文｜鄧浩志

廣州南沙、花都推出增量房地產(chǎn)政策

除了此前的“穗八條”支持樓市政策外，廣州南沙區(qū)發(fā)布“南十條”，開(kāi)建集團(tuán)首批收舊資金30億元，收儲(chǔ)范圍面向全市，除住宅外寫字樓、商辦、廠房均可收儲(chǔ)，置換方式可一套換多套或多套換一套。花都區(qū)此前已落地“花八條”，財(cái)政安排3000萬(wàn)元專項(xiàng)資金，對(duì)2026年5月5日至12月31日期間購(gòu)買新建商品住宅并完成網(wǎng)簽的居民，按新房貸款總額的1%給予補(bǔ)貼，單套最高2萬(wàn)元，可與市級(jí)補(bǔ)貼疊加最高省7萬(wàn)元。我感覺(jué)，未來(lái)增城、從化兩個(gè)遠(yuǎn)郊也有可能跟進(jìn)類似政策。而白云北部四鎮(zhèn)、番禺南部等較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域，不排除也有支持政策出臺(tái)。

另一方面我想請(qǐng)大家注意，廣州南沙發(fā)布地產(chǎn)新政 “南十條”，還包含全區(qū)商品房以舊換新方案，區(qū)屬國(guó)企安排 30 億元資金收儲(chǔ)樓齡 30 年內(nèi)存量住宅。這次收購(gòu)后續(xù)規(guī)模有望達(dá)100億至300億元。收儲(chǔ)范圍面向全市，除住宅外，寫字樓、商辦、廠房均可收儲(chǔ)，目前已有超400組客戶報(bào)名咨詢。

重點(diǎn)一：“30 年以內(nèi)”的房齡。

雖然安居集團(tuán)主導(dǎo)的廣州市收購(gòu)二手房方案沒(méi)有說(shuō)房齡限制，但在實(shí)際操作層面上，太老的房子也會(huì)影響估值。由此可見(jiàn)，不建議持有30年以上房齡的物業(yè)，老破小很可能越來(lái)越被嫌棄。

重點(diǎn)二：商辦性質(zhì)的公寓并不進(jìn)入廣州市收購(gòu)范圍，但在南沙被列入收購(gòu)范圍。

過(guò)去幾年以來(lái)，商辦物業(yè)作為抵押物，在很多銀行間也都不被接受。這等于再次向市場(chǎng)發(fā)出信號(hào)，商辦產(chǎn)權(quán)物業(yè)，包括商辦產(chǎn)權(quán)的公寓，在市場(chǎng)上接受程度并不普遍。所以，也不建議作為投資品持有。

“無(wú)地產(chǎn)”復(fù)蘇，新經(jīng)濟(jì)已超越舊經(jīng)濟(jì)

近日，某投行發(fā)布研究報(bào)告，稱：新經(jīng)濟(jì)已超越舊經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)了“無(wú)地產(chǎn)”復(fù)蘇。舊經(jīng)濟(jì)包括地產(chǎn)、基建、上游9個(gè)原材料制造業(yè)；新經(jīng)濟(jì)包括信息傳輸軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，以及8個(gè)高端裝備制造業(yè)。2025年新舊經(jīng)濟(jì)完成“黃金交叉”，新經(jīng)濟(jì)占比首次超過(guò)舊經(jīng)濟(jì)。

新舊轉(zhuǎn)換下市場(chǎng)或有以下變化：

1、企業(yè)主動(dòng)融資需求更高，銀行信貸的宏觀重要性顯著下降，未來(lái)完全可能出現(xiàn)“無(wú)信貸脈沖”的經(jīng)濟(jì)向好和A股牛市。

2、財(cái)富分配K型分化。在舊經(jīng)濟(jì)范式下，居民財(cái)富主要來(lái)源于地產(chǎn)，一次分配主要依靠勞動(dòng)力。新經(jīng)濟(jì)范式下，居民存量財(cái)富正從地產(chǎn)向資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，一次分配則更多向資本和技術(shù)傾斜。重點(diǎn)：財(cái)富分配的普惠性下降，且一次分配結(jié)構(gòu)向高學(xué)歷群體傾斜：

談?wù)効捶ǎ?/strong>

這個(gè)分析很有意思，雖然我沒(méi)法判斷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和有效性，但就傳統(tǒng)行業(yè)從業(yè)人員的視角看，目前我身邊的多數(shù)傳統(tǒng)行業(yè)，幾乎沒(méi)有一個(gè)可以說(shuō)自己已經(jīng)“復(fù)蘇”的。但另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)在大城市復(fù)蘇，尤其是高端物業(yè)的火爆確實(shí)令我們感到費(fèi)解。很多人的疑問(wèn)是，到底哪里來(lái)這么多“有錢人”。這份報(bào)告似乎給出了答案，新經(jīng)濟(jì)群體收入極高。雖然這個(gè)群體人數(shù)不多，但對(duì)于一座城市而言，足夠消化新房，尤其是高端物業(yè)。（以廣州為例，1900萬(wàn)人口，房子一年才賣出6萬(wàn)套左右，千萬(wàn)級(jí)以上交易規(guī)模也就5000套左右。1900萬(wàn)：5000這個(gè)比例，似乎是足以支撐的）。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考