我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

前兩天，廣州樓市出了個(gè)重磅，定向輸血（預(yù)估）300億來(lái)救市，聲勢(shì)浩大好不熱鬧。

咋輸血的呢？廣州安居集團(tuán)啟動(dòng)了賣舊買新的試點(diǎn)。第一，環(huán)城高速以內(nèi)，第二，總價(jià)不超過(guò)300萬(wàn)，第三，面積不超過(guò)70的小戶型...照單全收！

重點(diǎn)是只要你敢賣賣，我就立馬收！掛牌周期縮短為0天。

看起來(lái)像不像樓市爽文？哈哈。其實(shí)坊間也有2點(diǎn)異議。

第一是要求賣房后180天內(nèi)必須去買新房，特么的！好不容易套現(xiàn)，又要我加杠桿啊，學(xué)的成都錦宸院？

雖然條件苛刻，但肯定架不住有不少嘗第一口螃蟹的人，按照當(dāng)前廣州這類產(chǎn)品掛牌（2萬(wàn)套）和套均總價(jià)（150萬(wàn)）來(lái)算，大概能有300億之多。

不敢想象，這300億又砸回到新房市場(chǎng)，會(huì)是怎樣的助燃劑？

第二則是想賣房，也不是那么順暢的。

比如指定的評(píng)估公司來(lái)定價(jià)，是否會(huì)遭遇“骨折價(jià)”？

在簽約合同之前，所有的費(fèi)用（評(píng)估費(fèi)2k+?）啥的，全都由業(yè)主自行承擔(dān)。

而且還需要提前結(jié)清所有貸款。

假設(shè)小區(qū)一套兩套，三套四套評(píng)估價(jià)出來(lái)，是否會(huì)直接拉胯整個(gè)樓盤乃至片區(qū)的均價(jià)？

廣州這次的“國(guó)企收舊”政策確實(shí)力度很大，但關(guān)于它是否會(huì)在成都落地，目前成都明確表示不會(huì)完全“抄作業(yè)”。未來(lái)即便跟進(jìn)，也更可能是溫和的“成都版”。

廣州新政的三個(gè)“最擔(dān)心”。

廣州這次的做法之所以讓很多人觀望，主要是因?yàn)樗|碰了舊房置換中的幾個(gè)核心痛點(diǎn)：

1.最擔(dān)心評(píng)估價(jià)：會(huì)不會(huì)是“骨折價(jià)”？

評(píng)估價(jià)格直接決定了能有多少預(yù)算去買新房。政策規(guī)定采用“兩次評(píng)估+協(xié)商確認(rèn)”的機(jī)制，但最終能否達(dá)到心理預(yù)期，還存在不確定性。并且，在簽約前，業(yè)主還需要自己承擔(dān)約2000元的評(píng)估費(fèi)，這也是一筆隱形成本。

2.最擔(dān)心局限性：會(huì)不會(huì)反而影響片區(qū)均價(jià)？

如果試點(diǎn)小區(qū)有多套符合條件的房子參與，評(píng)估機(jī)構(gòu)基于這些交易形成的“參考價(jià)”，在心理層面可能會(huì)影響其他類似房源的掛牌和成交價(jià)格。此外，政策對(duì)舊房的條件也很苛刻：位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)、總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)、面積70㎡以下。這意味著大多數(shù)房子其實(shí)并不在收購(gòu)范圍內(nèi)，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的直接影響有限。

3.最擔(dān)心用杠桿：會(huì)不會(huì)“剛出虎穴，又入狼窩”？

政策規(guī)定，出售舊房后的180天內(nèi)，必須購(gòu)買廣州市的新建商品房。這讓許多業(yè)主擔(dān)心，好不容易拿到錢，又得立刻背負(fù)新的貸款。更關(guān)鍵的是，賣房的錢會(huì)被監(jiān)管起來(lái)，必須定向用于買新房，無(wú)法挪作他用。在目前的大環(huán)境下，這確實(shí)會(huì)讓想“落袋為安”的人感到被動(dòng)。

成都樓市會(huì)“抄作業(yè)”嗎？大概率是溫和的“成都版”。

相比之下，成都目前的樓市政策就顯得更有溫度，更像是一個(gè)多方位的“溫柔組合拳”，而不是廣州這種一步到位的“猛藥”。

成都樓市的現(xiàn)狀與政策取向。

根據(jù)現(xiàn)有的官方信息，成都市層面并未計(jì)劃出臺(tái)類似廣州“國(guó)企下場(chǎng)兜底收房”的政策。成都的導(dǎo)向更偏向于通過(guò)市場(chǎng)手段、政策激勵(lì)和服務(wù)優(yōu)化來(lái)盤活市場(chǎng)。

成都現(xiàn)有政策的三大看點(diǎn)。

成都目前的政策更像一個(gè)“百寶箱”，提供了多種溫和選項(xiàng)來(lái)支持“以舊換新”：

“真金白銀”式財(cái)政補(bǔ)貼：不區(qū)分賣舊買新的順序，按新房面積給予150元/平方米的補(bǔ)貼，單套最高2.5萬(wàn)元。同時(shí)，各區(qū)（如錦江區(qū)）還有疊加獎(jiǎng)勵(lì)，例如購(gòu)買二手房可獲5000元消費(fèi)券。

“降低成本”式金融信貸支持：賣舊后180天內(nèi)買新房，可享受首套房的貸款政策。公積金方面，特定時(shí)期內(nèi)，雙繳存人家庭最高可貸90萬(wàn)元，單繳存人家庭最高可貸50萬(wàn)元。

“便捷高效”式服務(wù)與平臺(tái)：搭建住房“換新購(gòu)”官方平臺(tái)，提供“優(yōu)先賣”服務(wù)。更關(guān)鍵的是已試點(diǎn)“帶押過(guò)戶”，賣房無(wú)需提前還貸，省去過(guò)橋資金，大大縮短交易周期。

總的來(lái)看，廣州的模式是為改善老城區(qū)“賣舊”難的精準(zhǔn)“點(diǎn)穴”，而成都的思路更像是通過(guò)多管齊下的方式，疏通整個(gè)流通環(huán)節(jié)，讓市場(chǎng)自身循環(huán)起來(lái)。

如果政策落地，普通人該如何應(yīng)對(duì)？

假如未來(lái)成都也推出類似的國(guó)企收房政策，你可以按照下面三步來(lái)判斷和決策：

1.盯緊“硬指標(biāo)”：自家“老破小”是否符合條件？先對(duì)照試點(diǎn)條件，看看自己手頭的房子是否符合政策“畫像”。參照廣州的先例，這些條件可能會(huì)非常具體，如果不符合，可能就無(wú)法享受國(guó)企兜底這一最核心的便利。

2.細(xì)算“財(cái)務(wù)賬”：評(píng)估價(jià)和稅費(fèi)是否劃算？國(guó)企收購(gòu)會(huì)引入專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，你必須做好心理和財(cái)務(wù)上的雙重準(zhǔn)備。同時(shí)，也要仔細(xì)核算個(gè)人所得稅等稅費(fèi)。如果評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)差距太大，綜合成本可能還不如自行掛牌出售。

3.認(rèn)清“資金鏈”：家庭現(xiàn)金流能否承受強(qiáng)制換房？這一步最為關(guān)鍵。你必須清醒地審視家庭的財(cái)務(wù)健康狀況，確保能平穩(wěn)應(yīng)對(duì)180天內(nèi)強(qiáng)制購(gòu)買新房的硬性要求，并且要適應(yīng)“?？顚Ｓ谩钡馁Y金監(jiān)管模式。如果不想再加杠桿，廣州這種模式或許就不是最優(yōu)選擇。

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