核心觀點(diǎn)

• 政策環(huán)境: 持續(xù)推進(jìn)城市發(fā)展，土地、財(cái)政將向人口流入城市傾斜

• 新房供應(yīng)：面積同環(huán)比雙降四成且跌幅擴(kuò)大，一線相對(duì)降幅較小

• 新房成交：環(huán)比增2%與3月齊平，一線城市環(huán)比增11%領(lǐng)先

• 二手房成交：面積環(huán)比降12%但同比增18%，累計(jì)增幅擴(kuò)大至12%

• 土地市場(chǎng)：5月土拍規(guī)模同比收縮，優(yōu)質(zhì)宅地保持點(diǎn)狀熱度

◎ 文 / 克而瑞

01 政策環(huán)境

持續(xù)推進(jìn)城市發(fā)展

土地、財(cái)政將向人口流入城市傾斜

2026年5月，中央多部委持續(xù)推進(jìn)城市發(fā)展工作，涉及城市更新任務(wù)下發(fā)、城市體檢、財(cái)政支持、推行常住地提供基本公共服務(wù)等方面。地方層面，至截稿時(shí)58次發(fā)布穩(wěn)市場(chǎng)新政，從發(fā)布頻次統(tǒng)計(jì)來(lái)看，優(yōu)化公積金提及次數(shù)最多，其次是好房子和住房保障。

中央方面，月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解。央行發(fā)布一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，提出要繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策。月中，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署落地城市更新重點(diǎn)任務(wù)，同步推動(dòng)人口高質(zhì)量發(fā)展；同日，住建部召開(kāi)視頻會(huì)議，安排2026年城市體檢工作，明確要求高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市更新。5月下旬，財(cái)政部公示中央財(cái)政城市更新行動(dòng)入選項(xiàng)目名單，加速落實(shí)配套資金支持。此后國(guó)務(wù)院印發(fā)文件，全面推行常住地基本公共服務(wù)制度，提出土地指標(biāo)、財(cái)政資源重點(diǎn)向人口流入城市傾斜。

本月最值得關(guān)注的文件即《國(guó)務(wù)院關(guān)于推行常住地提供基本公共服務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)》，文件要求破除公共服務(wù)與戶籍綁定的壁壘，保障未落戶常住人口平等享受城市公共資源。新政聚焦外來(lái)人口城市安居核心需求，重點(diǎn)擴(kuò)大公租房保障范圍，將穩(wěn)定就業(yè)居住的外來(lái)常住人口納入保障體系，通過(guò)實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼等方式兜底居住需求。同時(shí)完善隨遷子女教育、異地社保醫(yī)保、就業(yè)幫扶等配套權(quán)益，同步優(yōu)化土地、財(cái)政資源配置，向人口流入城市傾斜民生與保障性住房建設(shè)用地，推進(jìn)公共服務(wù)均等化，助力新型城鎮(zhèn)化提質(zhì)，釋放城市人口居住剛需潛力。

地方層面，39次發(fā)文涉及公積金優(yōu)化，主要涉及首套認(rèn)定放寬、貸款額度提升、階段性取消貸款次數(shù)限制、放寬代際互助限制等。12次發(fā)文推進(jìn)“好房子”建設(shè)，典型如廣州發(fā)布 “四好” 建設(shè)行動(dòng)方案，聚焦住房品質(zhì)與城市宜居水平提升，明確至2030年全面推廣“四好”理念，形成長(zhǎng)效建設(shè)機(jī)制，新建商品房全面按“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。地方重點(diǎn)政策方面：

湖南出臺(tái)“新湘十條”，允許已出讓困難土地分割開(kāi)發(fā)，支持政府協(xié)商收回或置換；空置商業(yè)項(xiàng)目及未建非住宅用地可依法“商改住”，并同時(shí)涵蓋存量房收購(gòu)、住房以舊換新、公積金優(yōu)化等38項(xiàng)措施，全面支持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)、“商改住”等用地政策創(chuàng)新，為盤活存量資產(chǎn)提供關(guān)鍵路徑，有效緩解企業(yè)資金沉淀壓力。

廣州印發(fā)自持物業(yè)轉(zhuǎn)售規(guī)則，自持商品住房轉(zhuǎn)為可銷售住房。政策適配“定自持項(xiàng)目”與“競(jìng)自持項(xiàng)目”兩類，要求項(xiàng)目所在行政區(qū)及所屬板塊一手住宅去化周期均低于18個(gè)月。企業(yè)可分最多3批辦理轉(zhuǎn)售，首次轉(zhuǎn)售面積不低于自持總面積20%，且需繳清本批次出讓金方可啟動(dòng)下一批。政策以去化周期為前提，既保障市場(chǎng)供需平衡，又為房企紓困提供路徑，有效釋放存量房源，促進(jìn)住房改善需求釋放。

02 新房供應(yīng)

面積同環(huán)比雙降四成且跌幅擴(kuò)大

一線相對(duì)降幅較小

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年5月，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積約631萬(wàn)平方米，環(huán)比減少45%，同比下降42%，降幅有所擴(kuò)大，與年初1月規(guī)模相當(dāng)、重回去年以來(lái)初春節(jié)月外的最低水平。前5月累計(jì)供應(yīng)面積3709萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌27%，累計(jì)跌幅進(jìn)一步收窄7pcts。

從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，4個(gè)一線城市供應(yīng)面積約112萬(wàn)平方米，同、環(huán)比雙降43%，為各能級(jí)城市跌幅相對(duì)較小的，前5月累計(jì)供應(yīng)面積583萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下滑24%，較前4月降幅繼續(xù)收窄2pcts。24個(gè)二線城市供應(yīng)面積約395萬(wàn)平方米，環(huán)比減少45%，同比下跌38%，累計(jì)供應(yīng)面積2260萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少28%，跌幅收窄11pcts。22個(gè)三四線城市供應(yīng)面積僅約123萬(wàn)平方米，環(huán)比減少47%，同比跌 50%，累計(jì)供應(yīng)面積860萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降25%，三四線城市新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮，規(guī)模總量和跌幅為各能級(jí)城市居前，庫(kù)存壓力逐步趨緩。

03 新房成交

環(huán)比增2%與3月齊平

一線城市環(huán)比增11%領(lǐng)先

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年5月，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交面積約1362萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅上升2%，同比微降2%，規(guī)模與3月“小陽(yáng)春”齊平。前5月累計(jì)成交面積5596萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌15%，較前4月累計(jì)同比跌幅繼續(xù)收窄3pcts，整體穩(wěn)定至去年以來(lái)月均水平，繼續(xù)保持3-4月以來(lái)的熱度和成交慣性。

從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，4個(gè)一線城市成交面積約215萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11%，同比增幅較shangy月擴(kuò)大5pcts至6%，累計(jì)成交面積809萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅繼續(xù)收窄6pcts至12%。23個(gè)二線城市成交面積約760萬(wàn)平方米，環(huán)比微降3%，同比下降8%，同環(huán)比跌幅略有擴(kuò)大。23個(gè)三四線城市成交面積約388萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7%，同比正增長(zhǎng)8%，累計(jì)成交面積1588萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降5%，降幅同樣收窄1pcts。

04 二手房成交

面積環(huán)比降12%但同比增18%

累計(jì)增幅擴(kuò)大至12%

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年5月，全國(guó)重點(diǎn)20城市二手房成交高位回落、低于3-4月水平，成交面積合計(jì)約1670萬(wàn)平方米，環(huán)比持下降12%，同比增長(zhǎng)18%，單月同比增幅擴(kuò)大1pcts，前5月累計(jì)成交面積約7689萬(wàn)平方米，同比正增長(zhǎng)12%，增幅繼續(xù)擴(kuò)大4pcts。

從重點(diǎn)城市成交面積絕對(duì)規(guī)模看，成都二手房成交面積達(dá)214萬(wàn)平方米高踞首位，環(huán)比微降9%，同比仍增33%，累計(jì)同比增13%；其次是上海成交面積約197萬(wàn)平方米，環(huán)比微降9%，同比增21%，累計(jì)同比增幅提升至8%。北京、天津、武漢、西安和廣州等成交規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米，武漢、廈門、東莞等環(huán)比顯著增長(zhǎng)20%以上，二手市場(chǎng)熱度由點(diǎn)到面?zhèn)鲗?dǎo)提升。

05 土地市場(chǎng)

5月土拍規(guī)模同比收縮

優(yōu)質(zhì)宅地保持點(diǎn)狀熱度

2026年5月，各地持續(xù)嚴(yán)控增量，土地供求規(guī)模均延續(xù)同比回落，優(yōu)質(zhì)地塊占比得以維持近一年以來(lái)高位，各地土拍繼續(xù)保持點(diǎn)狀熱度。月末快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月土地成交建筑面積環(huán)比延續(xù)年內(nèi)低位，同比延續(xù)回落；本月土地供應(yīng)建筑面積為3697萬(wàn)平方米，環(huán)比上升12.6%，同比下降23%；成交2178萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比下降27%。三線城市成交金額同比降幅最小，一線城市同比下降20%，二線同比回落39%，三四線同比回落3%。市場(chǎng)熱度來(lái)看，5月平均溢價(jià)率為5.8%，環(huán)比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。北京太平橋、杭州未來(lái)科技城、珠海香洲等高總價(jià)宅地，均實(shí)現(xiàn)了15%的溢價(jià)率。

結(jié)合政策動(dòng)向來(lái)看，5月中央多部委密集發(fā)文，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署城市更新重點(diǎn)任務(wù)、住建部推進(jìn)年度城市體檢工作、財(cái)政部公示城市更新入選項(xiàng)目名單，明確土地指標(biāo)、財(cái)政資源向人口流入城市傾斜，鼓勵(lì)盤活閑置房源與低效用地。預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市將持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)低密宅地供應(yīng)，疊加城市更新政策紅利釋放，以央國(guó)企為主的房企拿地信心穩(wěn)步修復(fù)，核心區(qū)域宅地?zé)岫葘⒕S持高位，商改住、存量低效用地再開(kāi)發(fā)成為供應(yīng)重要補(bǔ)充，土地市場(chǎng)整體投資確定性將進(jìn)一步強(qiáng)化。

就高總價(jià)地塊成交情況來(lái)看，高總價(jià)地塊成交仍較為分散，TOP10地塊分屬8個(gè)城市，核心城市單月土拍規(guī)模普遍下降。其中榜首為深圳大運(yùn)新城地塊，如期由華潤(rùn)置地以70.45億元的底價(jià)競(jìng)得。地塊原規(guī)劃建設(shè)約700米中國(guó)第一高樓，后因企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)停工，兩次司法拍賣流拍，最終于2025年由深圳市政府以68億元收儲(chǔ)，并引入華潤(rùn)重啟。

單價(jià)榜方面，北京、杭州、珠海三宗高溢價(jià)宅地分列前三。其中北京太平橋地塊地處西三環(huán)以東、麗澤路以北，該片區(qū)已經(jīng)經(jīng)歷了超過(guò)20年的土地?cái)喙貕K本身具備極強(qiáng)的地段稀缺性。最終太平橋地塊經(jīng)過(guò)155輪競(jìng)拍，由保利發(fā)展以41.5億元競(jìng)得，溢價(jià)率15.4%，地塊規(guī)劃建筑面積7.2萬(wàn)平方米，名義樓板價(jià)5.76萬(wàn)元/平方米，扣除配建后地塊樓板價(jià)約6.67萬(wàn)元/平方米。

排版：花卷