這兩年聊樓市，大家都有個(gè)共識：別急著下手，等等看。可當(dāng)南寧五象總部基地的房價(jià)真從兩萬多跌到一萬三的時(shí)候，很多人反而愣住了——這跌得也太實(shí)在了。

走在五象總部基地的街道上，寫字樓林立，玻璃幕墻在陽光下閃閃發(fā)光。可到了晚上，亮燈的窗戶稀稀拉拉，樓下商鋪關(guān)了大半。有網(wǎng)友拍了視頻發(fā)到網(wǎng)上，配文是：“五象新區(qū)晚上八點(diǎn)，連只狗都少見。”評論區(qū)有人接茬：“白天人也不多，除了幾個(gè)送外賣的。”

這畫面讓人想起前些年的“鬼城”說法。那時(shí)候五象新區(qū)剛規(guī)劃出來，房價(jià)起飛，投資客蜂擁而入，可入住率一直上不去。現(xiàn)在價(jià)格回調(diào)了，反而讓更多人開始重新打量這片區(qū)域。

從兩萬到一萬三，誰在割肉離場

先說數(shù)據(jù)。2021年的時(shí)候，五象總部基地周邊的新盤，均價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站在兩萬以上，有些小戶型甚至喊到兩萬三。到了今年年中，同區(qū)域二手房掛牌價(jià)已經(jīng)普遍降到一萬三到一萬五，算下來跌了三四成。

有個(gè)中介朋友跟我聊過，他手上有個(gè)客戶，2020年高位接盤了兩套小戶型，總價(jià)將近四百萬。現(xiàn)在想賣，掛出去三個(gè)月，看房的不到十組，最后咬著牙一萬四出了。算上利息和稅費(fèi)，虧了將近八十萬。

“不是不想扛，月供扛不住。”客戶原話如此。前兩年經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化大，做生意的收入砍半，工作穩(wěn)定的也擔(dān)心哪天被優(yōu)化。與其硬撐，不如及時(shí)止損。

這種現(xiàn)象不是個(gè)例。五象新區(qū)的二手房掛牌量在過去一年翻了兩倍多，價(jià)格踩踏明顯。你掛一萬五，鄰居掛一萬四，大家都想跑，結(jié)果就是越跑越低。

為什么偏偏是五象

五象總部基地的定位是南寧的“新中心”，規(guī)劃起點(diǎn)高，寫字樓、商業(yè)體、學(xué)校、醫(yī)院配套齊全。從圖紙上看，這里比老城區(qū)好太多。可問題也出在這里——規(guī)劃太好，步子邁得太大。

一個(gè)區(qū)域要成熟，得有產(chǎn)業(yè)支撐，有人口流入。五象的寫字樓租出去多少？企業(yè)入駐率多高？據(jù)我了解，不少寫字樓的空置率在四成以上，有些甚至超過一半。沒有企業(yè)，就沒有就業(yè)崗位；沒有就業(yè)崗位，就沒有人愿意住過來；沒有人住，商業(yè)就更難做起來。這是一個(gè)死循環(huán)。

反觀南寧老城區(qū)，朝陽廣場、東葛路、鳳嶺這些地方，房價(jià)雖然也在跌，但跌幅明顯小很多。為什么？因?yàn)樯畋憷２耸袌觥⑨t(yī)院、學(xué)校、餐館都在步行范圍內(nèi)，早上吃碗粉不用開車二十分鐘。

有個(gè)朋友去年搬去了五象，圖的是房子新、環(huán)境好。住了半年就跟我說后悔了。“我媽半夜肚子疼，附近連個(gè)像樣的醫(yī)院都沒有，開車到區(qū)醫(yī)院花了四十分鐘。平時(shí)想吃個(gè)夜宵，外賣等一個(gè)小時(shí)起步。”最后他還是搬回了鳳嶺，哪怕房子小一點(diǎn)。

房價(jià)跌了，反而有人開始看了

有意思的是，五象房價(jià)降到一萬三之后，看房的人反而多了起來。

為什么？因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格，開始有性價(jià)比了。一萬三在南寧老城區(qū)能買到什么？房齡十五年以上、沒有電梯的老破小。而在五象，能買到樓齡新、帶電梯、小區(qū)環(huán)境好的三房。

對于預(yù)算有限的剛需來說，這是一個(gè)選擇題：是要地段的便利，還是居住的舒適？每個(gè)人答案不一樣，但至少現(xiàn)在五象有了被考慮的資格。

有個(gè)做設(shè)計(jì)的年輕人，在五象總部基地附近工作，之前一直租房子住。他跟我說，以前兩萬的時(shí)候根本不敢想，現(xiàn)在一萬三，首付湊一湊能上車。“我也不指望它漲，就是想自己住得舒服點(diǎn)。上班走路十分鐘，周末在小區(qū)跑跑步，對我來說夠了。”

這種心態(tài)代表了一部分年輕人的想法。房價(jià)暴漲的時(shí)代過去了，與其想著投資增值，不如回歸居住本身。能住得舒服，月供承擔(dān)得起，就值得考慮。

所謂“鬼城”，是現(xiàn)實(shí)也是機(jī)會(huì)

“鬼城”這個(gè)說法有點(diǎn)夸張，但也反映了五象目前的真實(shí)狀態(tài)——配套跟不上規(guī)劃，人氣跟不上建設(shè)。

不過換個(gè)角度看，這恰恰是城市發(fā)展的必經(jīng)階段。很多城市的新區(qū)都經(jīng)歷過類似的過程。十年前的鄭州鄭東新區(qū)，也被叫過“鬼城”，現(xiàn)在呢？房價(jià)兩萬多，人滿為患。五年前的長沙梅溪湖，同樣被人說“晚上沒人”，現(xiàn)在周末去湖邊散步都擠不動(dòng)。

關(guān)鍵在于，城市有沒有持續(xù)投入，產(chǎn)業(yè)能不能慢慢跟上。南寧作為廣西的省會(huì)，面向東盟的橋頭堡，政策優(yōu)勢擺在那里。平陸運(yùn)河開工建設(shè)，未來南寧的物流樞紐地位會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。五象總部基地作為CBD，長期來看還是有價(jià)值的。

當(dāng)然，這不意味著現(xiàn)在就是抄底的好時(shí)機(jī)。樓市的大邏輯變了，普漲時(shí)代結(jié)束，分化是主旋律。地段、品質(zhì)、配套，這些老生常談的因素會(huì)越來越重要。五象能不能填滿，取決于接下來三年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的速度。

買房這件事，心態(tài)比價(jià)格更重要

聊了這么多，最后想說幾句實(shí)在話。

第一，如果是剛需，不用太在意短期的漲跌。你買房子是為了住，不是為了炒。月供能承受，住著舒服，比什么都強(qiáng)。一萬三的五象，至少給了預(yù)算有限的年輕人一個(gè)選擇。

第二，如果是投資，勸你謹(jǐn)慎。樓市的黃金年代過去了，指望買房暴富不現(xiàn)實(shí)。即使要投，也得看清楚區(qū)域的基本面，別聽銷售畫餅。

第三，租房也是個(gè)好選擇。現(xiàn)在南寧的租金回報(bào)率大概在百分之二左右，遠(yuǎn)低于房貸利率。租房的靈活性更高，想住哪里住哪里，不用被一套房子綁死。

有網(wǎng)友評論挺實(shí)在的：“以前覺得買房是必須的，現(xiàn)在想開了，租房也能過。房價(jià)跌了，我反而松了口氣，反正我也買不起。”

這話糙理不糙。房子說到底是個(gè)居住的容器，不是人生的全部。

最后跟大家聊兩句

五象的房價(jià)跌了，有人慌，有人笑，有人觀望。這恰恰是市場回歸理性的表現(xiàn)。吹起來的泡沫，遲早要破；真正有支撐的地方，早晚會(huì)填滿。

你覺得一萬三的五象總部基地，是坑還是機(jī)會(huì)？你現(xiàn)在是租房還是買房，月供壓力大不大？歡迎在評論區(qū)聊聊你的故事。