滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條全部條件的購房人請求解除查封、停止執(zhí)行的，法院應(yīng)予支持。

閱讀前瞻

不動產(chǎn)房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行，是執(zhí)行異議之訴中的“重頭戲”——借名買房、夫妻共有、以房抵債、消費(fèi)者購房人生存權(quán)保護(hù)……每類情形都牽動著復(fù)雜的權(quán)利博弈。司法實(shí)踐中，能否阻卻執(zhí)行，往往取決于登記外觀與真實(shí)權(quán)利之間的微妙平衡，裁判尺度直接影響當(dāng)事人的安身之所。本組案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除執(zhí)行的裁判邏輯與實(shí)戰(zhàn)攻防，助您理清維權(quán)路徑、守住房產(chǎn)安全線。干貨集結(jié)，歡迎點(diǎn)贊推薦！

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裁判要旨

購房人與被執(zhí)行人簽訂購房《意向書》的時間如果早于案涉房屋的查封時間，且《意向書》約定了房屋的具體房號、面積，購房款的交付方式及交付時間，具備了房屋買賣合同的主要條款，應(yīng)視為雙方在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。購房人在法院查封之前，已實(shí)際入住案涉房屋的，屬于合法占有該不動產(chǎn)。購房人依據(jù)《意向書》的約定，已經(jīng)將案涉購房款全部支付完畢，雖未對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明購房人存在過錯的，購房人對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案件簡介

1. 2016年6月23日，某地產(chǎn)公司取得案涉房屋所在小區(qū)的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

2. 2017年4月29日，李某某與某地產(chǎn)公司就案涉房屋簽訂《意向書》，并支付了341773元房款，某地產(chǎn)公司為此開具了發(fā)票。

3. 2018年2月6日，某地產(chǎn)公司出具《準(zhǔn)住通知單》后，李某某實(shí)際入住案涉房屋至今。

4. 某信托公司與某地產(chǎn)公司等合同糾紛一案，生效判決認(rèn)定某地產(chǎn)公司需向某信托公司給付相關(guān)款項(xiàng)，某信托公司對包含案涉房屋在內(nèi)的財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。該案審理中，一審法院查封某地產(chǎn)公司名下含案涉房屋在內(nèi)的316套不動產(chǎn)。李某某就查封案涉房產(chǎn)提出書面異議。

5. 2019年12月20日，上述一審法院裁定駁回李某某的異議請求。李某某不服，提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求解除查封、停止執(zhí)行并確認(rèn)《意向書》有效。

6. 2020年9月28日，天津高院一審判決解除對案涉房屋的查封并停止執(zhí)行。某信托公司不服，提起上訴。

7. 2021年3月30日，最高法院二審判決駁回上訴，維持原判。

爭議焦點(diǎn)

滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條全部條件的購房人提起執(zhí)行異議之訴，能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

裁判要點(diǎn) 購房人在查封前簽訂有效購房合同，合法占有房屋，付清全部價款，且對未辦理過戶無過錯的，其對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

李某某與某地產(chǎn)公司簽訂購房《意向書》的時間早于案涉房屋的查封時間，《意向書》具備了房屋買賣合同的主要條款。李某某于2018年實(shí)際入住案涉房屋至今，符合在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)的要件。李某某依據(jù)《意向書》的約定，已經(jīng)將案涉購房款全部支付完畢?，F(xiàn)有證據(jù)不能證明李某某對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯。因此，李某某對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，原審法院判決解除對案涉房屋的查封并停止對該房屋的執(zhí)行并無不當(dāng)。

案例來源

《李某某訴某信托公司、某地產(chǎn)公司等案外人執(zhí)行異議之訴案》[最高法院（2021）最高法民終63號]（人民法院案例庫入庫編號：2023-07-2-471-001）

實(shí)戰(zhàn)指南

一、書面買賣合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不僅取決于合同名稱，更取決于其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是否具備核心條款。若《意向書》明確約定了房屋具體信息、價款及支付方式等主要內(nèi)容，且簽訂于查封之前，即可被認(rèn)定為合法有效的買賣合同。購房人應(yīng)確保意向性文件內(nèi)容完備、簽署規(guī)范，避免因條款缺失或形式瑕疵導(dǎo)致合同效力不被認(rèn)可。在簽約前可委托律師審閱文件，以強(qiáng)化合同的有效性與執(zhí)行力。

二、合法占有的認(rèn)定側(cè)重于對不動產(chǎn)事實(shí)上的管領(lǐng)與控制，而非以辦理登記為必要前提。購房人憑開發(fā)商出具的《準(zhǔn)住通知單》等文件實(shí)際入住，并持續(xù)繳納水電、物業(yè)費(fèi)用，即可構(gòu)成合法占有。但需注意，占有狀態(tài)需形成于查封前，且應(yīng)通過書面憑證、繳費(fèi)記錄等形成完整證據(jù)鏈。購房人應(yīng)及時固定占有證據(jù)，防范因舉證不足無法排除執(zhí)行的風(fēng)險。

三、對于未辦理過戶登記是否屬“非因買受人自身原因”，司法實(shí)踐采用過錯責(zé)任原則，由申請執(zhí)行人承擔(dān)買受人存在過錯的舉證責(zé)任。若購房人已依約付款并催告過戶，而因開發(fā)商拒不配合或行政限制等外部原因未能登記，通?？烧J(rèn)定無過錯。但購房人需積極履行催告義務(wù)，避免因長期怠于行使權(quán)利被推定存在過錯。涉及歷史遺留問題或復(fù)雜權(quán)屬狀況時，建議提前通過法律途徑明確權(quán)利歸屬。

1.購房人未能提供有效證據(jù)證明其在查封前已簽訂真實(shí)有效的書面買賣合同并支付全部價款，已合法占有案涉不動產(chǎn)，且非因自身原因長期未辦理過戶登記的，不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案例1：喻某新、某1公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事申請?jiān)賹弻彶槊袷虏枚〞鳾最高法院(2024)最高法民申5548號]

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

最高法院認(rèn)為，首先，關(guān)于案涉商鋪的書面買賣合同及價款支付事宜。再審申請人自認(rèn)一審提交的《某2公司商鋪購銷合同》和收款收據(jù)系偽造，應(yīng)以二審提交的相關(guān)證據(jù)為準(zhǔn)。再審申請人向二審法院提交的上述材料落款時間均為2014年9月，此時案涉商鋪出賣方天水某某建筑有限公司由再審申請人一家實(shí)際控制，喻某新?lián)喂痉ǘù砣耍湛钍論?jù)載明的收款人為喻某新、經(jīng)辦人為喻某玲，在再審申請人未能提供銀行轉(zhuǎn)賬記錄等其他證據(jù)，證明已支付案涉商鋪轉(zhuǎn)讓價款的情況下，綜合案件事實(shí)，二審法院認(rèn)定無法確定再審申請人購買案涉商鋪的真實(shí)性，其不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同以及已支付全部價款的條件，并無不當(dāng)。

其次，關(guān)于再審申請人是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商鋪的問題。再審申請人向法院提交的相關(guān)商鋪?zhàn)赓U合同并未寫明房屋的具體位置，無法證明合同中的房屋就是案涉商鋪，二審法院認(rèn)定上述租賃合同無法證明再審申請人在人民法院查封之前已合法占有案涉商鋪，并無不當(dāng)。

最后，關(guān)于案涉商鋪過戶登記問題。再審申請人自述對案涉商鋪占有使用近20年，即使中間因喻某新與侯某東簽訂《資產(chǎn)移交協(xié)議書》將案涉商鋪所在的整棟辦公樓抵押于銀行不能辦理過戶，但在該辦公樓抵押前以及侯某東將銀行債務(wù)還清后，再審申請人均有充足時間辦理案涉商鋪的過戶登記手續(xù)，再審申請人主張其對案涉某1公司借款糾紛以及后續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行事宜不知情，不構(gòu)成阻礙其行使權(quán)利的原因，在再審申請人未能提供有效證據(jù)證明期間存在阻礙其辦理過戶登記的其他事由的情形下，二審法院認(rèn)定其不屬于非自身原因未辦理過戶，并無不當(dāng)。

2.商品房消費(fèi)者與作為被執(zhí)行人的開發(fā)商簽訂的《意向書》具備商品房買賣合同主要條款，簽訂于查封之前，其已付清全款且名下無其他用于居住的房屋，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定的，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案例2：某信托公司、田某等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書[最高法院（2022）最高法民終458號]

最高法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景钢?，首先，田某與某地產(chǎn)公司簽訂購房《意向書》的時間早于案涉房屋的查封時間。《意向書》約定了房屋的具體房號、面積及購房款的交付方式、交付時間，具備了商品房買賣合同的主要條款，一審判決認(rèn)定應(yīng)視為田某與某地產(chǎn)公司在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同正確。其次，田某提供了遼寧省阜新市不動產(chǎn)登記中心的《房產(chǎn)登記情況查詢證明》，證明其名下無其他用于居住的房屋。再次，田某依據(jù)《意向書》約定，已經(jīng)將案涉購房款全部支付完畢。因此，田某的主張符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定。某信托公司關(guān)于案涉《意向書》并非合法有效的書面買賣合同、案涉《房產(chǎn)登記情況查詢證明》不能證明案涉房屋是田某的唯一住房的主張理據(jù)不足。

聲 明

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點(diǎn)的提煉總結(jié)，旨在幫助讀者快速了解司法實(shí)踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規(guī)則，不代表作者對具體裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點(diǎn)。本文中體現(xiàn)的裁判觀點(diǎn)不具有普遍的指導(dǎo)意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業(yè)律師結(jié)合具體案件事實(shí)、具體法律規(guī)定，對具體案件中的具體法律問題進(jìn)行分析論證，得出契合個案的正確結(jié)論。

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劉夢陽律師，中國人民大學(xué)民事訴訟法碩士，長期在北京執(zhí)業(yè)，法律服務(wù)覆蓋全國，重點(diǎn)深耕京津冀及全國民商事爭議解決市場。劉夢陽律師專注于財產(chǎn)保全、強(qiáng)制執(zhí)行、民商事訴訟與仲裁等法律服務(wù)，尤其擅長建設(shè)工程糾紛、執(zhí)行異議、執(zhí)行復(fù)議、執(zhí)行監(jiān)督、商事合同糾紛及大額復(fù)雜疑難案件處理。團(tuán)隊(duì)常年辦理最高人民法院、各省級高級人民法院及各地仲裁機(jī)構(gòu)審理或受理的重大案件，具備豐富的跨區(qū)域辦案經(jīng)驗(yàn)。劉夢陽律師累計經(jīng)辦案件標(biāo)的額超過十億元，能夠?yàn)槠髽I(yè)客戶、金融機(jī)構(gòu)、建設(shè)工程主體及高凈值客戶提供訴前保全、訴訟仲裁、執(zhí)行回款及爭議解決全流程法律服務(wù)。

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武昭憲律師，北京云亭律師事務(wù)所合伙人、專利代理師，兼具工學(xué)與法學(xué)復(fù)合背景，現(xiàn)任云亭知識產(chǎn)權(quán)與競爭法業(yè)務(wù)部委員、云亭公司投資并購專業(yè)委員會委員。武昭憲律師主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域包括知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、商業(yè)秘密糾紛、民商事爭議解決、公司投融資爭議、公司訴訟、企業(yè)破產(chǎn)清算及非訴法律服務(wù)。其長期承辦侵害商業(yè)秘密民事案件、商業(yè)秘密刑事案件、公司投融資訴訟仲裁案件及企業(yè)清算項(xiàng)目，能夠?yàn)榭萍计髽I(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)及公司股東提供商業(yè)秘密保護(hù)、知識產(chǎn)權(quán)維權(quán)、股權(quán)爭議解決、投融資糾紛處理和公司治理法律服務(wù)。

劉喬女士

劉喬女士，北京云亭律師事務(wù)所高級顧問，中國人民大學(xué)民商法碩士，曾在某市中級人民法院工作10年，擁有12年法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。劉喬女士熟悉法院審判思維、裁判規(guī)則和重大商事案件處理邏輯，尤其擅長重大商事案件敗局重構(gòu)、二審改判策略、再審申請、裁判邏輯逆轉(zhuǎn)及復(fù)雜爭議解決方案設(shè)計。在法院任職期間，劉喬女士曾在民事、商事、房地產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)等審判庭擔(dān)任法官，累計審理建設(shè)工程糾紛、PPP項(xiàng)目糾紛、國有土地出讓糾紛、合同糾紛、公司訴訟、知識產(chǎn)權(quán)糾紛、執(zhí)行異議等各類民商事案件2000余件。其主審案件曾入選省級優(yōu)秀案例，裁判文書獲評優(yōu)秀，并因?qū)徟袠I(yè)績突出連續(xù)7年獲得先進(jìn)個人、個人嘉獎、優(yōu)秀公務(wù)員等榮譽(yù)，榮立個人三等功。