上海已進入深度老齡化社會，戶籍老年人口占比超35%，中心城區老年人口密度更高，部分區域老年人口占比超40%。老年群體需求呈現顯著分層：60—70歲的低齡活力長者成為特殊群體，他們生活自理、經濟獨立、無隔代照料壓力，普遍懷有“鄉土情結”，厭倦都市“老破小”居住環境與擁擠喧囂，向往田園慢生活，形成差異化、品質化的田園養老剛需。而傳統“9073”養老格局（90%家庭養老、7%社區居家養老、3%機構養老）難以覆蓋此類需求，機構養老成本高、自由度低，居家養老缺乏精神慰藉與社交場景，供需錯配問題突出。

上海中心城區養老資源高度集中、空間日趨緊張，床位不足、設施飽和與服務過載問題突出，難以滿足老年人對舒適居住與品質生活的多元需求。與此同時，金山、奉賢、青浦、崇明等郊區鄉村存在大量閑置農房與土地資源，人口外流、房屋空置、產業空心化現象普遍，鄉村發展活力嚴重不足。隨著鄉村振興戰略深入實施，郊區基礎設施持續完善、生態環境顯著提升，為田園養老提供了堅實的硬件基礎與生態保障。城鄉之間“養老需求在城市、閑置資源在鄉村”的結構性錯配日益凸顯，亟需搭建雙向對接的有效橋梁，而金山區“享萊樂朱涇模式”正是精準抓住這一契機，實現供需高效匹配與資源價值轉化。

金山區康養社區實踐與運行機制

（一）需求端：聚焦低齡活力長者，精準匹配田園養老需求

金山區“享萊樂朱涇模式”精準鎖定60—70歲、生活完全自理、經濟條件獨立、向往田園慢生活的低齡活力長者作為核心服務對象。這類長者無重大疾病困擾、無隔代照料壓力，普遍懷有深厚的鄉土情結，厭倦中心城區狹小擁擠、喧囂嘈雜的居住環境，渴望親近自然、回歸田園、享受寧靜自在的晚年生活。該模式區別于傳統機構養老，以郊區鄉村獨立農家小院為核心載體，打造熟人式、互助型鄉村養老社群，配套24小時專屬管家、全屋適老化改造設施、營養均衡的公共食堂，既保障日常起居便利安全，又營造溫馨和諧的社交氛圍，全面滿足長者物質生活與精神慰藉的雙重需求。

（二）供給端：“存房養老+閑置農房盤活”，構建低成本可持續運營體系

1、城市端：存房養老筑牢經濟基礎

“享萊樂朱涇模式”由民營企業聯合建設銀行、建信養老金管理公司共同推出創新金融產品 ——“存房養老”。長者將中心城區自有住房委托建設銀行專業機構進行市場化運營管理，通過房屋出租獲得每月6000—8000元的穩定租金收益，為郊區田園養老提供充足、可持續的資金保障。長者在支付鄉村康養居所租金、餐飲等基礎生活開支后，每月仍可結余約3000 元，成為退休金之外的額外收入來源，有效提升晚年生活品質，真正實現“低成本、高品質”的田園養老生活。

2、鄉村端：閑置農房改造降低居住成本

“享萊樂朱涇模式”前期重點盤活金山區朱涇鎮新涇村、侍涇村共22棟長期閑置的老舊農房，按照適老化、宜居化標準統一改造，建成76套配套完善、風格雅致的康養居所，同時提供長住、短住旅居等靈活入住選擇，滿足不同長者的多樣化需求。改造后康養居所收費標準親民，單人月租僅2000元，公共食堂提供營養膳食，日均餐費約30元，人均每月基礎生活總支出約3000元。入住長者也可自主烹飪，進一步降低生活成本，切實減輕經濟負擔，讓田園養老成為普通低齡長者可負擔、可享受的理想選擇。

（三）價值端：多元主體共贏，激活城鄉內生發展動力

1、長者層面：遠離都市擁擠喧囂，享受郊區清新空氣、田園風光與生態環境，在小院式康養社區中抱團互助生活，有效緩解孤獨感。老人還可參與菜園種植、農產品直播、農事指導、文化活動等鄉村建設，重新融入社會、發揮余熱，顯著提升幸福感、獲得感與歸屬感。

2、村民層面：獲得穩定“五金”收入——閑置農房出租每月約3000元/棟，就近擔任管家月薪4000元左右，另有土地流轉金、養老金及農產品自銷收益。

“享萊樂朱涇模式”用工崗位90%優先招聘本地村民，實現了留住本土鄉村青年的社會效應。另一方面，選擇這一模式居住生活的低領長者以及其子女具備旺盛的消費能力，帶動了所在鄉村的人流、物流、消費流，推動了鄉村商業業態的升級提質（如超市新增咖啡、鄉村快遞網點擴容等）。

3、城市層面：低齡長者疏解至郊區，中心城區住房騰退，優先用于保障性租賃住房建設，緩解年輕人生活在中心城區的住房壓力，優化城市空間結構與人居環境，助力城市更新提質。

4、鄉村層面：郊區鄉村大量閑置農房變資產，大量低齡長者入住鄉村帶動所在區域康養、文旅、農業融合發展，新增的工作機會吸引青年回流，破解“空心村”困境，激活鄉村內生動力，推動鄉村振興與城鄉融合雙向賦能。

金山區康養社區對上海養老問題的深層啟示

（一）理念啟示：從“單一養老” 到“城鄉融合養老”，重構養老發展邏輯

上海養老服務體系需徹底突破傳統“就養老談養老”的單一化、碎片化思維定式，創新樹立“城鄉融合、資源互補、雙向賦能、協同發展”的大養老發展理念。金山區的實踐充分證明，養老并非單純的民生保障問題，更是推動城鄉資源優化配置、促進城鄉融合發展的重要契機。中心城區日益增長的高品質養老需求，可有效轉化為郊區鄉村產業升級、經濟發展的強勁動能；而郊區鄉村豐富的閑置土地、農房與生態資源，又能精準轉化為中心城區稀缺的養老服務供給，實現“養老服務升級、城市有機更新、鄉村全面振興”三大戰略目標的多維協同推進，為上海構建“居家、社區、機構、田園”四維一體的現代化養老服務格局提供堅實的理念支撐與實踐方向。

（二）路徑啟示：聚焦低齡活力長者，開辟田園養老新賽道

上海老齡化呈現“未富先老”“未備先老”與“活力老齡化”并存的顯著特征，低齡活力長者群體規模龐大、需求旺盛、潛力巨大，是養老市場中最具消費能力與參與意愿的核心群體。“享萊樂朱涇模式”精準定位該群體核心訴求，以“低成本投入、穩定收益、高幸福感體驗”為核心競爭力，打造區別于傳統機構養老、居家養老的新型田園養老產品，有效填補當前養老市場中低齡活力長者品質化養老服務的空白。這啟示上海需將田園養老正式納入全市養老服務體系頂層設計，重點聚焦60—70歲低齡活力長者群體，建立專屬服務白名單，差異化制定土地、財政、人才等支持政策，推動田園養老成為上海養老服務體系中不可或缺的重要補充賽道。

（三）機制啟示：創新“金融+資源”聯動，破解養老供需匹配難題

1、金融賦能是關鍵支撐。金融賦能是破解田園養老資金瓶頸、保障模式可持續運營的關鍵支撐。“存房養老”模式通過專業金融工具有效盤活中心城區存量房產資源，將城市住房資產轉化為長者穩定的現金流收益，從根本上解決低齡長者選擇田園養老的資金痛點，大幅降低養老經濟壓力。這啟示上海需進一步擴大“存房養老”試點范圍，鼓勵更多國有銀行、商業銀行、養老金融機構與優質民營企業深度參與，政府層面可通過兜底最低租金標準、給予稅收減免、簡化審批流程等政策支持，有效降低市場運營風險，充分調動供需兩端參與積極性，推動金融賦能養老模式規模化、常態化發展。

2、閑置資源盤活是核心抓手。郊區鄉村大量閑置農房是上海養老服務體系中尚未充分開發的“隱性優質資源”也是推動田園養老落地見效的核心抓手。這些閑置農房分布廣、數量多、成本低，且緊鄰生態資源，具備改造為康養居所的天然優勢。這啟示上海需加快建立市級統一的閑置農房資源信息庫，對全市郊區閑置農房進行全面摸排、確權登記、分類管理，制定標準化改造、運營、服務規范，加大財政專項補貼力度，簡化農房改造審批流程，通過市場化手段規模化盤活閑置農房資源，將其高效轉化為標準化、高品質的田園養老設施，真正實現鄉村閑置資源“變閑為寶、化廢為利”。

（四）價值啟示：養老賦能鄉村振興，構建城鄉融合發展新范式

“享萊樂朱涇模式”徹底打破傳統“城市單向輸血支持鄉村”的固有認知，成功構建起“養老資源下沉鄉村、養老產業帶動鄉村發展、鄉村資源反哺城市” 的雙向循環發展新格局。城市低齡長者的到來，不僅為鄉村帶來穩定消費力，直接帶動鄉村餐飲、零售、文旅等業態升級，更帶來先進的城市文化、現代生活理念與優質社會資源，有效助力鄉村產業轉型升級、鄉土人才回流集聚、鄉村文化復興繁榮。這啟示上海需將養老產業定位為推動城鄉融合發展的重要紐帶，持續推動優質養老資源、專業服務、特色產業向郊區鄉村延伸布局，以養老產業激活鄉村發展內生動力，構建“城市支撐鄉村、鄉村服務城市”的雙向賦能、互利共贏發展范式，為全國超大城市探索城鄉融合養老新模式提供可復制、可推廣的 “上海方案”。

（五）風險啟示：堅守民生底線，構建可持續運營保障體系

康養社區推廣實踐過程中，需高度警惕并有效防范各類潛在風險，始終堅守民生保障底線，確保模式健康可持續運營。一是嚴格防范以田園養老名義變相開發房地產、違規占用耕地的行為，堅決守住耕地保護紅線與生態安全底線，杜絕借養老之名行地產開發之實。二是規范各類合作合同管理，明確各方權責義務，建立健全糾紛調解機制，切實保障入住長者的居住權、健康權與財產安全，維護村民房屋出租、就業等合法權益。三是建立常態化服務質量監管機制，制定田園養老服務標準，引入第三方專業評估機構，定期開展服務質量檢查評估，避免同質化建設、低水平運營，切實提升養老服務品質，確保田園養老模式行穩致遠、惠及民生。

結語

上海作為全國老齡化程度最高的超大城市之一，正面臨 “壓縮式老齡化” 帶來的結構性養老矛盾。中心城區養老資源緊張、空間擁擠與郊區鄉村閑置資源浪費、發展活力不足的問題并存。金山區朱涇鎮“享萊樂康養社區”以田園養老為紐帶，創新“存房養老+閑置農房盤活”機制，構建起“城市疏解空間、鄉村激活資源、老人提質增收、村民多元獲益”的共贏格局，是超大城市應對老齡化、推動城鄉融合發展的創新實踐，其核心價值在于跳出傳統養老的單一框架，以田園養老為紐帶，實現城鄉資源的雙向流動、價值的相互轉化、發展的互利共贏。

對上海而言，該模式既紓解了養老難題、推動銀發經濟發展、更為破解中心城區空間壓力、激活郊區鄉村活力、推動城鄉融合高質量發展提供可復制、可推廣的實踐樣本。

作者：朱志燕（上海社會科學院社會學研究所助理研究員）