近期香港樓市似乎已經走入佳境，日前最新的中原城市領先指數CCL最新報155.58點，按周升0.24%，較上月上升1.24%,指數創2024年5月中后86周（逾1年半）新高。對比近年低位，香港樓價已經反彈7.78%，香港樓價觸底回升了嗎？記者特地采訪業內專家了解情況。

南下資金大幅增加

美聯物業港澳住宅部行政總裁布少明對記者表示，最近美聯物業發布了《內地買家深度分析報告》，報告指香港樓市全面撤辣兩年后（2024年3月至2026年2月），內地買家入市情況激增。期內內地買家一二手住宅注冊量達27,702宗，較撤辣前激增1.63倍。高達60.3%的內地資金（約1,738億元）流向一手市場。最受內地買家歡迎的五大地區依序為：啟德區、中西區、將軍澳、長沙灣/深水埗及黃竹坑/深灣。

資料來源：美聯物業研究中心綜合土地注冊處資料(2026年3月）

布少明表示，踏入2026年，香港樓市全面“撤辣”已滿兩周年。隨著非港人置業無須再繳付辣稅，加上政府近年積極搶人才，大批內地專才及高凈值人士選擇留港置業。在租金上升及息口回落的大環境下，“供平過租”的優勢更吸引了部分早年來港的內地專才“轉租為買”。

內地買家資金猛攻一手豪宅，撤辣后的香港樓市對內地買家展現出極大吸引力，各項入市數據屢創新高。過去兩年整體交易量與金額暴增，內地買家共錄得27,702宗注冊，較撤辣前激增約1.63倍（162.8%）；涉及買樓資金約2,884億元，急升約1.28倍（127.9%）。個人買家占比大幅提升：內地買家占整體個人買家注冊量達23%，較撤辣前增加11.1個百分點；金額占比更攀升至32.8%。

資金高度集中一手市場，在2,884億元總資金中，高達60.3%（約1,738億元）投放于一手私宅市場，顯示內地客對香港新盤情有獨鐘。他更強調，內地買家越貴越買，鍾情超級豪宅：在售價逾5,000萬元的一手私宅個人買家中，內地買家占比高達72.4%，呈現“金額愈高、內地買家占比愈大”的強烈特征。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰對記者表示，內地資金近兩年持續選擇投放在香港房地產市場，主要受到香港全面撤辣的政策紅利、引入高才優才顯效、人民幣匯率走強、香港房地產市場信息透明公開及高租金回報等多重利好因素推動。根據我們的數據，目前內地買家在整體住宅成交（包括一手和二手市場）的占比約為22%至25%。在一些個別新樓盤成交中，甚至高達七成多。

“2026年，香港住宅市場隨著信心改善及融資環境轉趨寬松，穩固價格基礎。內地買家在豪宅及主流住宅板塊均保持活躍，傾向購買本港鐵路及北部都會區走廊附近物業。這批新購買力的崛起，正對綜合發展項目、商業資產，以及與交通樞紐相連地區的長遠規劃，帶來更深遠影響。”陳永杰說。

陳永杰表示，住宅板塊于2026年延續去年下半年的市場動力，出現更多穩定的信號，料持續溫和復蘇的走勢。內地買家去年在豪宅市場的身影尤其活躍，例如，年初一名內地買家斥資約8.6億港元購入南區一個新落成項目的六個單位，顯示頂級物業資產的需求依然殷切。這趨勢部分反映了中國資金從區域及全球市場回流的趨勢。此外，香港新股市場于去年強勢反彈，重奪全球集資額首位，為市場創造了龐大的流動資金。當中部分資金正透過直接買樓及經上市平臺流入房地產。這個資金配置渠道，預料將在2026年持續為市場活動提供支持。由于供應稀缺、保值能力強，以及新式物業通常具有較清晰的業權架構，香港頂級豪宅資產被廣泛視為資金避風港。中原地產最新成交數據顯示，這類投資者約占整體私人住宅成交四分之一，當中在431至752平方呎單位的參與度尤為突出。

據中原資料披露，住宅需求與跨境交通聯系息息相關，使得新界區去年的表現跑贏大市，成交量按年增長超過50%。該區構成了跨境鐵路系統的主軸，涵蓋粉嶺、上水、落馬洲及更廣泛的北部都會區走廊。而沿東鐵線一帶，買家集中于與深圳直接連接的社區，如上水、粉嶺及大埔等。同樣，鄰近屯馬線、并可直接接駁西九龍高鐵站的地區，亦錄得持續成交。這種分布模式，凸顯出北部（東鐵線）及西部（屯馬線）兩大交通走廊，對有跨境需求的買家具有一定吸引力。而九龍區擁有快速連接西九龍高鐵站優勢，因此亦錄得持續的參與度。去年11月的一手市場成交中，內地買家占31.6%。

預期未來有望再創新高

展望未來，布少明指出，隨著多項利好因素持續發揮效應，內地專才及高凈值人士將繼續視香港為資產配置、自住與子女留學的重要據點。此外，人民幣兌港元匯率呈現顯著升值趨勢，這將進一步增加香港資產的吸引力。預期2026年下半年內地買家在香港樓市的注冊宗數及金額有望再創新高。

陳永杰認為，前景明顯轉向重拾增長，投資者正走出近年以防守為主的策略。整體凈買入意向全面改善，中國內地及香港特區投資者均展現更強的資本部署意愿，并愈來愈聚焦具備持續租金增長能力的資產，尤其是在供應有限的市場。未來內地投資者對生活及酒店板塊的興趣顯著上升，并出現多宗酒店改建為學生宿舍的交易以應對需求增長，預料此趨勢將延續至2026年下半年。

數據顯示，鐵路車站周邊規劃將有約1,650個新住宅單位，未來供應相當可觀。新盤放盤資料亦可見，毗鄰屋苑如“柏瓏”(Grand Mayfair），小至中型單位貨源充裕，其典型面積正切合許多內地買家的偏好。因此，錦上路周邊日益增長的成交活動，反映買家對實用型家居需求的趨勢。而相比之下，啟德在龐大的新盤供應及持續的市場推廣下，已躍升為內地投資者的熱捧區域。然而，過去新界區仍占一手成交的53%，凸顯了北部交通走廊的結構性吸引力，以及買家對連通性的殷切需求，建構出沿鐵路形成的住宅資本流向。該趨勢對周邊的綜合、商用物業的定價及未來規劃邏輯，釋出前瞻信號，并支持北部都會區內物流及工業用途的長遠策略規劃。鐵路毗鄰優勢繼續作為價值形成的主要驅動力，對未來發展、投資、零售及專業服務等領域均帶來啟示。

來源：香港經濟導報

本刊主筆:何潔霞