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最近有兩個(gè)VIP會(huì)員來咨詢老司機(jī)，他們有一個(gè)共同需求，都計(jì)劃在東部新城入手大平層，只不過預(yù)算不太一樣，一個(gè)大概800萬，一個(gè)超過1000萬。

如果是新盤，這樣的總價(jià)在明湖都有得選，早一點(diǎn)的如逸廬、明湖金茂，新一點(diǎn)如明湖之星·星洲。

二手房的選擇面就更大了，悅府、懿秋、寧玥府，包括水鄉(xiāng)鄰里的海晏府、新明洲，北面的鳳起潮鳴、寧東府大平層等。

那么，到底是買新房還是二手更合適呢？

一般來說，預(yù)算來到800萬+，如果是買大平層，老司機(jī)認(rèn)為優(yōu)先應(yīng)該考慮新房，特別是最新出品的產(chǎn)品。

因?yàn)樾路吭诋a(chǎn)品迭代上有巨大優(yōu)勢，包括計(jì)容新規(guī)——這不僅僅只是得房率，也包括架空層、大堂、連廊等配置到底有還是沒有；還包括更好的戶型、更高的層高、更厚的樓板，以及更好的裝修等等。

此外，這幾年新盤最大的亮點(diǎn)就是會(huì)所及架空層泛會(huì)所的升級(jí)，以及附屬在這上面的物業(yè)服務(wù)的全面升級(jí)。

從高端改善的定位來說，買新不買舊肯定是有道理的。

但買新房就沒缺點(diǎn)了嗎？當(dāng)然有，除了大家擔(dān)心的交付問題，即貨不對(duì)板之外，買新房最大的盲點(diǎn)其實(shí)是價(jià)格。

大家應(yīng)該都注意到了，這兩年基于產(chǎn)品的大幅升級(jí)，開發(fā)商在定價(jià)時(shí)，往往會(huì)照著客戶承受能力的上限去定。

帶來的最直觀的反映就是，新房和二手房價(jià)完全脫節(jié)，二手房可能賣2.5萬，但新房會(huì)賣到5萬+，新舊產(chǎn)品之間巨大的價(jià)差，老司機(jī)找不到任何可靠的理論依據(jù)。

全憑開發(fā)商和客戶之間的心理博弈。

當(dāng)然，明湖的新房定價(jià)也是有明顯的梯度的，有些樓盤因?yàn)殚_盤比較早，產(chǎn)品比較老，定價(jià)相對(duì)低一點(diǎn)；有些樓盤則因?yàn)楫a(chǎn)品新，受歡迎程度高，定價(jià)比較高。

因此，擺在新房客戶面前最大的問題是，高價(jià)買入的新房，其保值能力到底如何？

如果一定要討論房價(jià)的合理性，顯然經(jīng)過市場充分檢驗(yàn)的二手房房價(jià)，是更合理的。一個(gè)樓盤交付滿二年后，其掛牌量能已充分暴露，這個(gè)時(shí)候的成交價(jià)，理論上肯定要比開發(fā)商的定價(jià)合理的多。

正常情況下，開發(fā)商的定價(jià)一定是偏高的，因?yàn)殚_發(fā)商的定價(jià)中包含了一部分的“造夢溢價(jià)”。

為什么那么多人喜歡買新房，是因?yàn)樾路拷o人的購買體驗(yàn)非常好，富麗堂皇的售樓處、美輪美奐的樣板區(qū)、笑語盈盈的售樓小姐，一切都那么高級(jí)那么美。

開發(fā)商花大成本所作的這一切，都是在給購房者造一個(gè)夢，因?yàn)榉孔舆€在建設(shè)，實(shí)景完全沒法看，這個(gè)“夢境”就成了銷售最重要的道具。

也成了定價(jià)最重要的依據(jù)。

既然是造夢，那它一定是源于真實(shí)、但又高于真實(shí)的。任何一個(gè)樓盤交付之后，都不可能百分百還原樣板區(qū)呈現(xiàn)出的品質(zhì)和美感，這是個(gè)常識(shí)，但買房者完全不會(huì)去考慮，他們完全被眼前的夢境迷住了。

他們掏錢、下單，準(zhǔn)確的說他們在為這場夢境買單。既然夢境是高于真實(shí)的，他們?yōu)橹Ц兜膬r(jià)格，也很有可能是高于真實(shí)的。

因此，買新房，就不要太過于去追求價(jià)格的合理性。不合理是正常的，合理才是不正常的。因?yàn)閺臋C(jī)制上來說，新樓盤的定價(jià)完全由開發(fā)商主導(dǎo)，即便你認(rèn)為不合理，他也不會(huì)改變自己的價(jià)格體系。

對(duì)于房價(jià)的絕對(duì)控制權(quán)，這是每個(gè)開發(fā)商的底層邏輯。

因此單純從價(jià)格出發(fā)，買二手房顯然更放心，但買二手房也面臨很多現(xiàn)實(shí)的困境。

首先還是產(chǎn)品，如果一個(gè)客戶去看過新樓盤的樣板區(qū)，再回頭去看二手房，是很難看上眼的，這種感覺就像從夢里回到現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)實(shí)肯定要骨感得多。

此外，二手房一般都沒有太多的選擇，理想中的樓幢，樓層不一定有，理想中的房源，價(jià)格不一定合適。很多二手房客戶都會(huì)有同一種困擾——買二手房沒有最優(yōu)解，只有次優(yōu)或者次次優(yōu)選項(xiàng)。

這對(duì)剛需來說可以忍，但對(duì)800萬以上的改善客戶來說，他們花了大價(jià)錢，是很難忍的。

所以我們?nèi)タ闯山唬?00萬+的新房成交每個(gè)月都有上百套，而同期二手房成交只有幾套十來套。

就是因?yàn)榇蟛糠指叨丝蛻羧淌懿涣硕址康姆N種弊端。

說到底，到底是買新房還是二手，完全是兩種不同的價(jià)值取向。買新房是因?yàn)樽宰?/strong>，而且是長期自住，是為了讓自己住的開心，享受更高的生活品質(zhì)。

買二手則更多從保值角度出發(fā)，對(duì)于居住的要求沒有那么極致，甚至并不一定居住。當(dāng)然如果對(duì)于二手房的居住很滿意，那就更不用糾結(jié)了。

此外還有一種特殊情況，就是有些樓盤賣到交付還沒賣完，這時(shí)候就可以比較一下二手和新房價(jià)格了，肯定是誰便宜買誰的。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師，目前已有上千組咨詢案例。

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