河南
前幾年曹德旺勸大家別囤房，不少人都覺得這個做玻璃的瞎操心，放著賺錢的風口不讓進。這都2026年過半了，再回頭看，不少當初不聽勸的人，手里囤的三四套房子掛出去大半年，連個問價的都沒有。這個搞了一輩子實業的企業家，看樓市居然比天天泡在售樓處的人還準，2026年開年的數據一放出來，樓市的五個變化藏都藏不住。
第一個變化，就是庫存終于降了。這可是連續漲了52個月之后，頭一次出現同比下降，雖然只有0.1%，但背后的信號太明顯了。開發商終于敢不悶頭蓋樓了，今年頭兩個月新開工面積直接降了兩成多，源頭把水龍頭關小，市場也終于能緩口氣了。
第二個變化，城市之間的冷熱差，現在拉得比什么都大。曹德旺早說了，核心城市的房子才是資產，小地方弱市的房子早晚不值錢，今年這話直接應驗了。鶴崗房價跌到兩千一每平，和上海核心地段的房價差了整整66倍，一邊幾百一平沒人接，一邊上海豪宅單月賣了110億。一線城市去化周期一年多，三四線都超過兩年，不少地方房價累計跌了兩成多，以前普漲的日子早就翻篇，再瞎賭升值大概率打水漂。
第三個變化，行業風向從悶頭蓋新樓，變成了盤活存量老房。這兩年政策一直往這邊偏，收購存量商品房做配售型保障房，早就從探索落地到實處了。山東青島城陽區的項目早就跑完流程完成選房，三百多戶符合條件的家庭都搶到了合適的房子。這種做法比大拆大建省事，老百姓還能花更少的錢住進市區。
地方賣地也改了思路，今年一季度一直是控量提質，不再盯著賣地的快錢。多賣多供的老路走不通了，也倒逼開發商不敢亂擴張。畢竟蓋出來賣不動沒人接盤，硬擴張就是把自己往火坑里推。
第四個變化，買家心態早就變了，以前搶房現在挑房。今年三月份，西安武漢合肥等多個城市的二手房成交量都同比漲了，成交量上來了，買家卻一點都不慌。個個磨得很，砍價砍得穩準狠，沒看上絕對不掏錢。現在買房的主力也變了，要么是之前夠不到門檻的新剛需，要么是換房改善的，全都是買來自己住，根本不想炒一把賺快錢。
曹德旺說的房子是用來住的，到現在才算真落地了。
第五個變化，好房子慢慢把老破高給擠下去了。這兩年新開的樓盤，不管是戶外環境還是適老化設計，綠色低碳這些方面，都在往好了做，住房品質漲了不是一點半點。江西贛州的新項目直接把層高做到3.1米，陽臺隔音門窗全升級，住著舒服多了。反觀十幾年前蓋的高層塔樓，公攤大電梯老物業還不靠譜，比同地段的新房洋房便宜一兩成，看得人都沒幾個。
為啥曹德旺早在2017、2018年樓市最熱的時候敢潑冷水，其實人家不是瞎猜，是真吃過虧。1991年福耀上市之后，他也跟風投過房地產，結果深陷泥潭虧了上億元，這下徹底死心認準了，樓市泡沫多，不如踏踏實實做實業。他那時候就反復問一句話，有錢人早就囤了好幾套，真需要房子的沒錢接，將來房子賣給誰？放到現在看，這話真的扎心。
我國65歲以上老人超2億，新生兒不到一千萬，購房主力越來越少，這是繞不開的現實。現在政策也在托底，限制性政策陸續松綁，信貸支持也越來越夠，市場預期確實慢慢在改，剛性和改善需求也在釋放。今年頭兩個月房地產開發投資降幅，比去年全年收窄了6.1個百分點，市場不會硬著陸，但想回到以前閉眼買閉眼漲的日子，基本不可能了。
曹德旺也沒說過房價會崩，他說的其實是回歸，回歸居住屬性，回歸理性，回歸普通人能扛得起的價位。這五個變化對不同的人，影響完全不一樣。你手里只有一套自住房，那其實全是利好。新房品質越做越高，二手房挑的空間大，租金壓力也在降，連物業都不敢隨便糊弄業主，日子能輕松不少。
要是你手里捏著好幾套遠郊或者小縣城的房子，那真得早點做打算。2025年福清地區房租降了15%，空置率漲到25%，靠租金養房的路子越來越窄。砸在手里賣不掉，還得年年交物業費還月供，越拖越被動，早出手晚出手，差的可能就是十幾萬。
潮水退了才知道誰在裸泳，曹德旺這些年也沒顯擺過自己有多準，他只是看穿了最樸素的道理。鋼筋水泥堆出來的房子，不可能永遠漲。2026年的樓市，更像是給所有人補了一堂遲到的常識課，房子是用來住的，不是用來賭的，壓在心上那座沉甸甸的房子大山，也該卸一卸了。
參考資料：人民網 2026年中國房地產市場走勢分析
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