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（來源：深圳房產在線）

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別只盯前海了！深圳羅湖北清水河：3.5平方公里，正在"殺死"整個東部的性價比

“在深圳這座一路向西的城市里，有一個地方正在悄悄"逆襲"。

它曾是"中華第一倉"，供港物資的"三趟快車"從這里始發；它曾是羅湖最不起眼的"倉儲后院"；而今天，它手握四線換乘高鐵樞紐、百萬平方米連片產業凈地、500億級產值引擎——

清水河，羅湖北部的數字經濟總部新城，正在改寫深圳東部的產業版圖。

01

片區概況：3.5平方公里的"黃金拼圖"

清水河片區隸屬深圳市羅湖區清水河街道，地處羅湖區西北部，東起廣深鐵路與東曉街道相連，西至羅湖、福田、龍華三區交界，南抵泥崗路接北環大道，北達雞公山與龍崗區布吉、坂田街道接壤。

指標

數據

所屬街道

清水河街道（2003年成立）

轄區總面積

13.629平方公里

下轄社區

清水河、坭崗、銀湖、梅園、草埔西、紅崗、玉龍、龍湖 8個社區

核心片區面積3.5平方公里

（紅崗路+廣深鐵路+泥崗路圍合區及玉龍、小坑片區）

常住人口

約13.5萬人

經濟硬實力：

• 2025年上半年羅湖區GDP達1263.40億元，同比增長4.2%，其中第二產業增加值90.69億元，同比增長10.3%

• 片區戰略性新興產業企業從2018年的388家增至2024年的995家，增長156.44%

• 已集聚61家年營收億元級企業、208家"四上"企業、58家國家高新技術企業、40家專精特新企業

• 清水河總部新城預計年產值超500億元，年納稅超13億元

• 固定資產投資從2014年的17.2億元增長至2022年的138.5億元，年均增速29.8%

這不是一個"概念片區"，而是一個已經在兌現的經濟引擎。

02

產業版圖：數字經濟當家，"2+2+N"戰新體系全面開花

清水河的產業定位，一句話就能說清：

以數字經濟總部經濟為主導，聚焦人工智能、生命健康、新材料、軟件信息服務四大賽道。

片區是深圳市唯一同時入選"40大總部經濟集聚區+20大科技創新集聚區+10大人工智能集聚區"的區域，三重戰略身份疊加，含金量拉滿。

產業體系："2+2+N"

層級

方向

具體領域

兩大主攻

空天經濟/低空經濟

商業航天、可重復運載火箭

人工智能/生命健康

國產芯片算力、高端內窺鏡、AI大模型、基因測序

兩大基礎支撐

軟件與信息服務

鴻蒙生態、數字創意

新材料

有色金屬新材料、智能制造

N個新興領域

多元疊加

智能網聯汽車、黃金珠寶、跨境金融等

同時形成"兩區一集群"新坐標：亞太中小企業合作區、鴻蒙生態集聚區、黃金珠寶工藝設計制造產業集群。

數字經濟產業占比超60%，是片區當之無愧的第一主導產業。

03

地標建筑群：總部天際線已經成型

清水河的寫字樓不是"規劃中"，而是一棟棟拔地而起：

項目名稱

規模/狀態

定位與亮點

中金嶺南新材料大廈

212米/45層/13萬㎡，已封頂推進驗收

片區第一高樓，超甲級配置，中金嶺南總部+九大科創平臺

軟通動力數科大廈

24層/4.7萬㎡，預計2026年12月竣工

軟通動力華南大區總部，承載90%核心研發人員

周六福正德大廈

20層/3.8萬㎡，2025年底驗收

珠寶產業鏈上下游聚合平臺，70%自用+30%產業配套

潤啟科技大廈

已竣工投產

科技企業總部，已入駐多家專精特新企業

新質科技大廈

總建面23萬㎡，2029年建成

M0研發中試一體，AI+生命科學，花園式研產空間

羅湖投控軟件產業園

12.15萬㎡，已投用

引入3家世界500強子公司、2家國家級專精特新"小巨人"

紅崗國際創新廣場

總建面40.9萬㎡（二期），分期開發

一期已出讓，產業空間約34萬㎡+商業6.9萬㎡

玉龍片區B1地塊

30萬㎡深港產業園，總建面約95萬㎡

深港合作示范園區，"AI+健康"跨境合作

瑪雅城機器人產業園

已建成

"建成即入駐"的機器人產業基地

高投大廈

VC/PE集聚區，構建"科技+金融"生態

清水河數字新城

3.4萬㎡可出讓用地

數字經濟產業空間，招商中

04

龍頭匯聚：10億級總部扎堆，國字號平臺坐鎮

片區已形成清晰的"總部企業+科創龍頭+行業冠軍"三級矩陣：

營收10億級總部企業

企業

領域

中金嶺南

有色金屬新材料，世界500強

軟通動力

數字技術服務，華南大區總部

周六福

黃金珠寶，扎根羅湖二十余年

宏翔新材

高端新材料

深燃智慧

智慧能源，深圳燃氣區域總部

2026年最新簽約"硬核項目"

企業

方向

大航躍遷總部

可重復運載火箭（商業航天）

華芯智馭總部

國產芯片算力方案

鎂佳科技南方總部

軟件定義汽車

科創冠軍企業

企業

亮點

真邁生物

全球屈指可數掌握基因測序儀自主知識產權，國家級專精特新"小巨人"

藍箭航天

全國首家具備全鏈條交付能力的民營運載火箭企業

中歐創新醫藥與健康研究中心

跨境醫藥研發平臺

國家城市安全發展科技研究院羅湖首個"國字號"科研機構

，應急管理部與深圳市共建，未來有望形成百億級產業集群

此外，開泰銀行中國總部、郵儲銀行羅湖支行、華潤水泥總部基地等金融與央企項目也已落地。

05

營商環境："給錢、給地、給場景"，三個詞就夠了

清水河的營商環境，在整個深圳都屬于第一梯隊。

政策工具箱

內容

"戰新躍升"計劃

按企業成長階段提供最高5000萬元資源包，資本支持占比達60%

算力補貼

開放羅湖語料中心，提供最高1000萬元算力支持

空間供給

30棟主題樓宇共150萬㎡產業空間，"一樓一策"定制支持

基金矩陣

已設立12支總規模504億元產業投資基金

人才政策

青年創新創業可享免費住房+免費辦公空間

租金優惠

優質企業租金低至3折，最長6個月免租期

審批速度

"交地即拿證、拿地即開工"——2026年2月新項目僅用6天完成拿地拿證

獨特優勢："上下樓就是上下游"

龍頭企業真邁生物與合作伙伴九州通在同一棟樓內形成長期協作。這里不靠展會偶遇，在樓道里、咖啡廳中就能談成項目——"上下樓就是上下游"的物理格局，讓產業微生態天然成型。

深港聯動

片區設立"港企跨境服務中心"，提供香港法律、財稅咨詢，利用羅湖三大口岸優勢，打造港企進入內地的第一站。

06

交通配套：四線換乘高鐵樞紐，2027年直通深汕

這是清水河最硬的底牌。

交通類型

線路

狀態

高鐵

深汕高鐵·羅湖北站

在建，2027年通車，站城一體化上蓋物業10.7萬㎡、6個獨棟物業

地鐵

14號線

? 已通車

地鐵

17號線

在建，對接羅湖口岸

地鐵

25號線

規劃，對接文錦渡口岸，增設玉龍站

地鐵

3號線

? 草埔站鄰近片區

四線甚至五線換乘格局，17號線和25號線分別對接羅湖口岸和文錦渡口岸，與香港北部都會區無縫銜接，真正實現"鏈接灣區"的樞紐功能。

路網方面： 泥崗東路、清平高速、北環大道、坂銀通道、紅崗路等主干道貫穿，10分鐘到羅湖口岸，20分鐘達福田CBD，50分鐘連通寶安機場。

07

商務與生活配套：三生融合的總部園區

配套類型

具體設施

教育

教科院學校、草埔小學、棚改在建小學、規劃九年一貫制學校、規劃新增2所小學+5所幼兒園

醫療

深圳武警醫院、規劃綜合醫院、社康中心

生態

紅崗公園（28.12萬㎡）、銀湖山郊野公園、清水河景觀碧道（原特區首條暗渠復明河流）

商業

羅湖北站上蓋購物+商業+辦公復合功能、紅崗國際創新廣場商業6.9萬㎡、萬象食家7.8萬㎡美食主題購物中心

居住

玉龍片區規劃宿舍15.9萬㎡、人才公寓、品質住宅

文旅

銀湖旅游中心、深圳工業站（網紅打卡地）

片區正全力打造"生產、生活、生態"三生融合總部園區——讓總部經濟不止于辦公，更是一種高品質的城市生活方式。

08

功能定位：一句話概括

清水河總部新城 = 數字經濟總部經濟集聚區 + 廣深港澳科技創新走廊核心節點 + 人工智能產業基地 + 鏈接灣區的超級樞紐 + 智引未來的"核芯"

它是羅湖"南金貿、北科創"格局中的北部科創核心，也是深圳在原關內稀缺的3.5平方公里連片產業凈地上，打造的一座面向未來的數字經濟總部新城。

09

重大產業規劃：從"空間瓶頸"到"空間賦能"

時間節點

里程碑

意義

2026年底

玉龍填埋場環境修復完工（國內規模最大）

釋放近30萬㎡深圳中心區最大連片產業凈地

2027年

深汕高鐵羅湖北站通車

形成高鐵"一南一北雙樞紐"，四線換乘全面成型

五年內（至2030）

釋放產業空間超100萬平方米

30棟主題樓宇全面運營

遠期（至2035）

釋放產業空間超200萬平方米

玉龍片區總建筑規模約95萬㎡全面建成

三大重點工程

項目

進展

亮點

紅崗國際創新廣場二/三期

推進中

新興產業總部核心載體，玉龍片區打造"AI+健康"跨境合作示范園

清水河數字產業園

規劃中

專業化數字經濟產業園區

玉龍銀湖智慧谷

規劃中

"山水云臺·數創智谷"，全國首個中心城區"環境治理+開發建設+產城融合+創新引領"樣本

2026年羅湖區還將：新增鴻蒙生態企業超20家，打造全市首個鴻蒙學校、鴻蒙醫院、鴻蒙圖書館，發布"人工智能+"示范應用場景超100個。

10

未來藍圖：一座TOD上的"硅巷"

清水河的終極愿景，融合了兩種全球頂級模式：

• 倫敦國王十字區——TOD超級樞紐新城

• 紐約曼哈頓"硅巷"——都市型創新極核

2030年目標： 匯聚30家以上十億級總部企業，年產值突破1000億元，建成灣區一流數字總部新城。

2035年遠景： 釋放產業空間超200萬㎡，形成"研發—中試—總部—產業化"完整鏈條，成為深港科技創新合作的重要節點、粵港澳大灣區數字經濟發展的核心引擎。

11

結語

從"中華第一倉"到"數字經濟總部新城"，清水河用十年完成了一次脫胎換骨的蛻變。

當深汕高鐵2027年穿城而過，當玉龍片區30萬平方米產業凈地整裝待發，當國家城市安全發展科技研究院這樣的"國字號"平臺落地生根——這片曾經的貨運站場，正以"灣區樞紐、萬象羅湖"的姿態，成為深圳最具爆發力的總部經濟新極核。

對比福田、南山核心區，這里租金低30%-50%，產業空間充足，政策力度空前，四線換乘直達灣區。

清水河，不是羅湖的過去，而是羅湖的未來。

2026年，是時候重新審視羅湖北了。