【大河財立方 記者 司高妍 文 吳瑞森 攝影剪輯】鄭州地鐵商業(yè)化進(jìn)程正在提速。

5月26日，大河財立方記者獲悉，鄭州地鐵擬向市場推出一批新商鋪。鄭州地鐵集團(tuán)資源開發(fā)管理有限公司表示，若條件成熟，該批商鋪最快將在10月開門營業(yè)。

自2013年運(yùn)營至今，鄭州地鐵客流規(guī)模持續(xù)走高，2025年客運(yùn)量達(dá)到7.5億人次，在國內(nèi)排名第十位。依托龐大客流，鄭州地鐵自2023年試水商業(yè)，三年探索實踐后，本次商鋪上新將讓其商業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步提速。

針對鄭州地鐵商業(yè)的當(dāng)前運(yùn)營現(xiàn)狀和商圈聯(lián)動規(guī)劃，記者進(jìn)行了走訪。

啟動商業(yè)化3年，超九成受訪者期盼業(yè)態(tài)再升級

啟動商業(yè)化3年，鄭州地鐵運(yùn)營情況如何？

大河財立方記者在多個客流量較大的站點發(fā)現(xiàn)，關(guān)虎屯、東風(fēng)路兩大站點商鋪較為集中，二七廣場、鄭州東站等站點商鋪布局零散，經(jīng)營區(qū)域基本在安檢區(qū)外。

另外，整體業(yè)態(tài)以便利店、烘焙、茶飲、咖啡、彩票店等為主，匯聚了瑞幸、蜜雪冰城等全國連鎖品牌，以及花花牛、河譚鋪等區(qū)域品牌。

地鐵站點內(nèi)設(shè)置商鋪，消費(fèi)者咋看？

記者采訪了解到，乘客對鄭州地鐵商業(yè)的普遍感受是商鋪在增多，但消費(fèi)體感和意愿明顯不同。75%的受訪者表示會在站內(nèi)消費(fèi)，主要選購早餐、飲用水等即時剛需商品。“能在下班路上解決生活瑣事，不失為一種‘小確幸’。”有受訪者告訴記者。還有15%的受訪者表示鮮有消費(fèi)，在他們眼中，地鐵僅是通勤載體。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公眾對鄭州地鐵商業(yè)化雖已有初步感知，但地鐵商業(yè)能夠持續(xù)調(diào)整、迭代升級，則是共同期待。90%以上的受訪者期待出現(xiàn)更豐富的業(yè)態(tài)組合，以匹配不同需求。比如，有人建議引入本土商超品牌布局地鐵網(wǎng)點，主打臨期好物、預(yù)制食品等品類，滿足通勤人群即時采購需求；有人期待潮流文創(chuàng)門店入駐，諸如泡泡瑪特、名創(chuàng)優(yōu)品等；還有人期待地鐵商業(yè)能與周邊商業(yè)綜合體、社區(qū)等聯(lián)動向社區(qū)服務(wù)或商圈方向發(fā)展。

商業(yè)化背后是大勢所趨，更是破局探索

鄭州地鐵的商業(yè)化，萌動始于13年前。

2013年9月，鄭州交通發(fā)展投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱鄭州交發(fā)集團(tuán)，其前身為鄭州市軌道交通公司）在地鐵1號線的燕莊站、人民路站、二七廣場站等站點規(guī)劃首批地鐵便民服務(wù)區(qū)（站內(nèi)商業(yè)）。

2023年之前，公眾能在個別站點站內(nèi)看到零星的小攤位，但很少有店鋪存在。2023年，這一年，鄭州地鐵開始試水店鋪，如花花牛體驗店、無人便利店等。

試水一年后，2024年鄭州地鐵商業(yè)化進(jìn)入加速行動階段，該集團(tuán)引入香港鐵路有限公司運(yùn)營地鐵商業(yè)的理念，并合資成立鄭州鄭港商業(yè)有限公司（簡稱鄭港商業(yè)）。次年，在12個站點開出32個店鋪。

鄭州地鐵開啟商業(yè)化的背景與訴求是什么？

2021年，交通運(yùn)輸部發(fā)文指出，鼓勵具備條件的綜合客運(yùn)樞紐、大型地鐵站結(jié)合實際引入商貿(mào)、餐飲、購物、寄遞服務(wù)等關(guān)聯(lián)性消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。2023年，交通運(yùn)輸部等9部門聯(lián)合發(fā)文提出，支持現(xiàn)有的城市公共汽電車樞紐站、首末站、停保場和城市軌道交通車站、車輛基地等，在不改變用地性質(zhì)、優(yōu)先保障場站交通服務(wù)基本功能的前提下，利用場站內(nèi)部分閑置設(shè)施開展社會化商業(yè)服務(wù)。在頂層政策指導(dǎo)下，不僅是鄭州，北上廣深、成都、武漢等國內(nèi)多地均在加碼地鐵商業(yè)化建設(shè)。

布局商業(yè)化，也是鄭州地鐵投資經(jīng)營主體鄭州交發(fā)集團(tuán)業(yè)績破局的一種探索。鄭州交發(fā)集團(tuán)近三年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其營收呈增長態(tài)勢，從2023年約16.34億元增長至2025年19.83億元，但營業(yè)成本始終遠(yuǎn)高于營收；歸母凈利潤方面，因有政府補(bǔ)助等計入，該數(shù)據(jù)為正。在主營業(yè)務(wù)收入上，票款服務(wù)是該集團(tuán)主要收入來源，從2023年約8.79億元增至2025年約11.32億元。

另外，記者注意到，從2024年起該集團(tuán)主營業(yè)務(wù)收入中增加了受托運(yùn)營業(yè)務(wù)。財報顯示，該業(yè)務(wù)2024年營收約1.82億元，成本約1.76億元；2025年營收約1.69億元，成本約1.60億元。

尚未形成規(guī)模效應(yīng)，租金、招商規(guī)劃、業(yè)態(tài)等引議論

鄭州地鐵憑借著龐大客流與新基建紅利，吸引不少商業(yè)品牌入駐。實際運(yùn)營效果如何，參與商戶、潛在投資者、行業(yè)觀察人士的感知和看法有較大差異。

早安小象在2023年以攤位方式入駐鄭州地鐵。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴大河財立方記者，其2023年試水時，最初約10個攤位，單日營收僅數(shù)百元。經(jīng)過3年運(yùn)營，目前部分站點單日銷售額可達(dá)6000至7000元，攤位數(shù)量增至20余個，規(guī)劃未來擴(kuò)張至50家。

本土乳企花花牛也較早在地鐵布局。花花牛品牌負(fù)責(zé)人李志偉接受大河財立方記者采訪時介紹，地鐵客流密集、曝光度高，既是品牌展示窗口，也便于觸達(dá)年輕群體，目前其兩家地鐵門店處于盈利狀態(tài)。

但也有商家結(jié)合自身實際，提出一些問題。

租金定價較高。某連鎖商企負(fù)責(zé)人告訴大河財立方記者，鄭州地鐵的商鋪對外招商主要采用競標(biāo)方式。以鄭州東站地鐵站為例，30平方米商鋪月租金最高可達(dá)2萬元，這與鄭州一類購物中心月租價格相當(dāng)。即便選擇日均客流1萬人次的中等站點，30平方米的商鋪月租金也在8000元左右。偏高的租金讓不少零售商經(jīng)營壓力頗大。

商鋪布局過于集中。走訪中，有部分商企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，地鐵商業(yè)的優(yōu)質(zhì)點位主要在閘機(jī)內(nèi)部，因為其客流走向集中，乘客停留時間更長，消費(fèi)轉(zhuǎn)化效率更高。但鄭州地鐵商鋪主要位于安檢外，這樣會導(dǎo)致客流分散，降低乘客消費(fèi)意愿。

地鐵商業(yè)的頂層設(shè)計不足。有入駐商戶表示，當(dāng)前地鐵商業(yè)僅做了點狀布局、帶狀延伸，但作為特殊商業(yè)形態(tài)，無論它的整體規(guī)劃清晰度，還是立體化開發(fā)狀態(tài)與進(jìn)度，明顯不足。現(xiàn)有的32家商鋪，對應(yīng)鄭州地鐵200多個站點、日均200多萬人次的規(guī)模，顯得薄弱，尚未形成規(guī)模效應(yīng)。有商業(yè)規(guī)劃機(jī)構(gòu)觀察人士評價，“地鐵商業(yè)應(yīng)該是特色鮮明的立體網(wǎng)狀大商場，而不是火車站商業(yè)模型的復(fù)制品堆砌。”

從青澀到成熟，鄭州地鐵商業(yè)還需補(bǔ)哪些課？

河南要打造世界文化旅游勝地，鄭州構(gòu)建國際消費(fèi)中心城市，既需要鄭州地鐵這套公共客運(yùn)骨架，也需要它來做“消費(fèi)河南”的大櫥窗和體驗間。

地鐵商業(yè)在全球同業(yè)早有清晰定義。

TOD（全稱為Transit-oriented Development）是指以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，以火車站、機(jī)場、地鐵、輕軌等交通樞紐站點為中心，以400～800米為半徑，將出行、居住、工作、購物、休閑等功能集中于一體，形成高效、集約、舒適的城市空間。

行業(yè)普遍將地鐵商業(yè)劃分為三個發(fā)展階段：1.0以基礎(chǔ)消費(fèi)為核心，布局簡餐、早餐等業(yè)態(tài)；2.0則是通過站點出口與周邊大型購物中心、寫字樓及公共設(shè)施的無縫銜接，實現(xiàn)客流的高效互導(dǎo)與資源共享；3.0是地鐵商業(yè)發(fā)展跳出單純的交通配套屬性，深度融合在地文化，打造出獨特的商業(yè)集群，成為展示城市風(fēng)貌的重要窗口。日本、新加坡等國家或地區(qū)的部分城市軌道交通商業(yè)做到了全球領(lǐng)先。

綜上判斷，鄭州地鐵商業(yè)當(dāng)下更多處在1.0階段，和上海、深圳、香港等以TOD模式為主的地鐵商業(yè)化2.0的城市存在差距。這是國內(nèi)多數(shù)城市地鐵商業(yè)的主流發(fā)展方向，鄭州同樣將其作為升級目標(biāo)。

2024年，鄭州市發(fā)布的《鄭州市推進(jìn)城市公共交通高質(zhì)量發(fā)展實施方案》中提出，加快推進(jìn)軌道交通段（場）上蓋物業(yè)和站點綜合開發(fā)等TOD（公共交通導(dǎo)向型開發(fā)）項目步伐，推動以軌道交通為導(dǎo)向的“站城融合”一體化，確立軌道交通與城市協(xié)調(diào)發(fā)展的路徑和土地集約化開發(fā)利用模式。

可以看到的是，鄭州地鐵已在積極探索自我中心化開發(fā)，并且更為精準(zhǔn)地鏈接城市新商圈及超大型商業(yè)綜合體。如2025年，鄭東新區(qū)發(fā)布的《鄭州綜合交通樞紐區(qū)金水東路東風(fēng)南路地下空間控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，擬聯(lián)動弘坊、鄭東萬象城與綠地新都會·新田360廣場，構(gòu)建地下商業(yè)廊道。同年，麥德龍敲定鄭州2店選址，其所在物業(yè)是典型的TOD項目，與1號線西流湖站A口做了緊密結(jié)合。

未來，鄭州地鐵商業(yè)化發(fā)展之路任重道遠(yuǎn)。

在高力國際鄭州公司總經(jīng)理張桐看來，鄭州雖引入了香港地鐵的商業(yè)運(yùn)營理念，但不應(yīng)簡單復(fù)制。因為鄭州的客群、消費(fèi)習(xí)慣以及地鐵先天規(guī)劃與其有所不同，應(yīng)結(jié)合本地情況等因地制宜，走出自己的特色道路。

畢馬威鄭州分所審計合伙人周碩表示，地鐵商業(yè)需要長期培育，從整體規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配到消費(fèi)習(xí)慣養(yǎng)成，都需長線布局。他建議，運(yùn)營方應(yīng)樹立長期理念，優(yōu)先引入有吸引力的品牌，在租金上探索聯(lián)營抽點等多種方式，同時常態(tài)化開展客需調(diào)研，精準(zhǔn)匹配商鋪品類，以提升地鐵商業(yè)的便民屬性與綜合活力。

地鐵空間不僅是通勤通道，更是城市形象的流動展廳。當(dāng)前，鄭州市正全力建設(shè)國際消費(fèi)中心城市，河南文旅也加速推動特色產(chǎn)品向外輸出。未來，鄭州交發(fā)集團(tuán)如何充分釋放地鐵的流量勢能，將其打造為承載中原文化、展示文旅魅力的重要名片？大河財立方將持續(xù)關(guān)注。