北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
案例導讀
很多購房者都有一個巨大顧慮：沒有房產證的回遷房、安置房，私下簽的買賣合同到底有效嗎？
不少人聽說 “無證房不能交易、合同無效”，不敢買、不敢簽，即便交易了也整日擔心隨時被作廢、毀約。
今天給大家分享北京真實司法判例：買賣雙方明知是未辦證回遷房，自愿簽訂購房合同、交錢交房、實際入住，即便房屋暫時無法過戶，法院依然認定：購房合同合法有效！
同時解答大家最關心的問題：繼承所得回遷房、暫未辦證房屋交易，到底受不受法律保護。
案情回顧
本案購房者為徐某，賣房人為溫某。
涉案房產為一號房屋，屬于拆遷回遷安置房，是溫某通過法院調解書合法繼承所得，房屋產權清晰、來源合法，但交易時尚未辦理不動產權證，暫時不具備過戶條件。
2022 年 10 月 2 日，徐某與溫某自愿簽訂《住房買賣合同》。
合同明確約定：溫某將一號房屋以248 萬元總價出售給徐某，雙方清楚知曉房屋是回遷安置房、暫無房產證、暫時無法過戶。
付款方式雙方友好約定：
簽約當日徐某支付首付款 100 萬元；
后續分期支付剩余房款，待房產證下來、具備過戶條件時，結清尾款并辦理過戶。
為杜絕后續扯皮，雙方還專門簽署《聲明書》《售房人陳述》，再次確認：
雙方自愿接受無證現狀，不得以 “暫時不能過戶、無房產證” 為由隨意解約，任意違約方需承擔全部違約責任。
合同簽訂后，徐某按約支付首付款，溫某也如約在 2022 年 12 月 1 日正式交房，徐某順利收房、實際入住使用房屋。
后續因賣房人溫某無法提供配偶同意出售的相關文件，為避免后續產生產權糾紛、固定交易效力，購房者徐某起訴至法院，只求確認雙方的購房合同合法有效。
庭審中，賣房人溫某完全認可全部事實，同意原告訴求，無任何異議。
法院查明關鍵事實
房屋來源合法
案涉一號房屋是溫某通過法院生效調解書繼承取得的專屬房產權益，產權歸屬明確，無權屬爭議、無查封抵押。
交易完全自愿、知情
買賣雙方在簽約前，均明確知曉房屋為回遷安置房、暫未辦理房產證、暫時無法過戶，不存在隱瞞、欺詐、不知情的情形，所有協議都是雙方真實意思表示。
合同已實際履行
購房者已支付大額首付款，賣房人已完成交房，購房者早已實際占有、入住房屋，合同真實落地履行。
簽約時雙方無婚姻產權爭議
賣房人與配偶后續離婚，且離婚協議明確雙方無共同財產，不影響案涉房屋的單獨處置權利。
最終法院判決
徐某與溫某 2022 年 10 月 2 日簽訂的《住房買賣合同》合法有效。
核心普法干貨（回遷房、無證買房必看）
? 1、沒有房產證的回遷房，買賣合同并非無效
法律沒有禁止無證回遷房交易！
只要是雙方自愿簽約、知情房屋現狀、產權來源合法，不違反法律強制性規定，無證房屋買賣合同一律有效。
有無房產證，只影響能不能過戶，不影響合同本身效力。
? 2、繼承所得回遷房，可正常交易
通過法院調解書、繼承公證合法取得的回遷房，即便暫時沒辦證，產權歸屬清晰，房主擁有合法處置權，對外簽訂的賣房合同合法有效。
? 3、提前約定 “不因無證解約”，法律效力極強
交易時雙方簽署知情聲明、確認不以無證為由解約，后續任何一方想反悔、漲價、毀約，都屬于單方違約，需要承擔高額違約責任。
? 4、已交房、已入住是重要勝訴依據
回遷房交易中，實際交付、實際占有入住，可以極大鎖定交易效力，大幅降低對方惡意毀約、主張合同無效的概率。
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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