5 月 29 日，A 股四大指數全線飄綠。截至收盤，滬指下跌 0.73%，深證成指下跌 1.81%，創業板指下跌 2.11%，科創板綜合指數下跌 4.77%，全市場超 3800 只股票下跌，幾乎整體翻綠。但在這片綠色的行情里，房地產板塊成了獨苗，迎來久違的大漲。

A 股市場中，陽光股份、湘江控股直接漲停，萬科 A、綠地控股一度觸及漲停，保利發展、招商蛇口、濱江集團、金地集團等核心房企同步跟漲。

港股的行情更為夸張：碧桂園盤中漲超 40%，融創中國一度漲超 20%，旭輝集團、世茂集團、正融地產漲幅均超 10%，即便像龍湖集團、越秀地產、華潤置地這類穩健房企，漲幅也超過 3%。

這一波地產股的逆勢暴漲，核心誘因來自兩項重磅政策。

第一項利好，是國務院發布的《城市更新十五規劃》。這份頂層規劃拆解來看，核心講了三件事：給錢、給任務、給回款渠道。

給錢：專項債可以直接充當項目資本金。此前，地方專項債有嚴格限制，只能用于配套貸款，不能直接作為項目啟動資金，不少城中村改造、老舊小區翻新項目，因前期啟動資金不足被迫擱置。

現在新規明確，專項債可直接作為項目資本金，政府拿出的啟動資金能撬動數倍的銀行貸款與民間資本，而且這類資金的利息極低，2026 年地方相關專項債實際利率多在 1.5%-2.5% 之間，屬于十年到三十年的長期低息資金，對比一年期 LPR 的 3%，成本幾乎是地板價。

給任務：五年改造目標明確，砸出 20 萬億級市場。規劃明確了未來五年的改造任務：改造危舊房 50 萬套，新建老舊小區改造 11.5 萬個，翻新城中村 4000 個，同時更新地下管網 30 多萬公里，僅管網改造一項就需投入超 5 萬億元。

多家機構測算，五年總投資規模可達 20 萬億元，不僅房企能分一杯羹，建筑建材、家電電梯等上下游產業鏈都能受益，覆蓋數千萬就業人口，算得上以工代賑。

給回款渠道：解決舊改最痛的回款難題。過去房企不愿碰舊改項目，最大的痛點就是回款周期長、資金被套牢，一個城中村改造項目往往需要十幾年才能回本。

現在政策允許改造后的商業街、租賃小區進行資產證券化，項目運營穩定后即可通過資本市場變現回款，形成 “承接項目 — 施工建設 — 后期運營 — 資產證券化回款” 的完整閉環，大大緩解房企的資金壓力，愿意參與舊改的企業只會越來越多。

需要說明的是，專項債由地方政府下發，不會直接打款給房企，且發債有嚴格規定，地方政府需確保項目收益能還本付息，嚴禁新增隱性債務，不會無限制撒錢，和此前的棚改貨幣化不能相提并論，只是給有一二線城市資源、具備舊改經驗的房企，打開了新的現金流通道。

另一項重磅政策，則落地在廣州。5 月 26 日，廣州安居集團宣布以市場化方式收購居民手中的二手住宅，收購范圍為環城高速以內、總價 300 萬以內、建筑面積 70 平方米以下的舊房，樓齡不限，收購款全額專款專用，直接轉為購買新建商品住宅的專用款，不進入賣家個人賬戶。

廣州并非首個試點收購存量二手房轉保障房的城市，今年 2 月上海已在浦東、徐匯、靜安三區啟動試點，三個月累計收購 523 套，后續試點擴圍至全部中心城區，但收儲速度并未達到外界預期，福州等地也有類似探索，但均處于爬坡階段。

對比其他城市，廣州的玩法有其獨特優勢：

一是廣州二手房房價下跌幅度遠超一線城市，以 2021 年 8 月為基準，今年上海房價僅下跌 9.8%，廣州卻下跌 24.5%，部分具體樓盤跌幅更是超過一半。

但廣州作為人口密集的一線城市，租房需求旺盛，租售比達到 1.91%，高于上海的 1.84%，部分區域甚至達到 2.5%-3%，在全國范圍內都屬于較高水平。

二是廣州的收房資金來自政府專項債，參考廣東同類專項債 1.77% 的發行利率，全國同類收儲專項債利率在 1.73%-2.02% 之間，資金成本遠低于上海的 3% 左右。加上租售比優勢，廣州的收房賬能算得過來。

三是廣州通過限定收購區域、由國企統一操作，確保房源相對集中，既能穩定收購價格，也能為后續出租、轉售提供充足的價格參考，降低國有資產流失風險。

廣州的政策本質是盤活二手房市場，給剛需置換群體提供兜底選項。業主將舊房賣給國企后，需在 180 天內購入廣州新建商品住宅，既解決了賣家急于出售被壓價的困境，也能為新房市場帶來有效購買力。

同時，國企收購的二手房轉為保障房或人才房，減少市場流通房源，相當于給房價設置了流動性錨點，避免踩踏式下跌。

很多人都會問，廣州的玩法能在全國推廣嗎？答案其實很扎心，大多數城市并不具備復制的條件。

這套模式能跑通，需要同時滿足三個門檻：

一是財政實力足夠雄厚，能拿到超低息資金。廣州 2025 年底的地方政府債務余額為 7458.3 億元，顯性負債率約 23.3%，遠低于全國 70% 的平均水平，能以比多數城市低 0.5 至 1 個百分點的成本拿到資金。

多數二線城市的融資成本至少比廣州高 50 個基點，三四線城市的非標融資成本更是高得離譜，根本撐不起這套玩法。

二是租售比必須覆蓋資金成本。收房本質是金融游戲，租金回報必須覆蓋收房成本和融資利息，這一條就篩掉了絕大多數三四線城市。這些城市存量房過剩，流動人口不足，收上來的房子找不到足夠的穩定租客，不僅收不回成本，還要持續承擔利息，反而埋下隱患。

三是國有資產風控有保障。目前廣州的房價市場預期已經趨于一致，房價很難再大幅下跌，此時進場收儲，無論出租還是轉售，國有資產的保值壓力都不大。

但如果是人口持續凈流出、房價陰跌的三四線城市，收購房產后只會持續貶值，涉及國有資產流失的政治風險，沒有地方官員敢輕易承擔。

綜合來看，廣州的模式理論上可行，但三個門檻缺一不可，放眼全國，多數城市要么缺錢，要么缺人口，要么缺穩定的市場預期，根本沒法抄作業。

這次地產股的逆勢上漲，并非全面回暖的信號，而是政策驅動下的結構性行情。城市更新和保障房收儲，只是給地產行業打開了新的生存空間，距離全面暴漲還有很遠的距離。