昨日，我們發(fā)布了《最高12億/城！中央發(fā)錢：城市更新15萬億大蛋糕，誰能分到？》一文，對城市更新進行了解讀，今天我們繼續(xù)城市更新的話題，與你探討城市更新的7大變化。

如果你還用傳統(tǒng)的老思維入局城市更新，你將輸?shù)靡凰浚矊⒑茈y在超15萬億的城市更新市場中掘金。因此，《從采購升級為供應(yīng)鏈管理》作者黃太陽將為你闡述城市更新新玩法的7大變化，帶你一起探索新大陸。

城市更新進入存量時代，供應(yīng)鏈管理的底層邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)開發(fā)模式下“大批量、快周轉(zhuǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化”的供應(yīng)鏈打法逐漸失效，新的供應(yīng)鏈體系正在圍繞“小批量、多品種、高敏捷、強協(xié)同、可持續(xù)”五個關(guān)鍵詞加速重構(gòu)。以下從七個維度解析核心變化。

一、供需關(guān)系之變：從“大批量統(tǒng)采”到“小批量精準(zhǔn)匹配”

過去房地產(chǎn)開發(fā)依賴的是“規(guī)模化效應(yīng)”：一個項目數(shù)十萬平方米，鋼筋、水泥、門窗按萬噸、萬套計，供應(yīng)端追求“大批量、低成本”。開發(fā)商通過集中采購、年度框架協(xié)議鎖定供應(yīng)商，供應(yīng)鏈?zhǔn)堑湫偷摹巴剖健蹦Ｊ健少徲媱澨崆爸贫ǎ?yīng)商按訂單生產(chǎn)，物料批量發(fā)往工地。

存量時代的城市更新徹底打破了這一邏輯。更新項目分布在老城區(qū)，單體體量小、品類雜，老舊小區(qū)改造、危舊房修繕、管網(wǎng)更新需求分散在城區(qū)各處，傳統(tǒng)大批量供應(yīng)模式難以直接套用。存量項目施工分散、采購頻次低、單量有限，缺乏批量集中采購支撐。

與此同時，住建部2026年5月部署的城市體檢工作，要求“先體檢后更新、無體檢不更新”。這一機制雖然保障了更新質(zhì)量，但也意味著項目從立項到開工的材料需求預(yù)測周期被大大壓縮，對供應(yīng)鏈的敏捷性要求更高。需求端“小快靈”、供應(yīng)端“慢大重”——供需兩端的結(jié)構(gòu)性錯配，是存量時代供應(yīng)鏈面臨的首要挑戰(zhàn)。

供應(yīng)鏈的應(yīng)對之策在于 “前置介入”與“柔性響應(yīng)” 。越來越多供應(yīng)鏈企業(yè)開始參與項目前期的“城市體檢”環(huán)節(jié)，從舊材料的檢測評估階段就入場，提前掌握材料需求量、品質(zhì)要求和交付節(jié)奏，將“等米下鍋”的被動局面轉(zhuǎn)化為“米等人”的主動配置。數(shù)字化平臺在其中扮演關(guān)鍵角色——通過BIM設(shè)計、供應(yīng)鏈協(xié)同系統(tǒng)，實現(xiàn)設(shè)計、生產(chǎn)、施工的提前聯(lián)動。

二、主體角色之變：從“造城者”到“供應(yīng)鏈組織者”

增量時代，城投公司的核心使命是“造城”——融資、拿地、建樓、交付，供應(yīng)鏈管理并非其核心能力。存量時代，城投不得不從“融資平臺”向“城市綜合運營商”、甚至“產(chǎn)業(yè)生態(tài)組織者”躍遷。

“我們建了全省最好的產(chǎn)業(yè)園，硬件沒得說，可企業(yè)入駐率總卡在60%。”一位城投老總的感慨，道出了行業(yè)普遍困境——當(dāng)“建完即完成”的靜態(tài)資產(chǎn)思維，遇上“讓資產(chǎn)動起來”的市場要求，現(xiàn)代物流與供應(yīng)鏈管理成了破題的關(guān)鍵。

城投公司的轉(zhuǎn)型正沿著“三重進階”路徑展開：第一重是從“修路者”到“建倉人”，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化倉庫、冷鏈中心、分撥樞紐，讓靜態(tài)資產(chǎn)“火”起來；第二重是從“建倉人”到“組網(wǎng)者”，在50公里半徑內(nèi)布局智能制造倉、電商分撥中心、冷鏈配送中心，用數(shù)字平臺串起各節(jié)點的庫存、運力和訂單；第三重則是從“組網(wǎng)者”到“生態(tài)組織者”，為企業(yè)提供“倉儲+運輸+配送+增值服務(wù)”的一站式供應(yīng)鏈解決方案。

針對城投公司的供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)型，行業(yè)已梳理出主機廠型、資源型、平臺型、終端型、聯(lián)盟型、結(jié)構(gòu)型、逆構(gòu)型、擴鏈型九種供應(yīng)鏈模式，城投正根據(jù)自身資源稟賦選擇適配路徑，從“單點突破”走向“生態(tài)共贏”。這標(biāo)志著供應(yīng)鏈管理不再只是采購部門的職能，而正在成為城市更新相關(guān)主體的核心戰(zhàn)略能力。

三、交付邏輯之變：從“交鑰匙”到“全生命周期運營”

增量時代的供應(yīng)鏈交付終點是“竣工驗收”。開發(fā)商把房子交給業(yè)主，供應(yīng)鏈服務(wù)即告結(jié)束。存量時代，城市更新的核心邏輯從“投資導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“需求導(dǎo)向”，建設(shè)完成后才是真正考驗的開始。

這一轉(zhuǎn)變深刻重塑了供應(yīng)鏈的服務(wù)邊界。以老舊小區(qū)改造為例——不僅要完成改造施工，還要考慮改造后十年乃至更長時間的運營維護。老舊小區(qū)中給排水、供電、燃?xì)獾裙芫W(wǎng)已運行多年，供應(yīng)鏈企業(yè)需要提供從檢測、修繕到長期維保的一體化方案。此前有企業(yè)反映，面對突發(fā)維修需求時仍存在“找材料難、備貨不齊、響應(yīng)慢”的痛點，這實際上反映了從一次性交付向全生命周期服務(wù)轉(zhuǎn)型過程中供應(yīng)鏈體系尚未完全配套的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

在北京什剎海等歷史街區(qū)更新中，政府不再大包大攬，轉(zhuǎn)向引導(dǎo)、撬動與價值共創(chuàng)，與產(chǎn)權(quán)人、商戶、居民共同謀劃。這倒逼供應(yīng)鏈企業(yè)必須具備“分布式服務(wù)能力”——能夠快速響應(yīng)對分散在城區(qū)各處的局部更新需求。永康市聯(lián)動“城市更新應(yīng)用技術(shù)部品合作聯(lián)盟”啟動，頭部企業(yè)正通過聯(lián)盟化方式構(gòu)建區(qū)域協(xié)同供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)，以應(yīng)對“小項目多、大項目少”的新常態(tài)。

“建完即結(jié)束”的短周期思維正被“交付才是開始”的長周期運營邏輯取代。這意味著供應(yīng)鏈評價體系從“建造期成本最低”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭芷诰C合成本最優(yōu)”。

四、建造方式之變：從“現(xiàn)場濕作業(yè)”到“工業(yè)化裝配”

存量更新場景的另一個鮮明特點是：“在運營中更新、在更新中運營” 。醫(yī)院不能停診、學(xué)校不能停課、居民不能停水停電——這意味著傳統(tǒng)的現(xiàn)場施工模式在很多場景下根本不適用。

裝配式裝修和模塊化建造因此應(yīng)運而生。佛山一個醫(yī)院口腔門診改造項目，采用裝配化裝修技術(shù)，以數(shù)字一體化設(shè)計實現(xiàn)“所見即所得”，施工前進行虛擬建造優(yōu)化工序，現(xiàn)場利用AR指導(dǎo)安裝，工期從100天縮短至58天，實現(xiàn)了不停診施工。裝配化裝修的核心在于供應(yīng)鏈的深度變革——部品部件在工廠預(yù)制，現(xiàn)場僅需干法裝配，數(shù)據(jù)驅(qū)動供應(yīng)鏈實現(xiàn)準(zhǔn)時配送與零庫存，極大降低了對施工現(xiàn)場倉儲和物流的需求。

廣州成為廣東省首批模塊化建筑試點城市，明確提出到2030年安置房項目全面實現(xiàn)模塊化建筑技術(shù)應(yīng)用；同時構(gòu)建基于BIM技術(shù)的一體化集成設(shè)計，實現(xiàn)設(shè)計、生產(chǎn)、施工協(xié)同，要求構(gòu)建數(shù)智化供應(yīng)鏈平臺，抓好大數(shù)據(jù)應(yīng)用，促進產(chǎn)能供需平衡。

這一變革的更深層含義在于供應(yīng)鏈與設(shè)計、施工、驗收的全鏈條數(shù)據(jù)貫通。“建筑師負(fù)責(zé)制+標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計+駐廠監(jiān)造+二維碼質(zhì)量追溯”的閉環(huán)管理正在落地，每個部品部件都有自己的“數(shù)字身份證”。當(dāng)產(chǎn)品出廠信息、運輸軌跡、安裝記錄、運維檔案全部線上化，建筑從“不動產(chǎn)”變成了“可追溯的活數(shù)據(jù)”。

五、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)之變：從“傳統(tǒng)建材”到“綠色低碳”

在城市更新“十五五”規(guī)劃推動下，綠色低碳轉(zhuǎn)型已成為供應(yīng)鏈的硬約束。部分城市已明確要求：到2026年底，納入政策實施范圍的項目綠色建材應(yīng)用比例不低于40%，全面建設(shè)二星級及以上綠色建筑。

這一政策標(biāo)準(zhǔn)直接重塑了供應(yīng)鏈的采購結(jié)構(gòu)。頭部建材企業(yè)加速新材料研發(fā)，東鵬控股董事長何新明呼吁“立法保障綠色再生建材應(yīng)用，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)全鏈條閉環(huán)”。綠色建材產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴張，綠色建材營業(yè)收入在政策驅(qū)動下持續(xù)增長，綠色低碳和數(shù)字化發(fā)展水平明顯提高。

供應(yīng)鏈的綠色轉(zhuǎn)型并非簡單的“換材料”。以防水修繕為例，老舊建筑往往存在結(jié)構(gòu)老化、滲漏多發(fā)的問題，普通建材難以滿足復(fù)雜工況，需要定制化的材料組合方案。頭部防水企業(yè)積極拓展修繕服務(wù)業(yè)務(wù)，并響應(yīng)推廣房屋體檢和維修制度。政府的綠色采購政策也在持續(xù)加強與工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的銜接，使綠色建材從生產(chǎn)到采購再到施工應(yīng)用，形成更完善的標(biāo)準(zhǔn)體系支撐。從“合格即可”到“綠色達標(biāo)”，建材供應(yīng)鏈企業(yè)正面臨新一輪的技術(shù)洗牌。

六、融資工具之變：從“墊資施工”到“供應(yīng)鏈金融賦能”

增量時代，供應(yīng)鏈融資的核心痛點是墊資壓力——施工單位為項目先行墊付材料和勞務(wù)費用，回款周期長達數(shù)月甚至一年，中小供應(yīng)商“融資難、融資慢、融資貴”問題突出。

存量時代，供應(yīng)鏈金融工具正以前所未有的速度進入城市更新領(lǐng)域。

第一類：依托核心企業(yè)信用的供應(yīng)鏈融資。中國銀行武漢江漢支行的“融易信”產(chǎn)品，依托核心企業(yè)授信，將優(yōu)質(zhì)信用延伸至產(chǎn)業(yè)鏈上游中小微供應(yīng)商。2026年一季度，該行已為基建上下游中小微企業(yè)提供融資超5億元，覆蓋工程施工、建材供應(yīng)、勞務(wù)服務(wù)、園林綠化等多個領(lǐng)域。

第二類：供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)證券化）。2026年5月，成都首個市屬國企供應(yīng)鏈ABS項目獲批，儲架發(fā)行規(guī)模30億元，以國企對上游供應(yīng)商的應(yīng)付賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)進行證券化募資。通過資產(chǎn)證券化，上游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款回收周期被大幅壓縮，融資結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，融資成本顯著降低。

第三類：REITs和長期資金撬動。公募REITs配套貸為長周期項目提供了流動性解決方案——銀行在項目初期提供配套融資，以未來REITs發(fā)行或類REITs退出作為還款來源，可將原本長達10余年的回款周期壓縮至3—5年。銀行還嘗試將貸款利率與城市更新后的實際運營效益動態(tài)掛鉤，借助物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)進行動態(tài)調(diào)控。

第四類：供應(yīng)鏈金融與產(chǎn)業(yè)協(xié)同深度融合。供應(yīng)鏈ABS的實質(zhì)是打通上下游資金融通，加速上游企業(yè)回款，支持實體經(jīng)濟發(fā)展。城市更新項目普遍面臨投資規(guī)模大、建設(shè)運營周期長、有效抵押物不足的問題，而供應(yīng)鏈金融恰好提供了不依賴傳統(tǒng)抵押物的信用解決方案。

資金從“誰墊得起誰干”轉(zhuǎn)向“誰信得過誰融”，供應(yīng)鏈金融正成為打破城市更新資金瓶頸的關(guān)鍵杠桿。

七、考核導(dǎo)向之變：從“成本最低”到“供應(yīng)鏈韌性優(yōu)先”

存量時代對供應(yīng)鏈提出了全新的考核標(biāo)準(zhǔn)。傳統(tǒng)的以“成本最低”為核心的供應(yīng)鏈管理模式，在新的市場環(huán)境中已不再適用，更加多元的供應(yīng)鏈指標(biāo)正在被建立。

一是數(shù)字化韌性。供應(yīng)鏈的數(shù)字化水平直接決定了其能否快速響應(yīng)城市更新的碎片化需求。裝配式裝修中數(shù)據(jù)驅(qū)動準(zhǔn)時配送與零庫存，正是數(shù)字化韌性的典型體現(xiàn)。

二是跨地域適配能力。城市更新項目的分散性要求供應(yīng)鏈企業(yè)必須具備跨地域快速部署的能力。

三是快速響應(yīng)能力。“先體檢后更新”的機制要求供應(yīng)鏈從需求確認(rèn)到材料到位的時間窗口極短，無法快速響應(yīng)的企業(yè)將直接被淘汰出局。

四是全生命周期服務(wù)能力。從交付產(chǎn)品到交付解決方案，從“賣材料”到“賣服務(wù)”，是存量時代供應(yīng)鏈企業(yè)必須完成的角色躍遷。

小結(jié)

存量時代城市更新的供應(yīng)鏈管理，其變化不是局部的“微調(diào)”，而是系統(tǒng)的“換擋”——從大批量到小批量、從集中到分散、從交付到運營、從標(biāo)準(zhǔn)到定制、從成本到韌性。對于身處其中的企業(yè)而言，主動重構(gòu)供應(yīng)鏈能力不再是選擇題，而是一道必答題。正如行業(yè)普遍的判斷：“重建設(shè)、輕運營”的時代已徹底終結(jié)。誰能率先完成供應(yīng)鏈的精細(xì)化重構(gòu)，誰就能在15萬億級存量市場中占據(jù)先機。

本文內(nèi)容信息綜合參考來自：萬聯(lián)網(wǎng)、中房網(wǎng)、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國經(jīng)營報、佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市政務(wù)服務(wù)和數(shù)據(jù)管理局、中國國土經(jīng)濟學(xué)會國土交通專業(yè)委員會