“我現在就希望能有人徹底把屋頂修好，而不是下兩天雨就提心吊膽。”家住西安市未央區鳳凰城天悅小區的楊女士每次看到臥室屋頂大片的水漬和脫落的墻皮，滿臉愁容。

從2024年開始，這場關于漏水的“拉鋸戰”已經持續了兩年多，經歷了四五次維修，從刷漆到鋪卷材，開發商修修補補，卻始終沒有根除問題。如今開發商已經撤場，物業表示“管不了”。因為小區房齡短、整體樓棟新，大修基金也因業委會不同意而無法啟用。看著臥室里不斷蔓延的水漬，楊女士不知道自己的家到底該由誰來修。

業主：修了兩年還沒好，臥室漏水反反復復

楊女士的房屋在頂層。據她反映，主臥屋頂的漏水問題始于2024年，而且始終是同一個漏水點。

“第一次漏水非常嚴重，當時房子還在質保期內，物業聯系了地產公司。”楊女士回憶，當時開發商的維修人員只是簡單地在樓頂刷了一層防水漆。她當時就對這個處理方案表示了質疑，認為這只是“治標不治本”。果不其然，半年后，同樣的位置再次漏水。地產公司依然采取了同樣的處理方式——刷防水漆。

“就這樣反反復復，一直漏一直修，一直修一直漏。”楊女士回憶，自2024年6月漏水開始，前后大約維修了四五次。前幾次都是刷防水漆，后來維修增加了鋪卷材的工序。2024年12月30日，屋面防水工程5年質保期到期。但只要長時間下雨，家里必定漏水。

楊女士向記者展示了多張拍攝于不同時期的照片：漏水點集中在一側床頭柜上方，每次漏水后，墻面都會起泡、墻皮大面積脫落，周圍布滿難看的黃色水漬。最嚴重的一次發生在去年10月，由于長期潮濕，屋頂已經長出了黑色的霉斑。

“去年10月那次，維修人員把墻皮鏟了，一直等到雨季過了，才去樓頂鋪了卷材。那個卷材鋪上去就沒有任何防護。”楊女士說，今年3月，西安連著下了兩天雨，家里又開始漏水。她上樓頂一看，所謂的“卷材”已經裂開了口子。

今年3月，地產方一位孫姓負責人在現場承認，這是質保期內出現的問題，“但公司現在沒有錢，人員也很緊張”。這位負責人建議楊女士自己先維修，修完以后再起訴地產公司。楊女士對此既憤怒又無奈。

前幾日西安下大雨，楊女士家依然在漏水。

無奈：地產撤場，小區物業表示無能為力

面對不斷反復的漏水，楊女士向西安12345市民熱線、住建局等各政府職能部門反映過情況。

在此期間，小區的施工方曾提出一個方案：在屋子里打孔注膠。但楊女士不敢答應。“我要求簽一個質保協議，對方不愿意。”楊女士擔心，這種方式治標不治本，時間長了膠會脫落，而且打孔會對樓板造成損傷，“萬一膠脫落了，漏水只會比現在更嚴重。”

楊女士認為，第一次漏水發生在質保期內，且漏水點屬于公共區域（樓頂），物業有義務協助相關單位處理。按照常規流程，質保期內找開發企業，質保期外啟動大修基金。現在開發商指望不上了，她希望物業能與業委會協商，看能否啟動大修基金，或者走房屋漏水的專項綠色通道來徹底解決屋頂漏水問題。

“畢竟這漏水不是我在家里洗衣服拖地造成的，是樓頂結構或者防水層壞了。”楊女士說。她曾找了三家做防水的公司進行咨詢，工作人員均表示，這種反復修補無效的情況，必須鏟除原有老化防水層重新做屋頂，需要施工好幾層，估計最少要兩萬元。

對于楊女士的訴求，小區物業表示無能為力。物業反饋稱，樓頂漏水維修不屬于物業公司常規物業服務范疇。此前物業已主動幫助楊女士對漏水點位進行臨時修補，同時多次代為聯系地產公司對接返修事宜，但均未得到有效回應。物業曾嘗試申請專項維修經費用于處置該戶漏水問題，但經費申請最終被地產公司駁回。

更棘手的是大修基金的啟用問題。該小區于2019年底交付，整體房齡較短，屬于新建小區。小區業委會不同意啟用住宅專項維修資金來處置單戶的樓頂漏水問題。根據相關規定，啟用大修基金需要涉及樓棟業主的“雙三分之二”參與表決并過半數同意，單戶漏水問題確實難以獲得全體業主的廣泛支持。

街道辦回復：權責清晰，但推進受阻，建議業主起訴

針對楊女士的遭遇，西安市未央區徐家灣街道辦表示此前也收到過楊女士反映房屋漏水的投訴，了解到楊女士家中臥室屋頂自2024年6月起出現滲水漏水，當時房屋在質保期內，由陜西建秦房地產有限公司上門維修。2024年6月至2025年10月30日期間，地產公司多次修補但未能根治。

2026年3月15日，楊女士發現原有漏水點位再次出現滲水情況，其對質保期內地產公司多次維修效果不予認可，認為前期維修未徹底解決隱患，是導致問題反復的主要原因。

針對此問題，徐家灣街道辦工作人員曾多次協調物業負責人與楊女士對接溝通，雙方未能達成一致意見。

徐家灣街道辦工作人員表示，關于問題為何遲遲得不到解決，分析后得出三點原因：

一是權責主體界定清晰，但推進有阻力。樓頂漏水質保期內維修主體為開發企業，不屬于物業服務范圍。目前陜西建秦房地產有限公司經營困難，地產公司消極對待，建議居民通過法律途徑維權；二是街道辦、社區工作存在局限性。社區無專業維修資質，且無專項維修資金，僅能承擔溝通、協調、督促、調解工作，無法直接進行工程維修及資金撥付；三是維修基金啟用條件不達標。該小區2019年底交付，屬于新建小區。目前業委會不同意啟用住宅專項維修資金處置該漏水問題，且單戶樓頂漏水難以征得全體業主足額同意，無法走大修基金流程。

在處置過程中，徐家灣街道辦工作人員曾從優先解決漏水問題的角度，建議楊女士先自行修繕解決，妥善留存溝通資料及所有維修票據、憑證，后續可通過司法途徑向地產公司依法維權。2026年4月23日，街道辦曾組織調解，但楊女士因個人原因未到場。

針對楊女士房屋漏水后續的問題，徐家灣街道辦表示，下一步將持續積極協調、跟進推進問題化解。一是持續對接物業及開發企業，反復溝通督促，盡力推動落實維修主體責任，持續跟進處置進展。二是常態化做好居民溝通安撫工作，耐心解釋相關政策流程，引導居民依法合理維權。三是持續盯守問題整改，督促物業做好臨時應急處理，最大限度減少居民損失。四是完善工作臺賬，全程留痕閉環，持續跟進直至問題妥善解決。

房屋漏水過質保期 就不管了？

律師支招：施工缺陷致損 開發商仍需賠償

針對楊女士遇到的問題，華商報《法治周刊》專家庫成員、陜西豐瑞律師事務所高級合伙人朱長江表示，首先，商品房的質量保修責任并非以質保期屆滿為絕對免責邊界，開發商對保修期內出現且未徹底修復的質量問題，仍應承擔繼續維修或賠償責任。本案中，案涉房屋2019年底交付，2024年漏水問題首次出現，業主及時報修，開發商在保修期內多次維修卻未解決根本問題。該質量缺陷并非因業主使用損耗導致，而是施工本身存在缺陷，故即便質保期屆滿，開發商仍需對其施工缺陷造成的損失承擔賠償責任。

其次，根據《西安市物業管理條例》第九十條的規定，物業保修期限屆滿后，發生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產安全的，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，由業主大會或者業主委員會依法向區縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出住宅專項維修資金使用申請：（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；（二）樓體外立面脫落的；（三）電梯故障，經特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的；（四）消防設施故障，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；（五）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外；（六）專用排水設施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。符合上述條件的可啟用大修基金應急綠色通道，無需受限業主表決和業委會意見。

最后，給業主三步高效維權方案。一是完整固定證據，留存歷次報修記錄、溝通錄音、漏水影像、開發商認責記錄等全部資料；二是自主合規維修，委托有資質的防水公司徹底修繕，簽訂正規合同并留存完整票據；三是依法維權，維修完成后起訴開發商，主張全額維修費及墻面、家具等相關財產損失，合法追回全部損失。

華商報大風新聞記者 楊平