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前幾年，千萬(wàn)級(jí)的大平層還是很多人的夢(mèng)中情房：面積200平+，四房三衛(wèi)，大客餐、大玄關(guān)、大衣帽間、大儲(chǔ)物間，獨(dú)立的家政間，這些都是普通改善戶型做不到的。

千萬(wàn)級(jí)豪宅就像中級(jí)SUV，雖然比不上全尺寸的，但基本樣樣都有了。

但也就三四年，昔日的小甜甜變成了牛夫人，特別是四代宅出來(lái)后，以前那些千萬(wàn)級(jí)平層，越來(lái)越尷尬了。

原因不復(fù)雜，樓市正在迅速極化。以前買千萬(wàn)豪宅的有錢人，現(xiàn)在目光已經(jīng)上移到1500萬(wàn)甚至2000萬(wàn)以上；而以前墊著腳尖沖千萬(wàn)的中產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)退縮到了600萬(wàn)-700萬(wàn)一線。

千萬(wàn)級(jí)豪宅就像一個(gè)35歲的大齡剩女，風(fēng)姿還在，但高不成低不就：

自己看的上的人看不上自己，看得上自己的人自己又看不上。

寧波的豪宅，這幾年正在經(jīng)歷劇烈變化，包括產(chǎn)品、價(jià)格、以及附加值。產(chǎn)品進(jìn)化的方向有兩個(gè)：

一個(gè)是墅類化，另一個(gè)是四代宅。

前些年沒有別墅的時(shí)候，網(wǎng)上總是有人爭(zhēng)吵，到底是別墅好還是大平層好，誰(shuí)也說服不了誰(shuí)。老司機(jī)記得好幾次聊到別墅，都會(huì)有人留言說：

別墅送我住我都不要。

但最近兩年這類爭(zhēng)吵少多了，原因很簡(jiǎn)單，客戶用錢在投票。無(wú)論是明湖，還是下應(yīng)、莊市、江北，別墅沒有一個(gè)賣的差的，一個(gè)比一個(gè)貴。

幾乎在每個(gè)板塊，別墅的單價(jià)、總價(jià)都碾壓同期大平層。

這其中很多還是疊墅——墅類產(chǎn)品里最低的一個(gè)層級(jí)，聯(lián)排和雙拼的價(jià)格飆得更高，以至于完全突破了開發(fā)商拿地時(shí)的設(shè)想。

為什么墅類能賣得更貴？因?yàn)樗伲?/p>

之前若干年明令禁止，現(xiàn)在雖說放開，但一個(gè)樓盤也就幾十套，遠(yuǎn)少于同期大平層的數(shù)量。

其次，墅類的產(chǎn)品力大家也看到了，提升非常快。幾個(gè)樣板房看下來(lái)，購(gòu)房者徹底淪陷，完全忘了以前大平層的樣子。

這是因?yàn)槭愑袕?fù)雜的空間，能形成多重視覺沖擊：院子沖擊一次，地下室一次，室內(nèi)、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，最后屋頂還有一次。

而大平層呢，基本上打開大門就一目了然了，雖然很震撼，但多巴胺就分泌一次。

一次沖擊帶來(lái)的印象，肯定遠(yuǎn)不如多次沖擊的讓人印象深刻，你應(yīng)該懂！

除了別墅，四代宅的不斷升級(jí)，也在日漸收緊千萬(wàn)級(jí)二手豪宅的絞索。

短短一年不到的時(shí)間，四代宅進(jìn)步已經(jīng)非常明顯，特別是抬板新規(guī)出臺(tái)后，四代宅相比傳統(tǒng)住宅的迭代優(yōu)勢(shì)，更加明顯。

最致命的肯定是得房率，以前200平的戶型，得房率80%，實(shí)際面積160平；現(xiàn)在的得房率超過90%，加上贈(zèng)送的露臺(tái)之類的，實(shí)用面積超過100%。

160的戶型幾乎能達(dá)到過去200戶型的功能，但總價(jià)低200-300萬(wàn)。

如果再看看會(huì)所配套、架空層、裝標(biāo)和戶型，二手的千萬(wàn)豪宅會(huì)更加自慚形穢。

唯一可以用來(lái)抗?fàn)幰幌碌目峙轮挥械囟危吘怪暗那f(wàn)級(jí)小區(qū)，地段都是非常好的。

但也架不住房齡老去啊，想想老海景，那地段千年來(lái)都是稀缺的，一樣扛不住房齡老化后的相對(duì)貶值。

歷史和前幾年的千萬(wàn)級(jí)業(yè)主開了一個(gè)大大的玩笑，讓他們史上第一次遭受雙重暴擊：

第一重是房?jī)r(jià)整體下跌，這個(gè)尚能接受，畢竟大家都跌了。

第二重是規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的大幅升級(jí)，包括別墅、四代宅、計(jì)容新規(guī)、抬板等，這才是致命一擊。

如果說第一重還可以預(yù)判，那么第二重是完全預(yù)想不到的。過去二十年，規(guī)劃條件的大方向都是逐漸收緊，誰(shuí)也沒料到會(huì)180度轉(zhuǎn)彎，兩三年后會(huì)大幅放松。

時(shí)代拋下你，甚至都不會(huì)跟你打招呼。

既然如此，該怎么辦？

老司機(jī)認(rèn)為這不是問題，問題是能不能接受我上面說的現(xiàn)實(shí)。如果能接受，早日脫手是唯一出路。

或許樓市就要見底了，或許成交會(huì)慢慢回歸正常，或許信心在逐漸企穩(wěn)，但對(duì)于千萬(wàn)級(jí)的二手房來(lái)說，存量的出清，價(jià)格的夯實(shí)，可能都還比較漫長(zhǎng)。

這個(gè)漫長(zhǎng)的過程給了廣大房東以機(jī)會(huì)，讓他們有機(jī)會(huì)從容的從這個(gè)分類中退出，信不信，就在于個(gè)人造化了。

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