《星島》記者 鐘凱 深圳報道

近日，深圳市規劃和自然資源局福田管理局對福田區沙頭街道文化創意園（下稱“福田文創園”）城市更新單元02地塊（暫定名）項目一期、二期總平面圖進行公示，意味著項目已順利走完關鍵的規劃審批流程，正式進入開工報建環節。

這既是中建三局在深圳布局的第二個地產項目，也是“中建系”在深圳的首個城市更新項目。回溯交易源頭，2025年11月，為調整整體戰略和優化現金流，深圳市福田投資控股有限公司（下稱“福田投控”）下屬平臺以32.72億元底價，將福田文創園項目實施主體100%股權及對應債權，轉讓予中建三局旗下地產平臺中建壹品。按照開發計劃，中建三局預計投資超80億元，將項目建造為坐擁深圳灣景觀的高端精品住宅。

而深層的合作聯動與身份跨越，更值得市場關注。福田投控最大的地產項目，是2023年底斥資72.8億元接盤的金地環灣城，后者施工總承包方恰好為中建三局。一邊是工程建設乙方，一邊是直接接手核心舊改資產的開發甲方，在本輪地方國企壓降債務、盤活存量資產的趨勢下，中建三局完成了關鍵身份轉換。

“中建系”插旗深圳舊改

據《星島》了解，作為中建三局旗下核心的地產開發平臺，中建壹品近年來積極投身城鎮老舊小區改造、城中村改造及城市功能提升等領域。具有代表性的城市更新項目包括位于上海的中建壹品外灘元境、中建壹品外灘源著、中建壹品浦江之星、中建壹品大橋街道90街坊，武漢的中建福地星城，以及深圳的中建壹品福田文創園城市更新項目。

其中，福田文創園城市更新項目已于2023年列入《2023年深圳市福田區城市更新單元計劃第四批計劃》，2024年10月發布計劃修改公示，2024年12月發布計劃修改公告。2025年5月，福田投控旗下深圳市福田福安有限公司（下稱“福田福安”）全資持股的深圳市福嘉建設開發有限公司（下稱“福嘉建設”），成為項目的實施主體。

然而時隔僅4個月，2025年9月，福田福安在深圳聯交所掛牌轉讓福嘉建設100%股權及相關債權，其中債權賬面金額17.43億元，整體掛牌總價32.72億元。深圳聯交所披露，轉讓方旨在調整整體戰略和優化現金流，并對本次交易進度提出明確要求。該機構提及了此番轉讓的挑戰，包括文創園部分物業債權債務關系復雜，以及房地產市場調整導致投資者普遍持謹慎觀望態度等。

本次交易共有兩家符合條件的意向方正式報名，最終文創園項目相關股權及債權被中建三局旗下中建壹品以底價摘牌，另一家意向方信息未對外披露。資料顯示，項目位于福田區沙頭街道核心區域，緊鄰地鐵7號線，屬于工改商住類項目，整體計容建面約23.13萬平方米。

合一城市更新集團董事總經理羅宇分析稱，城市更新是國家大力支持的投資領域，亦是深圳土地獲取的重要方式，因此央國企一直高度重視投資深圳城市更新。

他進一步指出，央國企在篩選投資標的時，普遍偏好核心區域舊工業區改居住或商業為主的城市更新項目。此類項目一方面在核心區域以可售住宅為主，資產價值高、去化能力強；同時工改項目權屬主體集中，拆遷實施難度相對較小。中建三局此次入局的福田文創園城市更新，正契合了央國企的主流投資偏好。

借助舊改填補土儲缺口

值得一提的是，中建三局是在福田文創園城市更新項目確認實施主體后，從福田投控手中收購福嘉建設100%股權及債權。這也意味著，在本次交易前，福田投控已順利完成項目更新單元規劃審批、拆遷簽約“雙百”等前期一級開發工作。

在羅宇看來，福田文創園項目也是“央地國企聯動實施城市更新一二級開發”模式的典型案例，亦即地方國企完成城市更新一級開發工作，央企接力完成城市更新二級開發。事實上，這種合作模式目前在上海、廣州等一線城市的城市更新項目中，均已有不少落地案例。

完備的前期鋪墊，讓項目交割后開發節奏全面提速。2026年2月，中建三局華南公司牽頭聯合體以24.52億元中標項目EPC總承包工程，敲定施工主體；4月中旬，項目全部樁基施工完工，順利進入地上主體結構施工階段。

規劃文件顯示，該項目總投資超80億元，規劃5棟49層住宅塔樓、1棟48層辦公樓，同時配建12班幼兒園及18班小學用地；其中住宅總建面15.5萬平方米，包含5.4萬平方米保障性住房，旨在打造福田片區集高端住宅、保障房、基礎教育配套于一體的城市更新標桿。項目整體計劃2028年12月竣工，02地塊按照土地合同要求最遲2030年1月竣工。

項目快速落地背后，是中建壹品迫切的規模追趕壓力。“中建系”各大工程局地產品牌競爭白熱化，中建三局旗下中建壹品，長期與中建八局旗下中建東孚同臺角逐，兩大平臺銷售業績常年膠著。

克而瑞2026年1-4月數據顯示，中建東孚以117億元全口徑銷售額位列行業第16位，中建壹品以115億元緊隨其后位列第17位，銷售端差距微乎其微；但土儲端分化明顯，同期中建東孚新增土地貨值60.6億元，位列行業第10位，而中建壹品未躋身新增貨值百強榜單（百強門檻13.1億元），土儲補充力度大幅落后。

土儲補充的緊迫性，也被中建壹品管理層明確提及。在2026年一季度經濟活動分析會上，公司總經理孫曉林將“深耕核心，加快儲備優質土地”列為六大重點工作之首，直接點出當前階段的核心任務。

與此同時，中建壹品在深圳現有項目即將斷供。其深圳首發項目、龍華區鵬宸云筑自2024年12月開盤至今貨值基本去化完畢，今年五一假期項目成交102套，攬金6億元，正式進入尾盤收官階段，公司亟需大體量新項目接續供貨。

在此背景下，福田文創園城市更新項目有望成為中建壹品穩住規模、追趕兄弟平臺的關鍵籌碼。參照片區金地環灣城10萬+的房價，剔除保障房后，項目10.1萬平方米可售住宅貨值規模或突破百億元，將為中建壹品深圳市場提供長期穩定的業績支撐。

福田投控資產騰挪減負

一邊是中建壹品借助舊改補齊貨值短板，另一邊，這場資產轉讓的發起方福田投控，也借著交易完成了自身財務結構的優化。當初重金接盤金地環灣城，讓福田投控的資產與債務規模同步擴張，成為了如今其處置福田文創園城市更新項目的重要誘因。

2023年底，福田投控以25.88億元股權轉讓款受讓金地集團（600383.SH）、深圳市福田建設房地產開發（集團）股份有限公司持有的金地環灣城項目主體公司51%和49%股權，并向該項目發放46.89億元股東借款，總交易對價約72.77億元。彼時，福田投控持有金地集團7.79%股權，是后者第二大股東。

資料顯示，金地環灣城前身為福田區金地工業區城市更新項目改造而來，涵蓋住宅、公寓、酒店等多種業態，總用地面積6.24萬平方米，總建筑面積超100萬平方米。截至2023年9月底，項目公司資產總額103.26億元，總負債為103.47億元。福田投控表示，計劃通過對外融資支付交易價款。

據《星島》統計，福田投控有息負債從2023年底78.94億元暴漲至2024年底的233.82億元，同比增長1.96倍，新增債務主要來自銀行貸款、信用債及非標融資。截至2024年底，公司短期借款、一年內到期的非流動負債合計85.19億元，對應含受限資金在內的貨幣資金僅有45.56億元，短期債務現金覆蓋能力不足。

▲數據來源：企業公告，星島新聞整理

作為體量龐大的重資產項目，環灣城后續開發持續產生現金流壓力，疊加地方國企降杠桿、嚴控債務的監管導向，盤活存量非核心資產、回籠資金，成為福田投控的必然選擇。在此背景下，福田文創園城市更新項目被擺上交易桌。

而中建三局則在這個過程中與福田投控的合作進一步深化。2024年8月，中建三局以11.44億元中標環灣商務大廈項目施工總承包工程；2025年11月，中建三局通過中建壹品受讓福田文創園城市更新項目100%股權及債權，雙方的合作從工程施工延伸至資產交易層面。

依托轉讓城市更新項目回籠的32.72億元資金，福田投控財務報表得到明顯改善。截至2025年底，項目轉讓主體福田福安總資產同比下降42.70%至24.7億元，凈資產卻增長39.33%至17.53億元。集團層面，福田投控有息負債下降7.57%至216.12億元，短期借款及一年內到期非流動負債合計僅32.18億元，而貨幣資金達39.16億元，到期債務兌付能力明顯增強；期內公司還實現投資收益11.01億元，較上年同期0.36億元大幅增長，或主要得益于福田文創園的資產轉讓。

不過，上述深度綁定的合作進程，近期遭遇了突發安全事故沖擊。今年5月中旬，金地環灣城項目裙樓屋面發生安全生產事故，造成人員傷亡，監管部門隨即責令涉事施工項目停工整改。目前，《星島》暫未聯系到中建三局、福田投控相關負責人對此事作出回應。