（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

【案例導(dǎo)讀】

明知是未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房不能交易，購(gòu)房者仍低價(jià)簽約買房、甚至計(jì)劃假結(jié)婚過戶！后續(xù)房屋被房主債權(quán)人查封，購(gòu)房者起訴要求解封、確權(quán)，法院直接駁回全部訴求！本案給所有購(gòu)買限制交易房產(chǎn)的購(gòu)房者敲響警鐘：明知房產(chǎn)不能過戶仍交易，風(fēng)險(xiǎn)全部自擔(dān)，無(wú)法排除法院執(zhí)行。

【案情回顧】

2022 年 7 月，購(gòu)房者趙女士與房主徐先生簽訂《存量房屋買賣合同》，約定趙女士購(gòu)買徐先生名下一號(hào)房屋（經(jīng)濟(jì)適用房），房屋總價(jià) 195 萬(wàn)元。

雙方簽約時(shí)完全知情：

這套房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，房本未滿 5 年，按照國(guó)家政策禁止上市交易、無(wú)法辦理過戶，要等到 2023 年 8 月才滿足上市過戶條件。

為了順利拿下這套限制交易的房產(chǎn)，雙方不僅簽署買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議，還私下約定：等房屋滿足過戶條件后再辦理手續(xù)。趙女士為了規(guī)避限購(gòu)過戶問題，甚至和徐先生簽訂了假結(jié)婚過戶協(xié)議，打算通過婚內(nèi)過戶的違規(guī)方式，強(qiáng)行完成房產(chǎn)更名。

合同簽訂后，趙女士先后向徐先生轉(zhuǎn)賬購(gòu)房款共計(jì) 184 萬(wàn)元，并提前收房入住、實(shí)際占有房屋。

不料，房主徐先生對(duì)外欠債 40 萬(wàn)元無(wú)力償還，債權(quán)人孫先生起訴勝訴后，于 2023 年 4 月申請(qǐng)法院查封了一號(hào)房屋。

眼看房子被查封無(wú)法過戶，趙女士立刻向法院提出執(zhí)行異議，被法院裁定駁回。趙女士不服，提起執(zhí)行異議之訴，訴求：

1、解除對(duì)一號(hào)房屋的查封、終止強(qiáng)制執(zhí)行；

2、確認(rèn)一號(hào)房屋歸自己?jiǎn)为?dú)所有；

3、全部訴訟費(fèi)用由對(duì)方承擔(dān)。

趙女士主張：自己在查封前已簽約、付款、入住，沒過戶是因?yàn)閷?duì)方惡意網(wǎng)簽鎖房、占用過戶通道，并非自身原因，理應(yīng)排除執(zhí)行。

【被告辯解理由】

1、涉案房屋是未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房，法定禁止上市交易，趙女士明知違法仍購(gòu)買，雙方買賣合同本身就不合規(guī)；

2、趙女士為了過戶，主動(dòng)策劃假結(jié)婚過戶，屬于刻意規(guī)避國(guó)家政策、惡意交易；

3、房屋市場(chǎng)價(jià)高達(dá) 270 萬(wàn) - 280 萬(wàn)，趙女士?jī)H以 195 萬(wàn)低價(jià)購(gòu)入，屬于明知風(fēng)險(xiǎn)、貪圖私利、知法犯法；

4、自己與房主的網(wǎng)簽行為，只是為了擔(dān)保 40 萬(wàn)合法債權(quán)，并無(wú)過錯(cuò)，趙女士的訴求不應(yīng)被支持。

【法院查明關(guān)鍵事實(shí)】

1、購(gòu)房者明知房屋禁止交易、無(wú)法過戶

所有書面合同、補(bǔ)充協(xié)議、聲明書均能證實(shí)：趙女士簽約時(shí)，完全清楚案涉房屋是未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，屬于政策限制交易房產(chǎn)，短期內(nèi)無(wú)法合法過戶。

2、購(gòu)房者存在主動(dòng)規(guī)避政策的惡意行為

趙女士主動(dòng)和房主簽訂《假結(jié)婚過戶協(xié)議》，意圖通過違規(guī)手段突破政策限制，主觀過錯(cuò)十分明確。

3、未過戶是購(gòu)房者自身原因?qū)е?/strong>

房屋無(wú)法辦理過戶，并非他人惡意阻礙，核心原因是房屋本身不滿足上市交易條件，屬于趙女士簽約時(shí)就預(yù)知、且主動(dòng)接受的交易風(fēng)險(xiǎn)，完全不屬于 “非買受人自身原因”。

4、房屋至今仍登記在原房主名下，物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)

即便趙女士付款、入住，房屋產(chǎn)權(quán)從未變更，法律上依舊屬于原房主財(cái)產(chǎn)。

【最終法院判決】

駁回趙女士的全部訴訟請(qǐng)求

1、趙女士無(wú)權(quán)要求解除房屋查封、終止執(zhí)行；

2、不予確認(rèn)一號(hào)房屋歸趙女士所有；

3、本案訴訟費(fèi)用由趙女士自行承擔(dān)。

【核心判決邏輯】

1、執(zhí)行異議四要件必須全部滿足、缺一不可

案外人想要排除法院強(qiáng)制執(zhí)行，必須同時(shí)滿足：查封前合法簽約、查封前合法占有、支付對(duì)應(yīng)房款、非自身原因未過戶。

2、明知房產(chǎn)受限交易，屬于重大自身過錯(cuò)

明知是未滿五年經(jīng)適房、限價(jià)房等限制交易房產(chǎn)，仍然執(zhí)意購(gòu)買，由此導(dǎo)致無(wú)法過戶的，屬于購(gòu)房者自身原因，直接喪失排除執(zhí)行的權(quán)利。

3、違規(guī)規(guī)避政策的行為不受法律保護(hù)

為過戶策劃假結(jié)婚、私下違規(guī)交易、突破房產(chǎn)政策的行為，違背公序良俗和國(guó)家房產(chǎn)監(jiān)管政策，法律不予保護(hù)。

4、僅有付款、入住行為，不代表?yè)碛蟹课菸餀?quán)

不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，未完成過戶登記，即便全款入住、長(zhǎng)期居住，房屋在法律上依舊屬于原房主，可被法院查封、強(qiáng)制執(zhí)行。

【律師普法干貨】

? 1、限制交易房產(chǎn)，絕對(duì)不能買

未滿 5 年經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、回遷安置房，政策明確禁止上市交易。明知不能過戶仍購(gòu)買，所有風(fēng)險(xiǎn)自己承擔(dān)，房子被查封、拍賣，購(gòu)房者無(wú)權(quán)維權(quán)。

? 2、假結(jié)婚、私下過戶等規(guī)避行為全部無(wú)效

通過假結(jié)婚、私下協(xié)議、特殊渠道違規(guī)過戶，均屬于違法行為，不受法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，法院不予支持。

? 3、低價(jià)撿漏政策房，大概率是深坑

明顯低于市場(chǎng)價(jià)的經(jīng)適房、回遷房，看似性價(jià)比高，實(shí)則交易違法、產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定，極易被查封、無(wú)法過戶，最終錢房?jī)煽铡?/strong>

? 4、未過戶的房屋，永遠(yuǎn)存在被執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)

買房只交房、不過戶，物權(quán)就不屬于你。只要登記在原房主名下，一旦房主欠債、涉訴，房屋隨時(shí)會(huì)被法院查封、拍賣。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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