感受著香港樓市的熱浪，深圳現在是樓市的希望。

6月5日，深圳又現地王。南山科技園地塊，6家房企競逐，291輪競價，鏖戰1個多小時，保利置業以57.72億元拿下，溢價率高達150.74%，樓面價10.87萬元/平方米。

這意味著，項目銷售價將直奔20萬元/平方米。地塊所在深圳灣，是豪宅聚集區。近兩年，深圳總價3000萬、5000萬甚至過億的頂級豪宅層出不窮，深圳灣壹號單套總價1.14億，中信城開悅信灣最高總價2.5億，深圳灣沄璽最高總價3.7億。這些頂豪，不僅貴，而且還賣得飛快，不乏幾日售罄的案例，多少有點讓人不可思議。

這也不是深圳灣的特例，上海、杭州也都是如此。安瀾上海最高總價1.46億，金陵華庭最高單價2.8億，世博天悅1.2億。在杭州，棲湖云莊最高總價1.36億、濱杭傳麒府最高總價超1億。這些項目無一例外，均告熱銷。

深圳、上海乃至杭州頂豪的境遇，不得不令北京艷羨。開發商反映，北京頂豪總價只要總價超過3000萬，銷售速度一定會降下來，與另外三座城市反差明顯，不免要問上一句為什么。這次深圳南山地王一出，這個問題又一次擺在面前。北京真比深圳、上海甚至杭州差么？

找答案，深圳最能說明問題。

近年來，資本最大去向是高科技產業，深圳產業結構成為最大受益者。2025年，深圳規上高技術制造業增加值占全市規模以上工業增加值的59.9%，先進制造業占比更是高達68.4%。戰略性新興產業增加值1.67萬億，占全部GDP的43%。半導體、人工智能、低空經濟等實現兩位數增長。

沒錯，高科技托舉了深圳樓市。我們說的深圳高科技，是以實體制造業為主的高科技。具體企業就不列舉了。

如果要用一個價位作為深圳豪宅標線，20萬+的售價，可能成為常態。上海豪宅價格更為領先，連廣州也在奮勇追趕。

唯獨北京，有點費勁。頂級豪宅賣到15萬+已是用盡渾身解數。為何？

我們總結了一下，可能有以下幾個原因：

其一，北京長期在執行一套遠比其他一線城市嚴苛的調控體系。即使現在，也還是。長期限價壓低了豪宅的天花板。

其二，北京的豪宅供應更加分散且相對數量更大。

與此相關，北京的豪宅供應區域更多，尤其不像深圳就集中在少數幾個區域。

也就是說，北京的豪宅購買人群選擇余地更大一些。

其三，北京的財富結構更加多元，也更加穩健。我們此前根據多個高端項目購買人群的調研發現，北京高凈值人群的資產配置傾向更偏保守，豪宅市場更偏“自住”、更少“資產炒作”的特性。

其四，北京二手豪宅市場這幾年的深度調整對房價形成了一種價格錨。北京今年一季度以來，包括4-5月，二手房價格已趨于穩定，二手豪宅有了支撐。

除去以上原因，產業結構也有重要影響。深圳強的是高科技制造，北京強的是研發。有數據為證：

2024年北京全社會研發投入3278.4億元，同年深圳全社會研發投入總額為2453.1億，明顯低于北京。這一組數據上，北京強于深圳。

換一組數據，2025年，北京規模以上工業增加值6126.5億，其中高技術制造業增加值占比32.1%。同年深圳規上工業增加值1.21萬億，高技術制造業增加值占比59.9%。在這組數據上，深圳強于北京。

研發還是制造，本沒有高下之分，但到了買豪宅的問題上，核心是支付能力問題，研發是投入，制造是產出。這部分解釋了深圳豪宅購買力為何旺盛。

高端制造業，供應鏈、上下游產業鏈很關鍵，事關成果轉化、也事關成本。這不是“說有就能有的”。北京這幾年高端制造業大發展，但不容回避的是，基于城市功能定位原因，北京制造業門類并不齊全，相關領域上下游產業鏈匹配不上。成果本地轉化難，或者成本高，到上下游配套齊全的城市更劃算。

深圳財富群體中就有這部分來自全國各地的人，再加上其他因素，深圳部分先進制造業的購買力，落在了豪宅市場，是正常表現。當然，還有一個原因，江浙滬、珠三角的陽光財富更多。話說到這里，就不展開了。

那么，研發優勢最突出的北京，就只有羨慕的份兒么？非也，因為從制造繁榮到研發“身價”上漲最終變現，需要一定的時間，制造業繁榮程度變高，這個過程就會縮短，北京頂級豪宅的春天，還在路上。換句話說，還有在上行期進入的窗口。

北京的研發經費投入強度連續4年都在6%以上，基礎研究投入占比約16%。一個城市就達到了國際上一些創新型國家的水平。這個價值，最終要在頂級豪宅身上兌現。

為什么說北京的轉變即將發生呢？

根據《中國獨角獸企業發展報告2026》，截至2025年底，北京獨角獸企業數量達到116家，總估值7419億美元，全國416家獨角獸里，北京占了近三分之一，是排在2、3、4位的上海、杭州、深圳的兩倍以上。

這一輪的科技浪潮，是以人工智能為核心驅動力。也就是說，AI產業鏈將誕生一大批先進科技企業。

北京獨角獸企業就是以人工智能產業鏈為主。比如，中關村街道范圍內就匯聚了86家人工智能企業，銀谷大廈、盈都大廈、世紀科貿大廈，可能一棟樓里就有好幾家估值數十億美元的獨角獸。

上海的科創板、深圳創業板都在爭奪領先的獨角獸。北京交易所則對專精特新企業敞開大門。它們必將催生一批高凈值人群。

這個創業群體是以90后為主。他們的財富觀、消費觀，別說與60后不同，就是與80后也有很大區別。陽光財富陽光消費，置換或新購更舒適的房子，是當然之選。

前面說了，北京豪宅市場的底層邏輯是健康的，長期的限價結構擠出了泡沫，呈現出更加真實健康的價值狀態。高凈值人群對此不可能不清楚。

最近，北京豪宅市場已經出現轉變的跡象。

北京某個頂級豪宅的成交客戶中，有兩組案例非常典型。一組客戶的業務是蝕刻技術，這是芯片產業的關鍵上游。這組客戶年齡不大，一下就買下了兩套。這兩套豪宅的總價，都不低于5000萬元。這組客戶是全款。

另一組客戶，從事的是某個基礎學科的理論研究，還帶著這個領域的學生參加全球范圍內的頂級賽事。據透露，已有大廠與其進行了洽談，也就是說，理論與實踐完美對接了。這組客戶買下房產，總價也不低于5000萬，也是全款。

我們詳細了解了其他幾個總價門檻在2000萬以上的頂級豪宅項目，在成交客戶中，從事硬科技領域業務的比例明顯升高，不乏所在領域的一線人物。

我們之前說，北京科研、研發與市場，存在比較長的“反射弧”，這是因為技術有自己的周期，從研發，到成果轉化，再到量產，都需要一定的時間。走完這一過程，才能在企業制造環節完成變現，獨角獸企業則在上市后完成高價值的兌現。

“誘因”已經出現。全球都在爭奪前沿技術，尤其是人工智能產業鏈前沿技術人才。一些還在從事前沿理論、技術研究的科學家、教授，被大廠提前“訂購”，于是，掌握這些技術的人，理論得以提前在市場變現，理論載體的財富就會快速增加。

中國高技術制造業越強，上游的研發與研究價值就越高，越往后發展，研發與研究就越值錢。深圳，只是在應用方面，走在了北京的前面。

事實上，北京仍然是全國凈值人群最為密集的城市。相信我，原來低調潛行的那撥人群，將會被硬科技新貴激發帶動。

北京豪宅市場，既是價格的相對“洼地”，也是價值“高原”。這個被制度性結構性壓低了峰值的寬闊市場，在科技大潮催生新一代財富人群后，終將爆發。

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