當房地產行業進入下半場，重要的，也許不是不停地建新房子，而是如何把已經建好的房子重新運營好。

撰文丨熊志

樓市再放大招，開始搞“以舊換新”了。

最近，廣州發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，其中一個重大看點是，由國企出錢，收購“老破小”二手房，并推動業主換新房，“賣舊買新”每套最高補貼3萬元。

其實不只是廣州，越來越多的城市，已經加入了“以舊換新”的行列，這一舉措不只是簡單的托市，更標志著房地產行業，從增量開發，進入存量運營的新階段。

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按照廣州的樓市新政，廣州安居集團為實施主體，以市場化的方式收購二手住宅，政策條件非常明確：

本次試點收購對象為總價在300萬元以內，建筑面積在70平方米以下，位于廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限。

仔細看就會發現，它的指向性非常強，就是中心城區大量的“老破小”。

在前些年，廣州這樣的一線城市的“老破小”，其實并不愁賣。盡管它們房齡老，但往往位于城區核心地段，有成熟的配套，以及優質的學位，在二手房市場上能賣到不錯的價格，流動性較強。

但現在情況變了。

房地產行業進入存量階段，整體需求減弱，加上新一代購房者，對居住品質的要求不斷提升，開始追求更現代化的社區，“老破小”的金融屬性減弱，在市場上的受歡迎程度急劇下降。

流動性差，就等于這些業主們被鎖死了，他們不敢換新房，改善型需求就無法釋放出來。

正是在這個背景下，廣州推出了“以舊換新”的政策，先由國企收房，解決“老破小”難出手的問題，再給予換新房補貼，將改善居住的愿望轉化為新房市場的有效需求。

值得一提的是，樓市“以舊換新”，廣州并不是第一個吃螃蟹的。

像南京、鄭州等多個城市，都曾推出了類似的國企收購舉措，試圖刺激新的買方力量入場，達到提振樓市的效果。

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越來越多的城市，開始在樓市推行“以舊換新”，也反映出調控思路的轉向。

一直以來，在樓市調控的工具箱里，地方更常用的手段，還是降低首付比例、下調貸款利率、取消限購、發放購房補貼等，目的無非是挖掘增量需求。

但當下，房地產市場進入調整期，增量需求減少。市場面臨的最大困境，不只是房價的漲跌，而是人們的購房積極性不足。

市場不流通，才是真正的麻煩。畢竟，房地產行業是支柱產業，背后捆綁著建材、家居等大量的上下游產業。

所以，廣州等地的“以舊換新”，本質上就是換了一種思路，政府信用親自下場，為市場提供流動性。調控的方向，從過去簡單地控制房價漲跌，變成了激活流通。

這一變化背后，是房地產發展階段的切換。

過去二三十年，房地產行業高歌猛進。城市“攤大餅”式擴張，人口大量涌入，購房需求不斷增加，在這個背景下，開發商們也不斷拿地，建新房，高周轉擴張。

但今天，很多城市已經進入存量時代：人口增長放緩，城鎮化減速，住房總量告別短缺，真正缺的是更合理的配置結構。

比如，有的城中心的核心地段，有大量的“老破小”，年輕人買不起，甚至租不起，保障房供給不足。這些老舊社區，也缺乏更新定力，陷入拆不起、改不動的僵局。

在這種背景下，“以舊換新”，代表一種新的思路——政府不再只是調控市場，而是開始介入存量資源的重新配置。

按照廣州的政策，收購來的“老破小”，將優先用于保障性住房、人才公寓以及城市更新安置。

這意味著，那些過去作為商品房存在的老舊住宅，未來可能承擔更多的公共屬性。所以，它不僅僅是去庫存，也還是對住房功能的一種新探索。

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搞“以舊換新”，將存量市場上的改善型需求釋放出來，當然只是一種理論上的設想。在現實執行層面，這一模式并非沒有挑戰。

首先，國企出錢收房，如果規模較大，需要的資金量會非常龐大，這筆資金從哪里來呢？

目前，很多地方的“以舊換新”，主要依靠政策性金融工具支持。比如，央行之前設立了3000億元保障性住房再貸款，引導國企收購存量住房。但長期來看，僅靠政策輸血并不可持續。

尤其是像廣州這樣的一線城市，如果全面攤開，給國企帶來的資金壓力會很大。將收購房屋的總價，限定在300萬元以內，想必也是有緩解資金壓力的考慮。

其次，也是最重要的一點，如何給出讓業主滿意的價格呢？

如廣州的新政強調：“收購價格以市場成交價為參考”，但現實中所謂的市場價，本身沒有一個明確的標準。有人把房子買走，業主肯定想多賣點，和評估機構之間很容易出現一定的心理落差。

如果出價太低了，愿意參與換新的業主可能寥寥無幾，影響政策的推廣效果。但如果出價太高了，會影響周邊房源的價格預期，同時對負責收購的國企來說，也可能有資產貶值的風險。

此外，后期的運營也是不小的挑戰。

這些“老破小”的房子，往往周邊環境差，可能還存在著物業管理混亂、公共設施老化等諸多問題。如果大量轉作保障房提供給年輕人，如何維持社區秩序、控制維護成本、保障居住品質在線，都是現實挑戰。

總之，樓市“以舊換新”，提供了一個確定性的置換通道，“老破小”的業主們，不用再擔心舊房賣不掉，也不用再擔心賣房周期太長，錯過買新房的機會。

這一創新舉措，到底能起到多大的刺激效果，不妨讓子彈飛一會兒。

近日，國務院印發國內首個國家層面城市更新發展規劃——《城市更新“十五五”規劃》，列出10個主要指標，第一個指標是城鎮危舊房改造套數。

當房地產行業進入下半場，重要的，也許不是不停地建新房子，而是如何把已經建好的房子重新運營好。