（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

【案例導讀】

買房最怕遇到賣家違約、出爾反爾！本案購房者全款支付 230 萬購買回遷安置房，賣家卻多次違約：逾期多年不交房、故意拖延辦理房產證、拒絕配合過戶。雙方鬧上法庭后，法院最終認定賣家全程違約，判決賣家賠付逾期交房違約金、逾期辦證違約金、全額律師費，為廣大購房者維權提供了完整參考范本。

【案情回顧】

2018 年 8 月，購房者陳先生通過中介公司，與房主孟先生簽訂《存量房屋買賣合同》，約定陳先生購買孟先生名下一號回遷安置房，房屋總價款 230 萬元。

合同明確約定雙方核心義務：

1、賣家需在 2018 年 9 月 30 日前完成房屋交付；

2、賣家拿到房產證后，需在購房者通知的 90 日內配合辦理過戶手續；

3、房屋交付前的物業費、供暖費、衛生費等全部費用，均由賣家承擔；

4、任意一方違約，需賠償守約方律師費、訴訟費等全部維權損失。

合同簽訂后，陳先生嚴格履約，先后支付定金、購房款共計 190 萬元，僅剩 40 萬元尾款，約定過戶完成當日結清，完全符合合同約定。

交易初期，涉案房屋處于出租狀態，月租金 4000 元，雙方協商租金歸購房者陳先生所有，賣家也按時轉賬支付了 2018 年 9 月至 2019 年 12 月的租金。

可從 2020 年初開始，事情徹底反轉：

租期到期后，賣家親屬（孟先生叔叔）突然要求陳先生提前支付 40 萬尾款。因合同約定尾款需過戶后支付，陳先生依法拒絕該無理要求。自此，賣家一方徹底翻臉，停止支付租金、強行占用房屋、阻撓房屋交接。

后續房屋滿足辦證條件，開發商 2021 年 12 月就已下發房產證，但賣家刻意隱瞞、拒不領證、拖延過戶。在中介多次催告后，賣家才在 2022 年 7 月勉強配合，將房屋過戶至陳先生指定的親友名下，但始終拒絕交付房屋鑰匙、拒不辦理房屋交割。

無奈之下，陳先生只能起訴維權，要求賣家交付房屋、承擔逾期交房、逾期辦證違約金，賠付律師費及房屋欠費。

【被告辯解理由】

1、賣家辯稱：2020 年 1 月租戶租期結束后，購房者已自行和租戶續租，房屋早已完成交付，不存在逾期交房；

2、逾期辦證是回遷房統一發證問題，屬于客觀原因，并非自己故意拖延；

3、房屋收益已由購房者享有，后續物業費、供暖費應由購房者自行承擔，且自己無違約行為，無需賠付律師費、違約金。

【法院查明關鍵事實】

1、房屋從未實際交付，賣家惡意阻撓交房

并無任何證據證明購房者自行續租房屋，反而聊天記錄、報警記錄、中介證言均可證實：賣家一方多次阻撓租戶居住、不讓購房者接手房屋，還揚言通過不正當手段霸占房屋，購房者完全無法掌控房屋，直至 2024 年 7 月法院介入，房屋才正式交付購房者。

2、賣家刻意拖延辦證過戶，主觀惡意明確

2021 年 12 月房產證已下發，2022 年 1 月中介就明確告知賣家辦證信息，但賣家刻意推諉、拒不領證，長期拒絕配合過戶，屬于故意違約。

3、購房者全程合規履約，無任何過錯

購房者按合同約定支付大額房款，拒絕提前付尾款是行使合法抗辯權，不存在任何違約行為。

【最終法院判決】

1、購房者陳先生于 7 日內，支付剩余購房尾款 40 萬元；

2、賣家孟先生于 7 日內，支付逾期交房違約金 207333.33 元（按每月 4000 元租金標準，自 2020 年 4 月計算至實際交房日）；

3、賣家孟先生于 7 日內，支付逾期辦證違約金 25000 元；

4、賣家孟先生于 7 日內，全額賠付購房者律師費 5 萬元；

5、駁回雙方其他訴訟請求。

【核心判決邏輯】

1、交房是賣家核心義務，未交接鑰匙、未騰空交割，不算完成交付

房屋買賣中，僅憑口頭約定、租金轉交，不能認定房屋交付完成。只有完成鑰匙交接、物業交割、購房者實際掌控房屋，才是合法有效交付。賣家長期占用、阻撓收房，必須承擔逾期交房違約責任。

2、回遷房辦證拖延，不能成為賣家免責理由

即便回遷房為統一發證，賣家在知曉房產證已下發后，有義務主動領證、配合過戶。刻意推諉、拖延履約，依舊構成違約，需承擔賠償責任。

3、買家依法行使抗辯權，不構成違約

合同明確約定尾款過戶后支付，賣家無理要求提前付款，買家有權拒絕，該行為合法合規，無需承擔任何責任。

4、合同約定律師費由違約方承擔，法院全額支持

房屋買賣合同明確約定，違約方需賠償守約方律師費、訴訟費等維權損失，本案賣家全程違約，需全額承擔購房者的律師維權成本。

【律師普法干貨】

? 1、買房謹記：交房以實際交割為準

切勿輕信賣家 “租金給你就是交房” 的說法！沒有鑰匙交接、沒有物業交割、無法實際入住，一律視為未交房，可主張逾期交房違約金。

? 2、回遷房交易，也可追責逾期辦證違約

回遷房、安置房雖辦證流程特殊，但只要房產證已具備辦理條件，賣家故意拖延、拒不配合過戶，均需承擔違約責任。

? 3、合同約定律師費賠付，維權成本不用自己出

正規購房合同基本都約定違約方承擔律師費、訴訟費，遭遇賣家違約，大膽起訴，維權費用最終由違約方承擔。

? 4、賣家無理要求提前付款，買家可直接拒絕

嚴格按照合同約定履約即可，對于賣家超出合同的無理要求，買家有權行使抗辯權，無需妥協，更不會構成違約。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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