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周末，陪粉絲在軟西看房，中午飯點吃什么犯了愁，打開美團，推薦地集中在了雷家寨安置房小區樓下。

品種還蠻多，水盆羊肉、二姐冒菜、戶縣軟面、古覺面片、鐵蛋雞湯刀削面，五花八門。

（高新軟件新城）

這是軟西商業的尷尬現狀，也是周邊人的生活默契，自蘇寧廣場無限期停擺后，軟西的每個人都在呼吁商業落地。

什么程序員不需要逛街，業主不需要商場都是廢話，規劃沒跟上，需求不背鍋。

偌大的西安，港務有萬象匯、高三有玫瑰one、灃東有吾悅廣場、甚至高鐵新城都在建和生匯、軟西的商業在哪里？

話題來源

地圖打開，短期內開業，有且只有一個的，只剩中建山海境樓下，作為住宅，TOD社區，三代住宅，不算紅盤，但作為商業體，主干道旁，地鐵規劃，卻很值得聊聊。

昨天，有讀者h7hca8在“房哥問答社”小程序提問，咨詢中建山海境樓下的底商，在此一并分析回復。

這個昵稱我很熟悉，雷家寨的拆遷戶，保利天匯的業主，西派國樾樓下買了商鋪，算是我認識的人里，并不多重倉軟西的。

買的商品房一再破發，但商鋪滿租，收益穩定，安置房滿租，租客不斷，東邊不亮西邊亮。

由于此前買商鋪拿到了結果，又來關注山海境的商鋪，算是路徑依賴，下行市場里，房價賺差價的邏輯早已崩盤，持有賺租金的故事還能持續。

這也是從去年開始，很多人買房的關注點從商品房變為社區底商的原因，但商鋪畢竟是為經營服務，要有賺錢效應，如何選擇，前提市場調研，需求分析很重要。

借著今天的機會，和讀者的問題，我們聊聊軟西的商業現狀和山海境的底商情況。

商業現狀

軟西現在的商業中心為什么是雷家寨安置房，這個現狀就很說明問題，因為這里有人，且人流聚集，安置房租戶多，自住率高，有人的地方就有江湖，人多的地方就有生意。

（雷家寨小區）

選鋪子經商核心關注的是流水，人流量，與周邊房子高大上與否并無關系，且居住密度越高的區域，商業優勢越強。

典型的路段：大寨路沿線、西灃一路沿線、梨園路沿線、辛家廟沿線，各類社區底商極為發達，核心就是周邊安置房多，塔樓多，大型住宅區多。

典型的商業綜合體：龍首村萬象城、高新大茂城、龍湖未央天街、長樂天街、豐禾路萬達、老城根Gpark、核心還是周邊人口密集，同時臨近地鐵。

目前的軟西，雷家寨所在的位置就是人流的核心，周邊蘇寧云著、雷家寨安置房提供常住人口，大華股份、和利時、環普、中軟提供產業人口，且周邊小區底商極少，唯一選擇只有雷家寨。

很多人知道的是蘇寧廣場停工，區域大型商業綜合體延期，不知道的是，整個軟西的社區底商，其實配比也是不夠的。

（蘇寧廣場現狀圖）

過去，樓市上行時期，先賣房，后賣商鋪幾乎是慣例，且幾乎每個社區多個方向都有底商規劃。

但近幾年，很多社區開始不配底商，保證所謂居住圈子純粹，帶來的直接問題就是生活不便，軟西如此，奧體也是一樣。

別看軟西各個二手房陸續破發，但招商臻觀府、西派國樾、蘇寧云著、保利天匯等小區的底商，確是非常熱鬧。

住在軟西，區域內的商業體量不夠，向外張望，北邊的吾悅廣場、西邊的大茂城、高新萬達，又在三公里之外，還隔著三環，遠離居民生活圈。

（高新大茂城）

最關鍵的是，目前軟西已有的規劃里，一半產業，一半住宅，商業配比極少，最大的是爛尾的蘇寧廣場，其次是中建山海境樓下，再就是各個小區樓下，零散的底商。

問題就擺在這里，需求就明牌在這里，如何解決？

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供需矛盾

每次提及軟西業主的逛街訴求，很多人的第一反應是軟西沒什么人，開了也養不起，但軟西真的沒有人嗎？一組數據來看。

軟西周邊的人口包括住宅人口和產業人口兩個部分，前者是常住，后者流通，但對逛街、購物、消費的需求是相同的。

（周邊戶數統計）

已交付的商品房：招商臻觀府約820戶、蘇寧云著約1928戶、西派國樾約700戶、 西派樘樾約1185戶；

中海天谷時代約1042戶、中海云水觀園約304戶、天地源云水天境約1466戶、高新天谷雅舍約720戶、保利天匯約1838戶、保利云谷天匯約1838戶。

已交付的安置房：雙旗寨約4056戶、雷家寨約3073戶、西晁花園約2030戶、東晁悅府約618戶、周宋欣苑約2498戶、新豐錦悅居約2222戶。

已兌現的產業園區及配套：包括高新18小、19小、20小、4初、諾瓦光電、數字能源島、海康威視、大華股份、省圖新館等。

能輻射的區域：主要是軟東和雁塔未來產業城，包含科技路金茂府、紫薇西棠、卓越坊、綠地國際花都、海棠三章、南飛鴻系列等。

軟西目前的入住率不高是真，但軟西沒人是假的，安置房、商品房、產業園各種組合之下，軟西覆蓋到的是近50萬人口的區域。

對于買房而言，遠看高樓林立，密度不算低，但在商業的眼里，這些都是潛在的購買力，是商鋪流水和租金的來源。

如果蘇寧沒有暴雷事件，蘇寧廣場正常開業，以軟西的人口密度和商業需求，且軟西又沒有新增商業用地的情況下，商場的生意是不會差的。

十年前的高新，是辦公樓為主，產業園為主，缺乏常住人口，因此商業孵化挺難，典型案例有很多。

唐延路沿線，就成了一個高新萬達、錦業路沿線只有益田假日、丈八北路沿線只有大茂城和殘血的方圓薈，科技路沿線也只剩一家金鷹。

但現在的高新，是住宅區為主，尤其是軟件新城，軟東清一色住宅，且都是高層，人口密度不會低，軟西雖說產城結合，但安置+商品房+產業園，人口密度也不少。

（軟西規劃圖）

既是明確住宅區規劃，公園、商業、地鐵、醫院、學校等便民配套就是標配。

周邊住宅小區已足夠多，陸續進入裝修入住期，房價雖跌，但房東降價賣房，買家撿漏上車，也加速了小區入住率的提升。

啟迪兒童醫院、高新云吧、18、19、20小，4初也都開學，目前最缺的公園進度慢、地鐵四期等審批，進度最快的只剩商業了。

房價支撐

至于不少人關心的，中建山海薈后期開業后，軟西的房價能否穩住，這二者并沒有必然關系，也無法強行關聯。

商業看重的是供需，是人流量，是交通，最典型的西安商業中心，基本都集中在地鐵二號線沿線，為的就是人流量和交通，反而二號線沿線的住宅房價并不高。

（西安2號線商業中軸）

同理還有電視塔的華潤萬象城，西部大道的宜家薈聚，開業時大家都會關注，對附近房價有沒有影響，實際基本沒有。

萬象城開業了，華潤悅府、悅璽該是什么價還是什么價，大面積甚至還跌了，原因是因為三代產品舊，且附近CCBD南區新房供應，分流了這里的需求。

宜家薈聚開業了，同樣人氣火爆，但周邊金地西灃公園、中央公園、海亮新英里、萬科高新華府，由于產品同質化，四代住宅新房降價等原因，二手價格一路往下。

決定房價的是產品，是供需，是周邊居民收入，唯獨沒有某一個商業綜合體能決定房價。

（雁塔宜家薈聚）

開店的也罷、買底商的也罷，看重這里是為了賺錢的，為了收租的，至于樓上業主房價如何，幾乎毫不關心。

軟西也是同理，潛在的居住人口和底商供應不足的現狀，會吸引不少做生意，買底商的人，但不一定吸引外來自住的人。

軟西當下的房價不穩，除了新產品邦泰觀云高新和天地源云和錦上，高贈送沖擊外，更多還是二手住宅同質化，且附近潛在購買力收入下降造成的。

但這并不影響住在這里的人要喝蜜雪冰城，要吃古面片，要洗衣服，要健身房，開店是開店，買房是買房，需求目的不同，不要混淆了。

西安房價不穩，但商業成功的區域多的是，北到鳳城七路熙地港、龍首村印象城、南到南稍門中貿廣場、小寨賽格國際，西到紅廟坡老城根、東到紡織城華陽城等等。

都是房價不穩，不高，不漲，但商業繁華，熱鬧，賺錢的案例，軟西也是如此，買房和開店邏輯分開看。

底商上新

我相信，以上的這些數據，對于想在軟件新城做生意，買底商的朋友，應該都有提前調研過，中建山海境的底商，很多人也都在盯著，價值如何，我們可以聊聊。

作為住宅，山海境在軟西的存在感偏低，特有的地鐵上蓋TOD模式，西安人沒接觸過，也不敢碰，能感知到的就是小區房價降了，樓間距很大，房子蓋在公園里。

當然，也正因為這些現狀，讓山海境在一片改善紅海的軟西，憑借小面積，總價低，性價比收獲了一大波剛需。

（中建山海境實景）

回歸商業，由于地鐵停車場上蓋住宅的特殊建筑結構，臨著科技西路、云水四路路和天谷一路，建設了約3.79萬平的底商，可售的商業區面積為2.79萬平，和住宅同步交付，就在今年六月。

從位置看，山海境在軟西的東北角，北側科技西路主干道，連接高新和灃東，西側云水四路主干道連接雁塔未來產業園和軟西，東側云水一路是軟件新城的南北主干道，再往東約600米，就是西安交通大動脈西三環。

（山海薈位置示意）

交通上可謂四通八達，商業對交通要求很高，開車停車方便，人才有逛的意愿。

軌道交通上，已開通的3號線魚化寨站約1200米，高新云巴西晁站約250米，規劃的還在四期的地鐵3號線二期和地鐵12號線，作為地鐵上蓋小區，地鐵交匯，也是這里商鋪的核心賣點。

體量上，總計約4.4萬平，屬于典型的社區商業，即服務本小區及周邊三公里范圍內的小區。

（在售底商位置示意）

在售面積上，最小建面約30㎡，最大400㎡，按照位置不同，一層至四層的都有，整體方正，沒有浪費面積。

（在售底商實景圖）

目前意向的業態，包含樂刻健身、喜茶、盒馬、魏家、好利來等，基本以輕餐飲和健身、商超為主，和周邊住宅區匹配。

（商業一層平面示意）

類似的體量和形態，是曲江二期中海凱旋門樓下的凱旋新天地、體量約6萬㎡，優勢也是地鐵口，周邊高密度住宅區。

但相比較軟西的山海薈，曲江中海樓下的底商競爭更為激烈，一方面是各個小區樓下都有海量底商，同時不遠處就是10萬平的金輝環球廣場，以及3萬平的金輝D16街區。

而軟件新城，蘇寧廣場遙遙無期，雷家寨安置房樓下，也沒有能力和山海薈競爭。

位置是好位置，供需關系也明確，相比住宅，山海境底商的含金量明顯是更高的。

實地調研

至于更具體的賺錢問題，則需要實地調研，商鋪投資早不是過去的一鋪養三代，如今有好鋪子但你自己要懂，要在合適的時機和價格購入。

我身邊接觸的買底商收租金的，基本交過學費：

1、選到了一樓臨小區入口的，但購入價格太高，租金低不回本，租金高不穩定。

2、沒有明確商鋪后期是自用還是轉租，單純作為住宅投資失利的代替，需求不明導致空置。

3、對能不能做餐飲，業態有什么限制沒有提前調研，后期收到房以后，和想象中不一樣。

4、期房商鋪，憑效果圖選擇，交房后或門前有圍擋，有臺階，有綠化帶，動線不暢，收益減半。

但也有思路清晰，果斷決策的，房子賣掉換鋪子的，買底商和買房子不一樣，前者自己要懂經營，會算賬，是賺錢邏輯，后者多數人都是跟風，情緒作用，是自用邏輯。

關于中建山海境的底商價值，軟西的商業需求，感興趣的可以加好友聊聊，獲取詳細資料，避免信息差。

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作者：晴明

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