhǎng)，無(wú)法匹配短期償債、債務(wù)重組的迫切需求，屬于典型的中長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)、短期低效的資產(chǎn)。

因此，快速出讓股權(quán)、回籠資金紓困，成為主要選擇。兩家房企均明確表示，交易所得將用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)及債務(wù)重組。

全資持有后的新鴻基

資產(chǎn)質(zhì)量方面，天匯廣場(chǎng)IGC商場(chǎng)作為珠江新城標(biāo)桿高端商場(chǎng)，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有著較好表現(xiàn)。

其定位輕奢+高端社區(qū)商業(yè)，主打"精致生活+高端餐飲"，與同屬新鴻基旗下的天環(huán)的潮奢定位形成一定錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目出租率長(zhǎng)期穩(wěn)定在90%以上，引入了近200個(gè)品牌，涵蓋高端零售/輕奢/美妝/餐飲/生活方式等業(yè)態(tài)。其中不乏華南首店和旗艦店等重量級(jí)門店，如Apple（廣州第二家）、Chanel Beauty、La Mer、Coach等；餐飲則有御寶軒、莫爾頓扒房、至正潮菜等米其林/黑珍珠店。

最新的五一假期，廣州市天河區(qū)人民政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，天河路商圈客流1101萬(wàn)人次，同比提升18%，銷售額4.5億元、同比增長(zhǎng)4%，其中天匯IGC憑借"旅客隨心賞+春日煥新"主題促銷，客流、銷售雙提升。

而康萊德酒店作為華南首間超五星級(jí)康萊德，入住率與均價(jià)同樣穩(wěn)居廣州高端酒店第一梯隊(duì)。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，廣州奢華酒店ADR均值1300-1400元，康萊德溢價(jià)約10%-15%。

對(duì)買方新鴻基而言，這次全面接手天匯廣場(chǎng)，可以在無(wú)需額外增加重大投資的情況下，將原本就由自己運(yùn)營(yíng)管理的珠江新城核心地標(biāo)完全收入囊中。

項(xiàng)目權(quán)屬的清晰化，也為其未來(lái)的資產(chǎn)再融資和改造升級(jí)掃清了股權(quán)層面的障礙。自項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái)，新鴻基始終主導(dǎo)IGC商場(chǎng)與康萊德酒店的運(yùn)營(yíng)管理，熟悉資產(chǎn)狀況、掌握核心客群與品牌資源。富力、合景退出后，新鴻基無(wú)需過(guò)渡期即可實(shí)現(xiàn)無(wú)縫接管，維持運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性。

從更廣維度來(lái)看，拿下天匯廣場(chǎng)之后，新鴻基在廣州的商業(yè)資產(chǎn)布局也愈發(fā)完善，并逐步形成多點(diǎn)聯(lián)動(dòng)的格局。

據(jù)了解，目前新鴻基在廣州已手握兩大購(gòu)物中心標(biāo)桿，即天河北的天環(huán)廣場(chǎng)與珠江新城的天匯廣場(chǎng)，兩大項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、互為補(bǔ)充，牢牢占據(jù)廣州兩大核心消費(fèi)商圈。

與此同時(shí)，2026年下半年，新鴻基在廣州南站打造的超百億級(jí)TOD綜合體廣州南站ICC的商場(chǎng)部分"天環(huán)·廣州南"也即將落成運(yùn)營(yíng)，該項(xiàng)目由成功打造廣州天環(huán)廣場(chǎng)的原班團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招商、推廣及營(yíng)運(yùn)。

資料顯示，作為全球第五座ICC，廣州南站ICC總投資超200億元，集頂級(jí)商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高端住宅于一體，商業(yè)與酒店100%自持，將成為廣州南部新地標(biāo)。

據(jù)最新財(cái)報(bào)披露，上述項(xiàng)目中的天環(huán)·廣州南商場(chǎng)樓面約21.5萬(wàn)平方呎，已吸引食肆和休閑品牌等不同店鋪承租；而廣州環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)1座寫字樓樓面約29.1萬(wàn)平方呎，部分樓面也已由國(guó)際酒店品牌預(yù)租。

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