文旅地產(chǎn)，曾是增量時(shí)代房企轉(zhuǎn)型的熱門(mén)細(xì)分賽道，高峰時(shí)曾有超1/3的百?gòu)?qiáng)房企切入文旅地產(chǎn)賽道。

不過(guò)在行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，過(guò)去靠傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維打造的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目陷入重重困境，讓購(gòu)房者愛(ài)之深責(zé)之切。

這意味著，能跑通文旅地產(chǎn)閉環(huán)邏輯的項(xiàng)目鳳毛麟角。

最近，艷姐注意到一個(gè)例外，來(lái)自央企中國(guó)電建地產(chǎn)的：

北京山谷。

北京山谷效果圖過(guò)程稿

之所以例外，邏輯非常直白：

月均流速30套+。

北京山谷2023年8月首開(kāi)，一期500余套房源，2025年上半年售罄；2025年國(guó)慶期間推出二期，月均去化30套+！

如何看待這組數(shù)字的含金量？

——銷(xiāo)售套數(shù)位居同期環(huán)京文旅項(xiàng)目TOP3。

更重要的是北京山谷竟然打破了文旅地產(chǎn)“一季熱鬧、三季沉寂”的季節(jié)流量和資產(chǎn)閑置焦慮，核心觀察指標(biāo)——

人氣！

北京山谷的公寓酒店平均入住率提升至42.56%，旺季周末和節(jié)假日滿(mǎn)房成為常態(tài)。

北京山谷實(shí)景

而幾天前，一座面積近4000㎡的全科醫(yī)院——中國(guó)電建康復(fù)醫(yī)院正式開(kāi)院運(yùn)營(yíng)。這并非一個(gè)孤立的配套業(yè)態(tài)，而是全時(shí)、全季、全齡、全景美好生活目的地中，一個(gè)優(yōu)雅的切片。

艷姐在這一刻，被一個(gè)清晰的認(rèn)知擊中：

中國(guó)電建地產(chǎn)在北京山谷做的，已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)了。

當(dāng)大多數(shù)文旅地產(chǎn)深陷在“賣(mài)房”的營(yíng)銷(xiāo)焦慮里，中國(guó)電建地產(chǎn)早已跳出固化邏輯，用一套完整、清晰、有溫度的生活運(yùn)營(yíng)體系，為行業(yè)錨定了全新的價(jià)值坐標(biāo)。

01

北京“后花園”，其實(shí)在這里

這幾年的文旅產(chǎn)品，生活目的地這個(gè)詞被提及的頻率越來(lái)越高。但真正把生活目的地具象化、場(chǎng)景化的開(kāi)發(fā)商并不多。

拆解下來(lái)，北京山谷的標(biāo)簽非常明確——

北京“后花園”。

實(shí)際上這幾年?duì)幾霰本昂蠡▓@”的項(xiàng)目很多，為什么是北京山谷？艷姐覺(jué)得有3個(gè)關(guān)鍵詞：

①北京“后花園”的前提：必須和北京是“一體”的；

地處承德市興隆縣的北京山谷，無(wú)論從物理距離還是空間距離，都幾乎和北京是“一體”的，是真正意義上“抬腳就能到的后花園”。

北京山谷區(qū)位示意

北京山谷與北京密云直線距離不到10公里，物理空間維度幾乎和北京連為“一體”；

尤其是高鐵穿梭而過(guò)，從北京朝陽(yáng)站出發(fā)最快37分鐘可達(dá)興隆西站，下車(chē)后20多分鐘車(chē)程即可抵達(dá)項(xiàng)目，從北京東四環(huán)出發(fā)最快約1個(gè)小時(shí)就可直達(dá)北京山谷；

此外從北京朝陽(yáng)望京出發(fā)，通過(guò)大廣高速和京平高速，自駕出行大約1個(gè)半小時(shí)也可通達(dá)。

高鐵+雙高速的立體交通網(wǎng)絡(luò)徹底打通了北京與北京山谷的時(shí)空壁壘，也讓后者融入北京一小時(shí)生活圈。這種立體交通帶來(lái)的地理特權(quán)，不只是一場(chǎng)交通能級(jí)的指數(shù)級(jí)跨越，更讓北京山谷無(wú)縫鏈接北京繁華，讓“北京工作、下班即度假”的生活模式變成了現(xiàn)實(shí)。

②北京“后花園”的核心：必須配得上“后花園”的功能；

北京山谷所在的興隆被譽(yù)為“華北涼島”，夏季平均氣溫大概只有22℃，比京津地區(qū)平均低約7-8℃；森林覆蓋率71.2%，空氣負(fù)氧離子濃度超北京市區(qū)近百倍。

北京山谷周邊實(shí)景

更核心的是北京山谷的“真溫泉”，溫泉來(lái)自地下2600米，偏硼酸、偏硅酸達(dá)到了醫(yī)療級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是環(huán)京乃至整個(gè)華北地區(qū)十分罕見(jiàn)的溫泉資源。

這些硬核標(biāo)準(zhǔn)，讓北京山谷的生態(tài)底牌得以最直觀的呈現(xiàn)。

③北京“后花園”的基礎(chǔ)：必須有高能級(jí)的配套。

文旅產(chǎn)品的通病是“組裝”，先蓋房子再塞配套，配套是銷(xiāo)售的圖紙，卻常成為交付的盲盒。

但北京山谷的邏輯是：

以生活運(yùn)營(yíng)一體化，將醫(yī)院、商業(yè)、酒店、社群等超配的生活體驗(yàn)，系統(tǒng)性地“預(yù)埋”進(jìn)業(yè)主生活圈。

這個(gè)生活圈的核心是醫(yī)旅融合。

幾天前，中國(guó)電建康復(fù)醫(yī)院開(kāi)院正式啟幕，覆蓋全天候急診、全科門(mén)診、數(shù)字化體檢中心等場(chǎng)景，配置西門(mén)子CT、核磁、DR、彩超、膠囊胃鏡等三甲同級(jí)精密設(shè)備，創(chuàng)新中西醫(yī)結(jié)合的五師共管模式，填補(bǔ)文旅項(xiàng)目尤其是康養(yǎng)文旅項(xiàng)目無(wú)專(zhuān)業(yè)醫(yī)療的短板。

同時(shí)，醫(yī)院聯(lián)袂FLOW心流所、SPECIALIZED閃電運(yùn)動(dòng)、春水煎茶等頭部療愈品牌，落地五維一體的全域康養(yǎng)療愈體系，以專(zhuān)業(yè)醫(yī)療硬件為根基，以溫情療愈生活為內(nèi)核，將“醫(yī)旅融合”從一個(gè)康養(yǎng)理念落地為可觸達(dá)的健康生活日常。

中國(guó)電建康復(fù)醫(yī)院實(shí)景

而讓這個(gè)生活圈沸騰起來(lái)的引擎，是一整套覆蓋公園、商業(yè)、社區(qū)中心、藝文空間，并已落地兌現(xiàn)的全時(shí)、全季、全齡、全景生活場(chǎng)景。

北京山谷實(shí)景

這種把高能級(jí)配套提前“預(yù)埋”進(jìn)社區(qū)的模式，已通過(guò)“人氣”被市場(chǎng)驗(yàn)證。

至此，文旅地產(chǎn)也誕生了一個(gè)全新敘事：

從一個(gè)關(guān)于“占有稀缺”的零和游戲，轉(zhuǎn)向一個(gè)關(guān)于創(chuàng)造豐盛場(chǎng)景“生活目的地”的價(jià)值系統(tǒng)。

02

重構(gòu)旅居生活方法論

北京山谷的2大硬核邏輯

艷姐在前面提到，北京山谷的標(biāo)簽非常明確：

北京“后花園”的地理、生態(tài)特權(quán)，全時(shí)、全季、全齡、全景生活場(chǎng)景的全新敘事。

所以，在打造北京山谷時(shí)，中國(guó)電建地產(chǎn)定了一個(gè)目標(biāo)：

北京戶(hù)外生活目的地的價(jià)值坐標(biāo)。

北京山谷實(shí)景

實(shí)際上，環(huán)京也有很多文旅大盤(pán)，但在行業(yè)調(diào)整的現(xiàn)實(shí)壓力下，這些房企大多選擇傳統(tǒng)地產(chǎn)思維的快周轉(zhuǎn)，向產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)品質(zhì)妥協(xié)。

明明手握一副“后花園”的好牌，電建地產(chǎn)偏要在產(chǎn)品上死磕到底，就是要把文旅產(chǎn)品的定義權(quán)牢牢攥在自己手里，并以北京山谷證明：

真正的標(biāo)桿，不是跟隨市場(chǎng)的產(chǎn)物，而是改寫(xiě)市場(chǎng)、重新定義生活目的地的價(jià)值坐標(biāo)。

①改寫(xiě)空間法則：層層退臺(tái)，最高200%的空間實(shí)得率；

北京山谷的最新一期產(chǎn)品是典型的疊院形制，但他們并沒(méi)有按照其他房企以傳統(tǒng)疊墅的邏輯打造項(xiàng)目，而是錨定一個(gè)核心：

將山景最大化引入室內(nèi)的同時(shí)，如何通過(guò)空間的超級(jí)融合，將每一層的價(jià)值放大到極致。

疊墅產(chǎn)品2個(gè)主力戶(hù)型——建面約106㎡的下疊、約105㎡的上疊。建面雖小，但完全顛覆了傳統(tǒng)小面積別墅的逼仄感。

2個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作：

層層退臺(tái)+多露臺(tái)設(shè)計(jì)。

北京山谷實(shí)景

下疊的二層，在保持室內(nèi)空間完整性的基礎(chǔ)上，在一層花園的上方做了一個(gè)進(jìn)深約1.9米的外挑露臺(tái)，并在視覺(jué)上形成了退臺(tái)效果；

三層的上疊，打造了一個(gè)最大進(jìn)深約3米的南向露臺(tái)，并在四層空間向上拓展了一個(gè)屋頂露臺(tái)。

最終實(shí)現(xiàn)了一層花園、二層和三層露臺(tái)向外擴(kuò)展，四層向上擴(kuò)展的空間格局。

北京山谷建面約105㎡上疊戶(hù)型示意

效果也很直接——得房率的大幅提升。建面約105㎡的上疊能做到最大約271㎡的實(shí)得面積，得房率達(dá)到恐怖的約：

258%+。

北京山谷建面約106㎡下疊戶(hù)型示意

建面約106㎡的下疊做到最大約234㎡的實(shí)得面積和220+%得房率。

②改寫(xiě)生活法則：自然的松弛感，以超級(jí)戶(hù)型刷新旅居上限。

在北京山谷精裝設(shè)計(jì)的打磨上，他們也在思考一個(gè)課題：

如何跳脫傳統(tǒng)的元素堆砌，將窗外自然山林景觀的松弛感也營(yíng)造在室內(nèi)氛圍之中？

在建面約106㎡下疊戶(hù)型的樣板間里，艷姐看到了解題思路：

以極致的審美營(yíng)造出自然森棲般的松弛感！

從南側(cè)花園開(kāi)始，在L型庭院中設(shè)計(jì)了一個(gè)下沉式溫泉泡池，精心搭配植被、休閑躺椅、圍爐煮茶等，站在這處面積約60㎡的庭院中央，那一刻的感受的確難以言傳，那是一種被宏大自然山景溫柔包裹的震撼。

北京山谷建面約106㎡下疊實(shí)景

這不再僅僅是一個(gè)庭院，它是一個(gè)與天空、與自然對(duì)話(huà)的私人殿堂。

這種自然的松弛感背后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)細(xì)節(jié)處的諸多隱奢表達(dá)。

比如6.3米的挑空空間，搭配了一組懸浮于空中的花瓣造型藝術(shù)燈具，如云朵般輕盈，讓整個(gè)空間充滿(mǎn)呼吸感；

北京山谷實(shí)景

北京山谷建面約106㎡下疊實(shí)景

墻面上一幅莫奈《睡蓮》風(fēng)格的巨幅油畫(huà)，在米白色沙發(fā)和手鑿肌理實(shí)木餐椅的映襯下，走入其中，又仿佛在欣賞一座藝術(shù)館，非常具有觀賞性。

在二層臥室，兩幅復(fù)古裝裱的標(biāo)本畫(huà)與黃銅質(zhì)感的極簡(jiǎn)吊燈相映成趣，透過(guò)大面積開(kāi)窗與窗外的自然景觀融為一體，并通過(guò)大尺度露臺(tái)，營(yíng)造出一種可以走近、觸摸自然山林的對(duì)話(huà)感。

北京山谷建面約105㎡上疊實(shí)景

看到這里你會(huì)發(fā)現(xiàn)，北京山谷諸多創(chuàng)新背后始終有一個(gè)共同邏輯：

以客戶(hù)需求作為設(shè)計(jì)邏輯的原點(diǎn)。

正是因?yàn)閺钠鸸P就做了諸多客戶(hù)視角下的思考，將旅居生活的理解一點(diǎn)點(diǎn)拆解融入，所以才能在市場(chǎng)高度內(nèi)卷下，依然做到環(huán)京文旅的天花板，是產(chǎn)品的天花板，更是旅居生活的天花板。

03

“好服務(wù)、好運(yùn)維”的終極升維

北京山谷的3條價(jià)值金線

很多房企在做文旅地產(chǎn)，都會(huì)陷入一個(gè)誤區(qū)：

以傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維來(lái)做文旅，以短平快的模式快速變現(xiàn)。

但這種邏輯忽視了兩個(gè)內(nèi)核——服務(wù)與運(yùn)營(yíng)。

因?yàn)檫@關(guān)乎居住體驗(yàn)，和資產(chǎn)的保值增值。

但北京山谷卻給出了截然不同的答案：

以獨(dú)特的三重解法，構(gòu)建一套強(qiáng)信任度、高歸屬感、深利益共享的客戶(hù)生態(tài)操作系統(tǒng)，通過(guò)“造生活”來(lái)重塑文旅產(chǎn)品的價(jià)值。

解法一：首創(chuàng)“三大管家”體系，為每一種情感定制專(zhuān)屬服務(wù)；

不同于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式，北京山谷在客戶(hù)簽約之初就前置了一套：

生活管家+娛樂(lè)管家+健康管家的三大管家服務(wù)體系。

北京山谷實(shí)景

生活管家：山居日常的“全能守護(hù)者”，日常瑣事妥帖處置、異地房屋悉心托管、長(zhǎng)輩照料貼心陪伴等；

健康管家：家庭健康的“專(zhuān)業(yè)護(hù)航員”，全周期健康服務(wù)，將身心健康融進(jìn)山谷；

娛樂(lè)管家：社群活力的“氛圍營(yíng)造師”，讓山谷的四季都充滿(mǎn)驚喜。

這套服務(wù)體系精準(zhǔn)擊中了文旅地產(chǎn)只有地產(chǎn)思維沒(méi)有服務(wù)意識(shí)的痛點(diǎn)，構(gòu)建了“人-社區(qū)”深層次的信任感。

解法二：與業(yè)主共建生活，用全場(chǎng)景的“陪伴”打造有溫度的居住附加值；

北京山谷的底層邏輯，不是把業(yè)主放到一個(gè)世外桃源，讓他們遠(yuǎn)離喧囂去避世，而是與業(yè)主共創(chuàng)，持續(xù)營(yíng)造強(qiáng)體驗(yàn)感的生活方式。

北京山谷在這里提出了與業(yè)主 “ 共融共建 ” 理念，一方面通過(guò)標(biāo)志性的四季活動(dòng) IP ，落地音樂(lè)會(huì)、開(kāi)山節(jié)、小浪花紅歌賽、電音節(jié)等活動(dòng)，與業(yè)主做好全周期陪伴；另一方面通過(guò)搭建不同主題的業(yè)主社群，豐富生活的日常點(diǎn)滴。

北京山谷實(shí)景

去年北京山谷全年超300場(chǎng)次活動(dòng)、超10000人次參與，正是這種“共建”成功運(yùn)行的自然果實(shí)。

解法三：央企資源強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入，用真托管構(gòu)建多元化增值服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

除了社區(qū)內(nèi)的服務(wù)與運(yùn)營(yíng)，北京山谷還依托電建地產(chǎn)內(nèi)外部資源協(xié)同，為業(yè)主構(gòu)建起多元化的增值服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

比如，攜手中電建醫(yī)療共同運(yùn)營(yíng)中國(guó)電建康復(fù)醫(yī)院，為業(yè)主提供覆蓋日常診療、急癥處置、慢病調(diào)理、專(zhuān)業(yè)康養(yǎng)療愈等全周期健康服務(wù)。同時(shí)創(chuàng)新式搭建數(shù)智健康管理平臺(tái)，為業(yè)主建立專(zhuān)屬動(dòng)態(tài)健康檔案，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程會(huì)診、實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與智能隨訪。

北京山谷實(shí)景

更核心的是導(dǎo)入專(zhuān)業(yè)房屋托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)，通過(guò)民宿經(jīng)營(yíng)，讓業(yè)主的房屋從“資產(chǎn)負(fù)擔(dān)”轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌蜃晕以煅摹皟?yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

所以，北京山谷的這套體系目標(biāo)很清晰：

讓房子在時(shí)間里保值，讓生活在社區(qū)里增值。

結(jié)語(yǔ)

如果把北京山谷放在文旅地產(chǎn)發(fā)展史中審視，它的意義不僅在于單個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品突破，更像一次品牌宣言：

在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的細(xì)分賽道，電建地產(chǎn)沒(méi)有選擇跟隨模仿，而是選擇重新定義競(jìng)爭(zhēng)維度。

用客戶(hù)視角的產(chǎn)品邏輯，去打造永恒標(biāo)桿；用更完整的系統(tǒng)能力，形成更難被復(fù)制的壁壘。

這種理念上的覺(jué)醒，也正在推動(dòng)中國(guó)的文旅地產(chǎn)，走向一個(gè)全新的紀(jì)元。

而當(dāng)土地、產(chǎn)品、服務(wù)和運(yùn)營(yíng)高度契合，市場(chǎng)自然會(huì)給出最篤定的回應(yīng)。

對(duì)北京山谷感興趣的朋友

可以?huà)呙柘路蕉S碼預(yù)約參觀

主編：張艷

責(zé)編：eric

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

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