來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：樓市經(jīng)典）

上海2026年第四批次住宅用地集中出讓正式落下帷幕。

本次土拍共推出5宗涉宅地塊，總起始價(jià)82.73億元，在28日、29日兩天內(nèi)分批次完成。

01.

四批次土拍結(jié)果出爐！

1）首日戰(zhàn)報(bào)：三宗地?cái)埥?1.26億，核心區(qū)熱度爆表

5月28日，土拍首日共出讓三宗地塊，全部成交，總成交金額達(dá)61.26億元。

閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地塊：溢價(jià)率40.72%領(lǐng)跑全場(chǎng)

作為本批次體量最大、容積率最低（1.05）的優(yōu)質(zhì)低密宅地，閔行區(qū)MHP0-1305單元1-4-12地塊（浦江鎮(zhèn)地塊）成為最大黑馬。

該地塊吸引了包括大華、建發(fā)、招商、保利發(fā)展、金茂&象嶼在內(nèi)的5組競(jìng)買(mǎi)人（涉及6家房企）激烈角逐。

經(jīng)過(guò)136輪競(jìng)價(jià)及高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，最終由大華集團(tuán)（上海華楊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）以36.55億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)40.72%，成交樓面價(jià)約4.36萬(wàn)元/㎡，刷新了浦江鎮(zhèn)板塊的宅地單價(jià)紀(jì)錄。

該地塊觸發(fā)了高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)拍，未來(lái)商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/㎡，公共服務(wù)設(shè)施面積不低于1670平方米，并需配建2%的高端人才公寓。

虹口區(qū)嘉興路街道（瑞虹）地塊：內(nèi)環(huán)稀缺資源受熱捧

位于內(nèi)環(huán)內(nèi)瑞虹板塊的虹口區(qū)hk306-08純住地塊，憑借其核心區(qū)位和極度稀缺的供應(yīng)，成為本輪土拍的“單價(jià)之王”。

地塊吸引了12家房企（或聯(lián)合體）報(bào)名參拍，經(jīng)過(guò)63輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由上海城投置地（集團(tuán)）有限公司以19.3億元摘得，溢價(jià)率35.63%，成交樓面價(jià)約10.85萬(wàn)元/㎡。

青浦區(qū)重固地塊：平穩(wěn)底價(jià)成交

與核心區(qū)的火熱形成鮮明對(duì)比，位于近郊的青浦區(qū)重固板塊QPS5-0001單元36a-02地塊，由保利發(fā)展作為唯一參拍方以底價(jià)5.41億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約1.6萬(wàn)元/㎡。

再次印證了當(dāng)前市場(chǎng)資金高度聚焦于確定性強(qiáng)的核心資產(chǎn)，對(duì)遠(yuǎn)郊或配套尚不成熟的區(qū)域持謹(jǐn)慎態(tài)度。

2）最高溢價(jià)率超40%，土拍市場(chǎng)再傳捷報(bào)

今天，剩余2幅地塊也全部成交，總成交金額達(dá)49.18億元。

虹口區(qū)歐陽(yáng)路街道地塊（hk153-02地塊）：

共吸引保利、中建八局、越秀、招商、綠城和金茂共6家實(shí)力房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)27輪競(jìng)價(jià)，最終由保利成功競(jìng)得該地塊，成交樓面地價(jià)9.38萬(wàn)元/㎡、總價(jià)14.3億元、溢價(jià)17.21%。

這是本批次虹口區(qū)推出的另一宗“小而美”內(nèi)環(huán)宅地。地塊占地約6100平方米，容積率2.5。地塊地處成熟社區(qū)，步行可達(dá)甜愛(ài)路、山陰路等文藝地標(biāo)，生活氛圍濃厚。

浦東新區(qū)南碼頭地塊（Z000302單元14-03e、14-04a地塊）：

經(jīng)過(guò)111輪競(jìng)價(jià)后觸頂，保利置業(yè)和綠城2家進(jìn)入高品質(zhì)建設(shè)競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)。最終，保利置業(yè)以總價(jià)348837萬(wàn)元將該地塊收入囊中，溢價(jià)率40.04%，成交樓板價(jià)約82062元/㎡，裝標(biāo)不低于6000元/㎡。

該地塊為商住混合用地，是南碼頭板塊近十年來(lái)的稀有住宅供應(yīng)。

地塊位于世博板塊，生活配套成熟，距離軌交6號(hào)線(xiàn)臨沂新村站約500米，周邊有百聯(lián)購(gòu)物中心、浦南醫(yī)院等，預(yù)計(jì)將打造為濱水品質(zhì)社區(qū)。

02.

四批次土拍背后…

在小編看來(lái)，本次土拍結(jié)果并非偶然，而是多重因素共同作用下的必然呈現(xiàn)。

1、供地“提質(zhì)縮量”，稀缺性推高核心價(jià)值

2026年上海商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量大幅收縮，按中值計(jì)算同比降幅約23.3%。

在“嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量”的總體思路下，主動(dòng)減少土地供應(yīng)總量，同時(shí)將有限的指標(biāo)用于推出區(qū)位絕佳、素質(zhì)優(yōu)異的“壓箱底”地塊。

這種“少而精”的供地策略，直接導(dǎo)致核心區(qū)土地稀缺性加劇，從而推高了房企的競(jìng)拍熱情和溢價(jià)水平。

反觀(guān)遠(yuǎn)郊區(qū)域，由于庫(kù)存去化壓力較大，地塊即便條件尚可，也難逃底價(jià)成交的命運(yùn)。

2、國(guó)企主導(dǎo)格局固化，民企持續(xù)邊緣化

從參拍和拿地主體來(lái)看，國(guó)企、央企及地方城投平臺(tái)已成為絕對(duì)主力。

本次土拍共吸引15家企業(yè)（或聯(lián)合體）參與，其中國(guó)央企背景企業(yè)占據(jù)絕大多數(shù)。上海城投、保利發(fā)展、大華等企業(yè)成為拿地主角。

在行業(yè)資金面整體承壓的背景下，擁有融資成本優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)健現(xiàn)金流的國(guó)企，更有能力和意愿在核心區(qū)出手，爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

3、對(duì)后市房?jī)r(jià)與產(chǎn)品的影響

土拍是樓市的風(fēng)向標(biāo)。核心地塊地價(jià)的高企，勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)至未來(lái)的新房?jī)r(jià)格。

虹口嘉興路地塊樓面價(jià)已突破10.8萬(wàn)元/㎡，未來(lái)入市價(jià)格預(yù)計(jì)將向17-18萬(wàn)元/㎡看齊，進(jìn)一步夯實(shí)內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)天花板；南碼頭未來(lái)售價(jià)可能突破14萬(wàn)/㎡。

同時(shí)，像閔行浦江鎮(zhèn)地塊這樣觸發(fā)“高品質(zhì)建設(shè)”競(jìng)拍的項(xiàng)目，意味著未來(lái)上海新房市場(chǎng)將涌現(xiàn)更多裝修標(biāo)準(zhǔn)高、配套齊全的“好房子”，產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

對(duì)于購(gòu)房者而言，核心區(qū)新房因其稀缺性，保值增值屬性更強(qiáng)；而遠(yuǎn)郊項(xiàng)目則可能面臨更大的去化壓力和價(jià)格波動(dòng)。

上海第四批次土拍不僅決定了未來(lái)一兩年上海樓市的供應(yīng)格局，更預(yù)示著整個(gè)行業(yè)將加速進(jìn)入一個(gè)以質(zhì)取勝、分化發(fā)展的新階段。