本文為城市財經團隊出品

01

深圳房價，重回6萬

盡管有五一長假影響，但北上廣深四大一線城市5月份的樓市，依舊交出了一份靚麗成績單。

北京方面： 5月北京二手房網簽成交量16008套，雖然環比有所下降，但是同比上升約12%，為近5年來同期新高。

上海方面：2026年5月，上海二手房網簽成交28023套（全口徑數據，含商業、車位等），同比增長約31%。這一成交規模不僅創下近6年來的5月份同期新高，即使放在近十年的時間跨度中，也僅次于2020年5月約3.05萬套的成交水平。

廣州方面：二手房網簽10100套，環比增長19%，同比增長31%；新房網簽7180套，環比增長25%，同比增長9%，合計超1.7萬套，均創近一年單月成交新高。

深圳方面：一二手房合計網簽13348套，環比增長6%，同比大漲28%。其中，新房市場表現尤為亮眼，一手房合計網簽6651套，環比激增21%，同比增長36%，成為拉動整體成交的主力。二手房網簽6697套，環比下跌6%，同比上漲21%。

其中一二手住宅合計成交14個月以來首次突破萬套。

來源：樂有家研究中心

此外，深圳的房價，也悄悄漲破了6萬元，再次回到“6”字打頭時代。

樂有家研究中心統計，5月份深圳二手房成交均價高達6.08萬元，相較于4月份環比上漲了4.8%。

來源：樂有家研究中心

貝殼找房追蹤的數據顯示，5月份深圳二手房成交價環比上漲了4.1%，至4.78萬元。

來源：貝殼找房

02

深圳房價為何漲了

關鍵問題來了，一線城市5月份的火熱成交，是否意味著樓市就此筑底，要開始反彈了？

本號的觀點依舊不變，上漲是階段性的，筑底尚未到來。

首先，我們要清楚一點，現在官方媒體對樓市的報道，基本都是抓住一個利好點無限放大。

比如北京二手房成交量，3月份以來其實是持續下跌的，3月份二手房成交19886套，4月份17893套，5月份成交16008套。

但官方媒體有意無限放大同比，得出了創五年來同期新高。

這種說法沒有錯，但報喜不報憂的做法已經成為了慣例。假如同比下降，環比上漲，他們就會強調環比。反正哪個數據好，就會強調哪個數據。

上海也是一樣。上海 3月二手房成交3.12萬套，4月成交2.87萬套，5月份成交2.8萬套，當然5月份有五一假期影響在。

其次，深圳、廣州成交量上漲，更多是4月末新政的短期效果，特別是廣州。

4月29日，深圳發布了樓市新政，進一步放松限購。

來源：深圳市政府官網

在此之前，福田、南山以及寶安區新安街道，仍需要一年社保才能購房，且限制套數。

新政則規定，只要有深圳居住證，就可以買一套，沒了社保限制。

而且，擁有深圳一年社保或納稅證明的，在原限購區內可以增加一套購房權限，也即在南山、福田和寶安新安街道，原來只能買兩套，現在可以買三套。

除此之外，深圳還上調了公積金貸款額度。

廣州立刻跟隨，但廣州已經是完全不限購了，于是廣州推出了提高公積金貸款額度，給予“賣舊買新”最高3萬元補貼，并直接 鼓勵有條件的區在土地出讓時，結合義務教育階段學位承載能力和地塊實際情況，推出“預售階段確定學位”“網簽后即可入學”等措施。

這一招增強了房子學位的確定性，進一步鞏固入場人的信心。

5月份廣州又陸續增加了兩個 大招，一個是 進一步擴大“商轉公貸款”的受益范圍，另一個則是官方下場，回收核心區的老破小二手房。

5月26日廣州下發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，提出回收廣州環城高速以內總價300萬、面積70平以下的二手房。

但同時也強調，收購款全額由銀行專用賬戶托管，定向用于購買新房，確保用于“賣舊買新”全流程“專款專用“，被收購二手房的業主，必須在80天內去買市內新建商品房。

新政作用下，深圳新房成交漲勢明顯，5月份一手住宅網簽量4543套，環比上漲了33.6%，同比上漲了44.4%。

二手房環比 則呈現了下跌，5月網簽量為5534套，環比下跌6%，同比上漲21%。

多條措施累計發布的廣州，則呈現出了新房與二手房，無論環比還是同比，都上漲了不少。

03

談底部尚早

一線城市，特別是廣州、深圳成交量的回暖，證明這種級別的城市，購買力依舊強悍，口子一放松，還是會釋放一部分消費力。

過去幾年就是這樣反反復復，出一道新政，成交量反彈一兩個月，然后又下來了。

此外，深圳、廣州不斷涌入的人口也進一步增強了兩座城市的購房需求。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

本號不斷強調過，一線城市與部分強二線城市，因為獨特的稀缺性，并不缺購買力，缺的是信心。

本號判斷這類城市尚未見底的邏輯，也在于信心。

本號之所以強調房價見底為時尚早，在于兩點：

第一，從客觀現實來看，信心與預期依舊缺失。

一線城市房價早晚會筑底反彈，但節點不會是現在，因為從全國大環境與全球格局來看，經濟回暖與就業復蘇，任重道遠。

4月份宏觀經濟數據與央行公布的金融數據，都是最好的佐證。

國家統計局披露的4月份消費增速降到了2023年以來最低，只有0.2%。

此外， 4月份工業產出同比增長4.1%，低于3月份的5.7%，也遠低于市場普遍預期，是自2023年7月以來最低增速。

這反映出民眾的消費，依舊是防御性的，而非擴張性的。

更能佐證這一論斷的數據，來自央行。

央行公布的4月份金融數據顯示：

4月份短期貸款（主要是消費貸）減少了4562億元，中長期貸款也即房貸，減少了3408億元。

這是繼2月份房貸負增長后，又一次負增長。

來源：說財貓；數據：央行

當下是什么狀況，其實不用看任何數據，因為“錢難賺”、“就業難”已經成為各行各業的共識。

這種背景下，即便是不缺購買力的一線，也會在信心不足、預期不足的背景下，進入新一輪觀望。

當前成交量回暖，只能說明市場情緒有所修復，不能證明新一輪牛市已經到來。真正決定房價方向的，仍然是收入預期、就業預期和經濟預期。

當人們重新相信未來、敢于消費、敢于負債的時候，樓市的真正底部才會出現。

而在那一天到來之前，市場大概率仍將維持反復震蕩、局部回暖、整體向下的格局。

第二，從國際經驗來看，也為時尚早。

按照日本的經驗來看，一線城市的調整，還需要一年左右的時間。

1990年日本房地產泡沫破裂，之后四年日本各地房價無差別下跌，1995年開始東京房價緩慢下跌，2002年東京房價與整個日本房價出現K型分化，東京筑底反彈，日本整體房價直到2021年前后才勉強筑底，但沒有明顯反彈。

也即是說，日本在房價泡沫破裂開始的五年內，全國各地房價無差別回調。五年后首都東京緩慢下跌，直到2002年才筑底反彈。東京房價調整用了12年。

我們的一線城市房價從2021年開始調整，距今也不過五年而已。

當然，我們也要看到，東京房價調整的12年中，跌幅主要集中在頭五年，之后七年基本是非常平緩的下跌。

這也意味著，我們的一線城市在調整五年后的今天，未來的跌幅空間也不會太大，大概率是在底部橫盤幾年。

對于三四線城市而言，則完全是另一套邏輯。

人口持續流出、產業支撐不足、年輕人不斷離開的城市，房子已經是純純的消費品，徹底喪失了金融屬性。

過去二十多年，中國房地產最大的紅利，本質上來自人口向大城市集中。

今天，人口仍在流動，只是流向更加明確——流向一線城市、強二線城市和都市圈核心區。

因此，未來房地產市場最大的特征，不是普漲，而是分化。

強者恒強，弱者承壓；核心資產繼續稀缺，普通資產不斷貶值；人口流入區與人口流出區之間的價值鴻溝，將越來越大。

對于深圳、廣州、上海、北京這樣的城市，恰如我上面強調的，早晚會筑底反彈，因為人口、產業、資金和資源，依舊在向這些地方聚集。

主筆 | 余飛；總編輯 | 余飛

運營 | 麥廣豪

數據整理 | 濟少；美工 | 江右居士

責任編輯 | 張琪；檢校 | 子非魚