現實中，業主很難了解到小區公共收益的具體金額，也很少有物業將這部分收益分發給業主，小區公共收益往往成了一筆“糊涂賬”。《中華人民共和國民法典》吸納了《建筑物區分所有權解釋》第十四條的規定，增加了關于建筑物共有部分產生的收益歸屬的規定，進一步健全了我國物權制度。

《民法典》增改條文

《中華人民共和國民法典》第二百八十二條 【共有部分的收入分配】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

裁判規則

1.小區業主委員會不能以全體業主的名義主張物業公司返還多預收的公共能耗費用，只能單個的業主予以主張——鎮江某小區業主委員會訴深圳某物業鎮江分公司物業服務合同糾紛案

【裁判規則】公共能耗費性質和使用原則是由業主預交、單獨列賬、按照實際發生的數額定期結算，由小區全體業主分攤，小區業主委員會不能以全體業主的名義主張物業公司返還多預收的公共能耗費用，只能單個的業主予以主張。同時，根據物業服務合同補充協議約定，廣告費、車位費收入的大部分應由物業公司交付的，除物業公司應主動作為外，業主或者業委會亦有督促義務，使其及時進行交付結算或公示。

案例來源：人民法院報 2023年3月29日第3版

2.建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主共有——某小區業主委員會訴深圳某物業鎮江分公司、深圳某物業公司物業服務合同糾紛案

【裁判規則】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主共有。公共能耗費是小區公共設施、設備等在運行過程中產生的水、電費用，其性質和使用原則是由業主預交，單獨列賬，按照實際發生的數額定期結算，由小區全體業主分攤，不屬于全體業主所有。

案例來源：江蘇法院網 2023年3月27日

3.物業服務企業利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有——某小區訴物業公司物業服務合同糾紛案

【裁判規則】物業服務企業利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。對占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，收取的車位費、利用小區外墻、燈箱、電梯、道閘等刊登廣告收取的廣告費等，都屬于利用業主共有部分產生的收入，該收入屬于小區的公共收益，在扣除合理成本之后，應歸業主共有。

案例來源：桂林法院網 2022年4月1日

4.物業服務企業利用上述共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主共有——濟南市歷下區綠景嘉園業主委員會與濟南新東興物業管理有限公司物業服務合同糾紛案

【裁判規則】小區電梯、外墻、大門、公共車位屬于業主的共有部分。物業服務企業利用上述共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主共有。

案號：（2021）魯01民終10568號

案例來源：中國民法典適用大全·物權卷（一）

5.物業公司利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本后的收益應當歸業主共有——無錫市春江花園業主委員會訴上海陸家嘴物業管理有限公司等物業管理糾紛案

【裁判規則】物業公司利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本后的收益應當歸業主共有。業主對共有部分的收益享有所有權，不僅體現為可以委托業主委員會向物業公司進行追索，而且也表現為有權決定共有部分收益的用途和分配方案。

案例來源：中華人民共和國民法典重點條文實務詳解（上）

法條釋義

《民法典》明確規定建筑物共有部分產生的收益屬于業主所有，旨在加強對建筑物業主權利的保護。實踐中，在理解本條規定時，應注意把握兩個方面的問題：一是共有部分范圍的界定；二是共有部分收益的認定。

（一）共有部分范圍的界定

關于建筑物共有部分，《民法典》第271條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第274條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”第275條第2款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”上述規定對業主共有部分范圍的界定采用了排除加列舉的方式。

《建筑物區分所有權解釋》第3條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。” “建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。”在建筑物共有部分中，實踐中能被利用并產生收益的，主要包括：（1）車庫、車位。根據《民法典》第276條的規定，小區內的車庫、車位首先應當滿足業主的需要，在滿足業主合理需要的情況下，如果還有剩余，建設單位、物業服務企業或者其他管理人經業主同意可以將剩余的車庫、車位出租給業主以外的第三人，用于收取租金。（2）樓頂平臺、建筑外墻面。樓頂平臺、建筑物外墻面屬于建筑物的整體構造部分，應當屬于全體業主共有。實踐中，建設單位或者物業服務企業利用樓頂平臺、建筑物外墻面建設置廣告產生的收益，應當屬于全體業主共有。（3）建筑物基本構造部分中的走廊、樓梯、過道、電梯間。建設單位或物業服務機構在這些位置設置廣告位，由此產生的收益屬于全體業主共有。

（二）共有部分的收益的認定

本條明確規定建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。所謂“合理成本”是指產生收益所必須發生的費用。法律規定建設單位等利用建筑物共有部分進行經營活動產生的收入應歸業主共有，那么實施經營活動所發生的經營成本理應由業主承擔。對于經營成本的支出及其合理性根據“誰主張，誰舉證”的原則，應由請求扣除的建設單位、物業服務企業或者其他管理人承擔舉證責任。扣除合理成本后的收益，應歸屬于全體業主共有。建筑物共有部分收益的使用和分配屬于有關共有和共同管理權利的其他重大事項，根據《民法典》第278條的規定，應由業主共同決定。業主既可以決定將該收益用于補充專項維修資金，也可以決定將其分配給全體業主。

（內容來源：《中國民法典適用大全·物權卷（一）》，作者：最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組 編著）