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【案例導(dǎo)讀】

買(mǎi)房最怕遇到賣(mài)家違約、出爾反爾！本案購(gòu)房者全款支付 230 萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)回遷安置房，賣(mài)家卻多次違約：逾期多年不交房、故意拖延辦理房產(chǎn)證、拒絕配合過(guò)戶。雙方鬧上法庭后，法院最終認(rèn)定賣(mài)家全程違約，判決賣(mài)家賠付逾期交房違約金、逾期辦證違約金、全額律師費(fèi)，為廣大購(gòu)房者維權(quán)提供了完整參考范本。

【案情回顧】

2018 年 8 月，購(gòu)房者陳先生通過(guò)中介公司，與房主孟先生簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定陳先生購(gòu)買(mǎi)孟先生名下一號(hào)回遷安置房，房屋總價(jià)款 230 萬(wàn)元。

合同明確約定雙方核心義務(wù)：

1、賣(mài)家需在 2018 年 9 月 30 日前完成房屋交付；

2、賣(mài)家拿到房產(chǎn)證后，需在購(gòu)房者通知的 90 日內(nèi)配合辦理過(guò)戶手續(xù)；

3、房屋交付前的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等全部費(fèi)用，均由賣(mài)家承擔(dān)；

4、任意一方違約，需賠償守約方律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等全部維權(quán)損失。

合同簽訂后，陳先生嚴(yán)格履約，先后支付定金、購(gòu)房款共計(jì) 190 萬(wàn)元，僅剩 40 萬(wàn)元尾款，約定過(guò)戶完成當(dāng)日結(jié)清，完全符合合同約定。

交易初期，涉案房屋處于出租狀態(tài)，月租金 4000 元，雙方協(xié)商租金歸購(gòu)房者陳先生所有，賣(mài)家也按時(shí)轉(zhuǎn)賬支付了 2018 年 9 月至 2019 年 12 月的租金。

可從 2020 年初開(kāi)始，事情徹底反轉(zhuǎn)：

租期到期后，賣(mài)家親屬（孟先生叔叔）突然要求陳先生提前支付 40 萬(wàn)尾款。因合同約定尾款需過(guò)戶后支付，陳先生依法拒絕該無(wú)理要求。自此，賣(mài)家一方徹底翻臉，停止支付租金、強(qiáng)行占用房屋、阻撓房屋交接。

后續(xù)房屋滿足辦證條件，開(kāi)發(fā)商 2021 年 12 月就已下發(fā)房產(chǎn)證，但賣(mài)家刻意隱瞞、拒不領(lǐng)證、拖延過(guò)戶。在中介多次催告后，賣(mài)家才在 2022 年 7 月勉強(qiáng)配合，將房屋過(guò)戶至陳先生指定的親友名下，但始終拒絕交付房屋鑰匙、拒不辦理房屋交割。

無(wú)奈之下，陳先生只能起訴維權(quán)，要求賣(mài)家交付房屋、承擔(dān)逾期交房、逾期辦證違約金，賠付律師費(fèi)及房屋欠費(fèi)。

【被告辯解理由】

1、賣(mài)家辯稱(chēng)：2020 年 1 月租戶租期結(jié)束后，購(gòu)房者已自行和租戶續(xù)租，房屋早已完成交付，不存在逾期交房；

2、逾期辦證是回遷房統(tǒng)一發(fā)證問(wèn)題，屬于客觀原因，并非自己故意拖延；

3、房屋收益已由購(gòu)房者享有，后續(xù)物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)應(yīng)由購(gòu)房者自行承擔(dān)，且自己無(wú)違約行為，無(wú)需賠付律師費(fèi)、違約金。

【法院查明關(guān)鍵事實(shí)】

1、房屋從未實(shí)際交付，賣(mài)家惡意阻撓交房

并無(wú)任何證據(jù)證明購(gòu)房者自行續(xù)租房屋，反而聊天記錄、報(bào)警記錄、中介證言均可證實(shí)：賣(mài)家一方多次阻撓租戶居住、不讓購(gòu)房者接手房屋，還揚(yáng)言通過(guò)不正當(dāng)手段霸占房屋，購(gòu)房者完全無(wú)法掌控房屋，直至 2024 年 7 月法院介入，房屋才正式交付購(gòu)房者。

2、賣(mài)家刻意拖延辦證過(guò)戶，主觀惡意明確

2021 年 12 月房產(chǎn)證已下發(fā)，2022 年 1 月中介就明確告知賣(mài)家辦證信息，但賣(mài)家刻意推諉、拒不領(lǐng)證，長(zhǎng)期拒絕配合過(guò)戶，屬于故意違約。

3、購(gòu)房者全程合規(guī)履約，無(wú)任何過(guò)錯(cuò)

購(gòu)房者按合同約定支付大額房款，拒絕提前付尾款是行使合法抗辯權(quán)，不存在任何違約行為。

【最終法院判決】

1、購(gòu)房者陳先生于 7 日內(nèi)，支付剩余購(gòu)房尾款 40 萬(wàn)元；

2、賣(mài)家孟先生于 7 日內(nèi)，支付逾期交房違約金 207333.33 元（按每月 4000 元租金標(biāo)準(zhǔn)，自 2020 年 4 月計(jì)算至實(shí)際交房日）；

3、賣(mài)家孟先生于 7 日內(nèi)，支付逾期辦證違約金 25000 元；

4、賣(mài)家孟先生于 7 日內(nèi)，全額賠付購(gòu)房者律師費(fèi) 5 萬(wàn)元；

5、駁回雙方其他訴訟請(qǐng)求。

【核心判決邏輯】

1、交房是賣(mài)家核心義務(wù)，未交接鑰匙、未騰空交割，不算完成交付

房屋買(mǎi)賣(mài)中，僅憑口頭約定、租金轉(zhuǎn)交，不能認(rèn)定房屋交付完成。只有完成鑰匙交接、物業(yè)交割、購(gòu)房者實(shí)際掌控房屋，才是合法有效交付。賣(mài)家長(zhǎng)期占用、阻撓收房，必須承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

2、回遷房辦證拖延，不能成為賣(mài)家免責(zé)理由

即便回遷房為統(tǒng)一發(fā)證，賣(mài)家在知曉房產(chǎn)證已下發(fā)后，有義務(wù)主動(dòng)領(lǐng)證、配合過(guò)戶。刻意推諉、拖延履約，依舊構(gòu)成違約，需承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、買(mǎi)家依法行使抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約

合同明確約定尾款過(guò)戶后支付，賣(mài)家無(wú)理要求提前付款，買(mǎi)家有權(quán)拒絕，該行為合法合規(guī)，無(wú)需承擔(dān)任何責(zé)任。

4、合同約定律師費(fèi)由違約方承擔(dān)，法院全額支持

房屋買(mǎi)賣(mài)合同明確約定，違約方需賠償守約方律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等維權(quán)損失，本案賣(mài)家全程違約，需全額承擔(dān)購(gòu)房者的律師維權(quán)成本。

【律師普法干貨】

? 1、買(mǎi)房謹(jǐn)記：交房以實(shí)際交割為準(zhǔn)

切勿輕信賣(mài)家 “租金給你就是交房” 的說(shuō)法！沒(méi)有鑰匙交接、沒(méi)有物業(yè)交割、無(wú)法實(shí)際入住，一律視為未交房，可主張逾期交房違約金。

? 2、回遷房交易，也可追責(zé)逾期辦證違約

回遷房、安置房雖辦證流程特殊，但只要房產(chǎn)證已具備辦理?xiàng)l件，賣(mài)家故意拖延、拒不配合過(guò)戶，均需承擔(dān)違約責(zé)任。

? 3、合同約定律師費(fèi)賠付，維權(quán)成本不用自己出

正規(guī)購(gòu)房合同基本都約定違約方承擔(dān)律師費(fèi)、訴訟費(fèi)，遭遇賣(mài)家違約，大膽起訴，維權(quán)費(fèi)用最終由違約方承擔(dān)。

? 4、賣(mài)家無(wú)理要求提前付款，買(mǎi)家可直接拒絕

嚴(yán)格按照合同約定履約即可，對(duì)于賣(mài)家超出合同的無(wú)理要求，買(mǎi)家有權(quán)行使抗辯權(quán)，無(wú)需妥協(xié)，更不會(huì)構(gòu)成違約。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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