企業(yè)要堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，理想看待跨界擴(kuò)張，正視不同行業(yè)的壁壘和風(fēng)險(xiǎn)。

賴蘇婷 李葉丨文

近日，零售界的“頂流”胖東來再次成為輿論焦點(diǎn)。創(chuàng)始人于東來在直播間的一番表態(tài)，意外引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于這家區(qū)域性零售巨頭跨界地產(chǎn)的廣泛猜測(cè)與熱議。

5月24日晚，于東來在直播中透露，未來“夢(mèng)之城”若還有空間，將規(guī)劃建設(shè)住宅小區(qū)，用于安置員工及面向社會(huì)銷售，并承諾將做到“成本透明、合理利潤(rùn)”。

圖片來自于東來社交平臺(tái)

這一消息迅速發(fā)酵，外界紛紛猜測(cè)胖東來是否要進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，僅僅一天后的5月25日，于東來便在社交媒體發(fā)文進(jìn)一步澄清。他強(qiáng)調(diào)，住宅項(xiàng)目并非當(dāng)下的開發(fā)重點(diǎn)，而是“夢(mèng)之城”建成后的遠(yuǎn)期附加規(guī)劃。其初衷并非通過房地產(chǎn)獲利，而是試圖為住宅開發(fā)領(lǐng)域打造一個(gè)行業(yè)樣板。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士在接受山海新財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，胖東來此舉既是其“員工福利”與“透明化”商業(yè)理念的延伸，也有望為房地產(chǎn)市場(chǎng)好產(chǎn)品。但同時(shí)也面臨重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期的行業(yè)壁壘，缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)是其跨界最大挑戰(zhàn)。

01

65億元打造商業(yè)綜合體“夢(mèng)之城”

圖片來自于東來社交平臺(tái)

于東來在社交平臺(tái)反復(fù)提及的“夢(mèng)之城”，是胖東來品牌成立以來投資規(guī)模最大的單體項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于許昌東城區(qū)核心地帶，緊鄰高鐵許昌東站，地理位置極其優(yōu)越，預(yù)計(jì)2029年9月正式對(duì)外開放。

根據(jù)企業(yè)公示信息，“夢(mèng)之城”總建筑面積近58萬平方米，總投資額高達(dá)約65億元（不含土地款）。其中，一期商業(yè)綜合體建筑面積約46.7萬平方米，建筑主體長(zhǎng)299米，寬216米，高50米，共8層，規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停車位3327個(gè)。這一規(guī)模，已超過了于東來此前對(duì)外介紹的約42萬平方米的總建筑面積。

在業(yè)態(tài)布局上，“夢(mèng)之城”完全打破了傳統(tǒng)商超的邊界，構(gòu)建了一個(gè)全生活場(chǎng)景的消費(fèi)閉環(huán)。它不僅涵蓋了百貨、超市、電器、珠寶等核心零售板塊，還引入了影院、餐飲、電玩、酒店以及文旅文創(chuàng)中心等多元體驗(yàn)業(yè)態(tài)。為應(yīng)對(duì)大型商業(yè)體常見的停車難題，項(xiàng)目前瞻性地設(shè)計(jì)了具備“可呼吸外立面”的停車樓，致力于提供充足的停車空間。一期之外，項(xiàng)目未來還將建設(shè)幸福講堂、文化中心等配套部分。

針對(duì)外界關(guān)注的資金來源問題，于胖東來表示，不依賴銀行貸款，完全依靠企業(yè)自有資金。

圖片來自于東來社交平臺(tái)

山海新財(cái)經(jīng)注意到，于東來曾在回應(yīng)“40億元資產(chǎn)分配”的問題時(shí)提到，為了全力推進(jìn)“夢(mèng)之城”的建設(shè)，胖東來決策層決定將原本計(jì)劃分配給股東的40億元資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)化為公司股本。

02

去年?duì)I收破235億元

胖東來是一家綜合型零售企業(yè)，創(chuàng)建于1995年3月，發(fā)展至今許昌、新鄉(xiāng)兩地共有14家門店，其中6家綜合型百貨商場(chǎng)、7家中型社區(qū)超市、1家服飾鞋業(yè)類專業(yè)門店，1家中央廚房，2家物流中心，并建立了自有品牌開發(fā)體系與線上銷售平臺(tái)。

根據(jù)胖東來公布的2025年度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，胖東來全年合計(jì)銷售額235.31億元，較2024年的169.64億元同比增長(zhǎng)38.71%，這一業(yè)績(jī)刷新歷史紀(jì)錄。

從業(yè)態(tài)分布來看，超市依然是核心支柱，貢獻(xiàn)了126.43億元的銷售額，占總營(yíng)業(yè)收入的53.73%。緊隨其后的是珠寶（24.51億元）、百貨（23.80億元）、電器（21.55億元）和服飾（18.59億元）。

在門店表現(xiàn)上，所有門店銷售額均突破億元大關(guān)。其中，許昌時(shí)代廣場(chǎng)店以約60億元的年銷售額穩(wěn)居榜首；天使城店（約32.98億元）和新鄉(xiāng)大胖店（約32.69億元）分列二三位。值得關(guān)注的是，2025年12月底試營(yíng)業(yè)的新鄉(xiāng)“三胖”店，在短短9天內(nèi)便創(chuàng)下9240萬元的銷售額，日均破千萬元。

03

跨界地產(chǎn)需警惕行業(yè)壁壘

針對(duì)胖東來跨界建房的傳聞及其獨(dú)特的商業(yè)模式，國(guó)家高端智庫(kù)CDI資深研究員宋丁在接受山海新財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，胖東來的模式具有極強(qiáng)的特殊性，如果其能夠利用強(qiáng)大的品牌信譽(yù)介入住宅開發(fā)，特別是以“成本透明、合理利潤(rùn)”為原則，有望打造出品質(zhì)有保障且價(jià)格合理的房源。這在一定程度上能彌補(bǔ)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些短板，滿足部分社會(huì)對(duì)“好房子”的需求。

艾媒咨詢CEO張毅在接受山海新財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，胖東來的成功有其特殊性，盲目跨界存在一定風(fēng)險(xiǎn)。胖東來打造出獨(dú)樹一幟的人文零售模式，構(gòu)筑了難以復(fù)制的品牌壁壘，收獲了極佳的用戶口碑。但這種模式運(yùn)營(yíng)成本高昂，人力成本高企，天然制約了其規(guī)模化擴(kuò)張。

對(duì)于其涉足房地產(chǎn)，他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期，缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)是最大的挑戰(zhàn)。“雖然胖東來的現(xiàn)金流和品牌信任度是其優(yōu)勢(shì)，但房地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期且復(fù)雜的行業(yè)，邏輯完全不同。企業(yè)還要堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，理性看待跨界擴(kuò)張，正視不同行業(yè)的壁壘和風(fēng)險(xiǎn)。”