苗野丨發(fā)自北京

歷經(jīng)16個(gè)月5次上架，“恒大系”位于江蘇啟東的一處酒店資產(chǎn)終于迎來(lái)了新主人。

5月23日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)的一紙成交確認(rèn)書(shū)，為這筆跌宕起伏的資產(chǎn)處置畫(huà)上了句號(hào)，啟東燦爛景區(qū)管理有限公司以6949萬(wàn)元的底價(jià)競(jìng)得標(biāo)的。標(biāo)的物為江蘇省啟東市寅陽(yáng)鎮(zhèn)恒大海上威尼斯1606號(hào)不動(dòng)產(chǎn)，證載建筑面積26351.45平方米，共10層，規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)。

目前，該物業(yè)作為“恒大海上城堡酒店”運(yùn)營(yíng)，屬于恒大海上威尼斯片區(qū)，與同片區(qū)的“恒大海上威尼斯酒店”相距約1.2公里，后者目前仍在正常營(yíng)業(yè)。

從2025年1月首次掛牌時(shí)的2.02億元市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，到如今不足7000萬(wàn)元的成交價(jià)，這座曾被視為恒大文旅板塊“拳頭產(chǎn)品”的濱海酒店資產(chǎn)，估值縮水接近七成。

接盤(pán)方啟東燦爛景區(qū)管理有限公司，成立于2013年10月，主營(yíng)業(yè)務(wù)是啟東圓陀角旅游度假區(qū)的景區(qū)管理及配套項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。企查查信息顯示，該公司為江蘇啟泓文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司，后者由啟東市財(cái)政局100%控股，公開(kāi)項(xiàng)目覆蓋文旅資產(chǎn)盤(pán)活、賽事運(yùn)營(yíng)、品牌打造多個(gè)領(lǐng)域。

從資本市場(chǎng)角度來(lái)看，這筆交易是近年來(lái)地方國(guó)資接手“問(wèn)題資產(chǎn)”的一個(gè)縮影，從陜西建工以18.43億元競(jìng)得西安恒大文旅城項(xiàng)目，到湖南湘江新區(qū)以2.83億元接手恒大童世界3宗地塊，再到啟東國(guó)資此次介入恒大海上威尼斯片區(qū)酒店資產(chǎn)的盤(pán)活與運(yùn)營(yíng)，地方國(guó)資正在越來(lái)越多扮演著“最后一道防線”的角色。

但市場(chǎng)更關(guān)心的問(wèn)題是，啟東國(guó)資此時(shí)出手究竟是“抄底”，還是不得不扛的“接盤(pán)”？要真正“復(fù)活”這張區(qū)域文旅名片，遠(yuǎn)不只6949萬(wàn)元的收購(gòu)成本，后續(xù)的有效運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)盈利才是啟東國(guó)資的大考。

記者針對(duì)相關(guān)問(wèn)題分別致電江蘇啟泓文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司和啟東燦爛景區(qū)管理有限公司，截至發(fā)稿，未能接通。

五度掛牌，三折成交

自去年初被擺上貨架以來(lái)，該酒店資產(chǎn)經(jīng)歷了堪稱(chēng)“折上折”的拍賣(mài)歷程。

最早在2025年1月12日，標(biāo)的物以1.42億元的起拍價(jià)首登阿里拍賣(mài)平臺(tái)，彼時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)超過(guò)2億元，吸引了超7500次圍觀，68人設(shè)置提醒的“排面”，最終因無(wú)人報(bào)名流拍。此后，起拍價(jià)兩度下調(diào)，第三次以“變賣(mài)”形式登場(chǎng)，圍觀人數(shù)達(dá)40890次，113人設(shè)置提醒，報(bào)名人數(shù)卻依然為零。

時(shí)隔一年之久的2026年5月3日，標(biāo)的轉(zhuǎn)至京東資產(chǎn)交易平臺(tái)，起拍價(jià)降至8686萬(wàn)元，雖有1人報(bào)名，卻始終未出價(jià)，再度流拍。不到20天后的5月22日，起拍價(jià)進(jìn)一步下調(diào)至6949萬(wàn)元，較最新評(píng)估價(jià)1.24億元打了5.6折。次日，啟東燦爛景區(qū)管理有限公司以底價(jià)成交，出價(jià)記錄僅有一條。

若以最早2.02億元的評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn)，最終成交價(jià)僅為原始估值的三成左右；若以首次1.42億元起拍價(jià)計(jì)算，價(jià)格近乎折半。

促成這筆“折上折”交易的直接原因是“恒大系”關(guān)聯(lián)企業(yè)的債務(wù)糾紛。標(biāo)的資產(chǎn)登記在啟東鑫華置業(yè)有限公司名下，因該公司與啟東某商業(yè)銀行存在借款合同糾紛，銀行于2024年7月申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的超過(guò)6700萬(wàn)元，導(dǎo)致酒店資產(chǎn)被啟東市人民法院查封并納入不良資產(chǎn)處置清單，走上拍賣(mài)之路。

至此，這場(chǎng)因恒大債務(wù)危機(jī)而衍生的資產(chǎn)處置鏈條，最終以啟東國(guó)資入局畫(huà)上了句號(hào)。

“底價(jià)成交符合市場(chǎng)預(yù)期。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，基于恒大當(dāng)下的處境及恒大威尼斯項(xiàng)目住宅市場(chǎng)表現(xiàn)一般，客觀上對(duì)區(qū)域內(nèi)酒店類(lèi)資產(chǎn)的處置造成負(fù)面影響，對(duì)拍賣(mài)價(jià)格會(huì)形成抑制。在市場(chǎng)資金普遍望而卻步，僅有國(guó)資具備實(shí)力和意愿“托底”的現(xiàn)實(shí)背景下，啟東國(guó)資的介入既是對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，也是一種理性的資本選擇。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，啟東國(guó)資介入是地方政府“保盤(pán)”邏輯下的博弈，是用財(cái)政信用為區(qū)域發(fā)展“托底”。恒大海上威尼斯是占地8967畝的超級(jí)文旅大盤(pán)，酒店是核心配套，一旦爛尾，已交付住宅價(jià)值將遭重創(chuàng)，政府前期基建投入淪為沉沒(méi)成本。這個(gè)“低價(jià)”是市場(chǎng)反復(fù)驗(yàn)證后的真實(shí)價(jià)值，而非被低估的價(jià)值，啟東國(guó)資不是在“撿便宜”，是在“買(mǎi)穩(wěn)定”。

國(guó)資接盤(pán)的挑戰(zhàn)

交易的標(biāo)的物是恒大海上威尼斯龐大版圖中的重要組成部分，此輪拍賣(mài)折射出一處文旅巨擘的興衰剪影。

公開(kāi)信息顯示，恒大海上威尼斯是啟東乃至整個(gè)南通地區(qū)的一張文旅名片，項(xiàng)目位于江蘇省啟東市圓陀角風(fēng)景區(qū)內(nèi)，是一個(gè)集居住、旅游、商務(wù)、娛樂(lè)于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃總用地面積為8967.9畝，以意大利威尼斯水城的理念打造了58座私屬島嶼、40座世界經(jīng)典名橋以及五星級(jí)海景酒店，總建筑面積約1195萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始于2005年，恒大采用了大規(guī)模的填海造陸模式，圍建了7.23平方公里海域，打造了3.5公里私家海岸線，并專(zhuān)門(mén)從海南移植優(yōu)質(zhì)海沙，營(yíng)造“碧海銀沙”的濱海景觀。2012年7月項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，恒大曾豪言“還啟東、還上海、還華東一片藍(lán)海”，吸引了大量長(zhǎng)三角地區(qū)投資客與度假客戶(hù)，彼時(shí)銷(xiāo)售額突破20億元。2016年7月，恒大海上威尼斯酒店開(kāi)業(yè)，一度被宣傳為僅次于上海外灘和迪士尼的“上海第三大景點(diǎn)”。

然而，隨著恒大集團(tuán)整體債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，這座曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的文旅社區(qū)也未能幸免。項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)陷入停滯，客流銳減、經(jīng)營(yíng)虧損、物業(yè)維護(hù)缺位等問(wèn)題集中顯現(xiàn)，酒店長(zhǎng)期處于低效運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類(lèi)大體量商業(yè)資產(chǎn)若長(zhǎng)期閑置，不僅會(huì)造成資產(chǎn)價(jià)值流失，也對(duì)當(dāng)?shù)匚穆媒?jīng)濟(jì)和營(yíng)商環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。由啟東國(guó)資出手盤(pán)活是一次積極的“心理救市”，對(duì)維護(hù)城市形象及區(qū)域再開(kāi)發(fā)、再利用起到積極作用，是全國(guó)范圍內(nèi)地方國(guó)資加速介入酒店文旅資產(chǎn)處置的一個(gè)典型切片。

換句話(huà)說(shuō)，其象征意義已然超越單一交易本身，但對(duì)啟東國(guó)資而言，這筆交易的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)同樣不容回避。

柏文喜認(rèn)為，標(biāo)的物酒店資產(chǎn)只是8967畝大盤(pán)的冰山一角。住宅價(jià)格崩盤(pán)、現(xiàn)房滯銷(xiāo)、配套舉步維艱，單獨(dú)盤(pán)活難度極大，建立可持續(xù)盈利模式難度更大，整體拯救所需資金更是天文數(shù)字。啟東市財(cái)政局100%控股的文旅平臺(tái)出手，用的是地方財(cái)政信用，在土地出讓金下滑、地方債務(wù)嚴(yán)控背景下，每一筆“保盤(pán)”支出都在消耗財(cái)政空間，若酒店持續(xù)虧損，將成為財(cái)政“出血點(diǎn)”。

在他看來(lái)，這樁交易的真正考驗(yàn)在三年后，若啟東國(guó)資能讓酒店盈虧平衡，就是成功的“抄底”；若淪為需要持續(xù)補(bǔ)貼的“僵尸資產(chǎn)”，就是代價(jià)高昂的“接盤(pán)”。

“運(yùn)營(yíng)能力是最大短板。”市場(chǎng)人士提出，國(guó)資平臺(tái)雖有資金和政策優(yōu)勢(shì)，但在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)基因上并不占優(yōu)。酒店是典型的“重運(yùn)營(yíng)”業(yè)態(tài)，專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的缺失可能導(dǎo)致資產(chǎn)盤(pán)活效率低下。地方財(cái)政通過(guò)文旅國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)區(qū)域內(nèi)恒大問(wèn)題資產(chǎn)，也意味著這座濱海酒店的未來(lái)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與改造投入，需要地方財(cái)政一并承接，“被動(dòng)兜底”的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

當(dāng)下，鑰匙已交到啟東國(guó)資手中，這座曾經(jīng)引以為傲的“海上城堡”能否真正煥發(fā)新生，考驗(yàn)的不僅是啟東國(guó)資的資金實(shí)力，更是運(yùn)營(yíng)智慧和耐心。