北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想考慮在北京買套房，自住兼保值，區域朝陽、通州、和豐臺的地鐵沿線都可以。預算300之內，希望兩居南北通透的，不要老破小，要品質高點的。我知道這個預算很尷尬，但因為是首套房，所以不想湊合，而且感覺要求也不算太高，對學區和配套沒有太高的要求。請推薦一下，我工作地點在東三環，地鐵半小時之內的。

Ps：那我要不考慮自住只是為了保值呢？也就是投住分離，買了房先出租，100多萬首付，租金控制在能覆蓋月供就可以，等我過幾年再置換。

A：

1、您這要求是真不低了。南北通透的兩居怎么也得80多平，300萬之內就是單價3萬多。這價位的在朝陽和豐臺是沒合適的了，只能通州。通州不是說沒這價位的房，但您又要求在東三環半小時的地鐵沿線，還要品質高點兒的。那這就不好辦了，還是自己找著看吧。

2、投住分離本來就是個偽概念。錢多的談不上分離不分離的，人家本來就有自住的房子。而預算不高的最好就別分離了，房子是用來住的，先解決居住問題再說吧。畢竟預算低的話很難買到投資性強的，基本只能是自住為主。

3、而且租金覆蓋月供也不太容易，以100萬首付來說，要想覆蓋月供，那基本只能買200來萬的房子了，也就是貸款在100萬左右。200多萬的房子一般能租4000-5000，差不多就是100萬貸款的月供。但這種房要么是老破小，要么是小公寓，都不太算投資性強的。

而如果像您開始預算的300萬，那就是要貸款200萬左右，月供小1萬。這在北京住宅是肯定達不到這租金的，公寓也只是有可能，商鋪寫字樓才差不多。

4、所以您再考慮一下吧，適當降低些要求，要不然不好找到合適的。而且也別糾結什么投住分離了，還是多考慮自住為好。

僅供參考。

二

Q:

家庭情況：兩個孩子，四歲一歲，我爸媽幫著帶。現在租清河三居毛紡廠小區，房東不同意幫忙辦入學手續，所以被迫無奈只能考慮自己買房。

預算是150萬首付，貸款看具體情況，盡量不超200萬。本來是想買新房，但看過之后發現能買的起的都很遠，昌平的學區也預計水平遠不如海淀。所以現在考慮就買在清河，因為從我們一到北京就住在這里已經很熟悉了，有自己家的感覺。

我們現在租的這房是不到70平的三居，使用面積大概60平，租金是6000整，問過中介說是市場價在350萬之內，也不知值不值？另外我們也考慮西三旗學區的，但因為很少去所以不熟悉，希望您有時間幫忙找幾套房看看。

A：

1、房東不同意幫忙辦手續。一般來說學位都是要單獨花錢的，您給他錢自然就能租到學位了。也就是說您家出的房租里是不包含學位價值的，所以房東才不愿白幫忙。

2、市場價350萬租金6000，那租售比就是不到600，差不多就是市場價。因為清河學區在海淀不算太強的，所以學區溢價不高。

北京老小區三居的平均租售比也得500多，您這不到600，那溢價率也就10%左右，肯定不超15%，相對來說這性價比至少不低，或者說物有所值吧。而且您家是倆孩子，那學區溢價一分擔就更算值了。

但您家應該還不是北京戶口吧，那理論上有被派位的可能，這不敢保證，萬一派的有點兒遠就接送有些辛苦了。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子在北京工作，想在西城區買房，他想買的叫貴都國際，三居室110平才450萬，4萬一平，我們雖然對北京房子不懂，但也知道這是西城學區房，是不是便宜的過分了？

這小區是什么情況？我看了是因為辦公的商住小區，孩子也說是因為這個原因，以后真的有整改的希望嗎？現在買算不算抄底？

A：

1、貴都國際就是典型的70年公寓。也就是土地是70年產權的住宅用地，但當年給開發成了商住公寓的使用功能，價格走勢也就跟隨了公寓，所以單價才不高的。

談不上便宜的過分，這就是公寓市場的行情而已。只不過畢竟這里是西城區，所以雖然貴都的單價看上去已經很低了，但其實是依然包含學區溢價的。所以其性價比只是跟西城住宅比起來還行，但跟全北京的公寓市場相比就不占優了。

2、整改肯定是有希望，但是否能成功不知道。只能說北京的這種小區有的是，大多數也都經歷了N多輪的整改，但效果好的幾乎沒有。

打個比方這就跟一塊料子似的，雖然最適合做西服，但當年為了追求潮流給做成唐裝了，再想改回來的難度非常大。

3、我認為是不算抄底，就是一分錢一分貨。另外考慮好學區溢價吧，雖然這里的溢價不高，但如果用不上學位，那也是有一定保值風險的。

僅供參考。

四

Q:

現在的情況就是我想買房，我老公不同意。我們在北京都租了七八年了，之前單間開間都租過，今年是我懷孕了才租的一居室，我媽來陪著得有地方住。豐臺張儀村康馨家園55平的南向一居室租金4000，我看網上信息報價都是185萬，最低有168萬的但估計是樓層不好的，我認為175萬應該能買下這套房，租金回報率是2.74%。

我計算是我們現在能拿出90萬，首付、稅費和裝修家具都夠了，然后貸款100萬的話每個月還款4000多點。這樣相當于我們拿90萬當做資就買下了這套房，然后這房子如果升值就是100萬投資的收益，如果貶值那就是虧了。但我認為既然房租回報率都2.74%了，也就是我們房東的收益是這數字，那應該不會跌什么了吧？

Ps：我老公一直是不同意的，他認為是按現在的經濟形勢房價還得下跌。我們租房雖然一年5萬，但兩年之后房子有可能跌20萬，這樣就相當于收益了，而且房租也可能再跌一兩萬。主要是現在的經濟環境太不好了，和美國的貿易戰至少要打到美國大選，而且伊朗還在打仗，化肥一被封鎖就肯定是糧食危機，老百姓到時候連吃飯都成問題，誰還會買房啊？所以我老公的意思是兩年后再看情況，到時候應該房價會更便宜。

A：

1、您算的這賬沒什么問題，我也認為北京房價沒什么下跌空間了。就按您租的這套房來說，房東的收益率至少是2.5%，但如果賣掉存銀行的話最高1.3%，反正換做我是絕不會再降價了。甚至除非是換房改善，否則我是不會賣了套現的。

2、但您老公是怎么個想法啊？這就是家庭問題了，外人不好摻和，說不著。

3、呵呵，我覺得您老公的理由也挺充分的，分析的沒什么問題。您二位的分歧其實就是您關注的現在+自己的生活，而您老公預期的是未來經濟+國際大事+百姓民生，挺好的。

4、這我真沒什么可說的，您二位都對，只是考慮的維度不同而已。所以您家還是自己協商吧，我幫不上忙。

5、或者讓您老公跟小區里想賣房的業主們聊聊吧，讓他們提前降價不就得了。比如現在都是報價185萬，您預計175能成交，而您老公預計兩年后跌到155，那直接給他們擺事實講道理，展望未來的悲慘形勢，讓他們同意155萬賣不就得了。實在不行160萬也行，算是反倒讓賣房的業主占便宜了。試試吧。

僅供參考。

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