2026年5月28日，國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》，明確了2026年至2030年我國城市更新工作的階段性發展目標、重點任務、重大工程和配套政策，標志著城市發展正從大規模增量擴張階段全面轉向存量提質增效為主的新階段。

僅隔數日，6月3日上午，太原市政府新聞辦舉行聚焦“十五五”——“權威部門話開局”系列新聞發布會第七場，太原市住建局相關負責人用一組組翔實數據，勾勒出“十五五”開局之年住建領域的高質量發展軌跡。在這場自上而下的城市煥新浪潮中，老舊小區改造正在深刻重塑太原樓市的內在結構，推動房地產邏輯從“增量為主”向“存量重估”轉換。

01

首部國家級城市更新專項規劃落地

2026年5月28日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，這是我國首部國家級城市更新專項規劃。《規劃》對標創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市建設目標，部署了培育壯大城市發展新動能、營造高品質城市生活空間、推動城市發展綠色低碳轉型、增強城市安全韌性、促進城市文化繁榮發展、提升城市治理能力水平6方面重點任務，提出了健全城市更新實施機制、構建可持續的城市建設運營投融資體系、更大力度支持盤活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、構建多主體協同參與機制、健全法律法規標準體系、強化科技人才支撐作用7方面政策舉措，同時明確了“好房子”建設改造、完整社區建設擴面提質增效、老舊街區廠區改造提升、市政基礎設施提升等14項重大工程和行動。

值得關注的是，《規劃》特別提出要加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，因城施策增加改善型住房供給，規范發展住房租賃市場。業內人士認為，這一部署意味著樓市調控思路正在從“重增量輕存量”向“增量存量協同并重”轉變。在資金層面，根據4月27日發布的《財政部辦公廳 住房城鄉建設部辦公廳 關于開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動的通知》，將通過競爭性選拔，確定部分基礎條件好、積極性高、特色突出的城市，整合各類資源，探索建立城市更新保障機制。中央財政對入圍城市給予定額補助。其中：東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元。

業內人士表示，太原作為中部重要省會、老城區密集的城市，這些政策信號對太原而言尤為重要。一方面，太原老舊小區存量較大，近年來逐步形成了“北城老化、南城新興”的空間格局。國家級城市更新規劃的出臺，意味著太原的老城改造將獲得前所未有的頂層政策支持。

02

省城快速響應 老舊小區改造提速

太原市緊跟國家步調，已在“十五五”開局之年快速響應。6月3日，在太原市政府新聞辦舉行的聚焦“十五五”——“權威部門話開局”系列新聞發布會第七場上，太原市住建局相關負責人圍繞基礎設施建設、城市更新、營商環境優化等重點工作通報了情況。

在城市更新方面，太原市從住房、社區、街區、城市4個維度，連續6年開展城市體檢，深入查找人民群眾急難愁盼問題以及影響城市競爭力、承載力和可持續發展的短板弱項，形成“體檢排查—施策整改—成效評估”閉環工作機制。聚焦“一城、一湖、兩站、四區”八大核心板塊更新戰略——“一城”（府城）強化保護更新，彰顯歷史文化底蘊；“一湖”（晉陽湖）塑造“山水湖城”特色風貌，打造城市會客廳；“兩站”（高鐵南站、西站）培育壯大樞紐經濟，打造站城融合示范區；“四區”（晉創谷創新驅動區、臨空經濟區、晉源文旅融合區、河西科創活力街區）聚焦創新、開放、文旅等領域。

根據發布會內容，“十五五”期間全市共謀劃城市更新項目8大類34小類1000余項，形成了層級清晰、梯次推進的項目庫。在街巷改造這一民生領域，“十五五”期間太原市系統謀劃了小街巷改造工程360余條。2026年，電石街、光華街等50條首批街巷建設改造提上日程，其中27條已經開工，其余將在6月至9月陸續動工，年內全部建成通車。

在老舊小區改造這一最具民生溫度的領域，太原的推進力度尤為驚人。太原市住建局建設項目服務保障科科長雷永光在發布會上介紹，全市城鎮老舊小區共3515個，涉及64.8萬戶、1.5萬棟樓。到2025年底，全市所有小區已全部啟動改造。2026年，太原市重點抓好“十四五”已開工小區的收尾工程，確保年底前基本完成改造任務。

在加裝電梯和電梯更新領域成績同樣亮眼。2020年以來，結合老舊小區改造，累計實施既有住宅自愿加裝電梯1529部，實施超長期特別國債支持住宅老舊電梯更新873部。2026年計劃實施既有住宅加裝電梯130部，目前已開工79部，正在申報、籌備開工59部；2026年計劃實施國債支持住宅老舊電梯更新1214部，目前已開工355部，其余項目正在積極籌備開工實施；年底前全部完成電梯加裝、更新計劃任務。

03

老舊小區改造驅動 二手房價值重估

要理解城市更新對太原樓市的影響，需要先看清當前市場的基本盤。太原樓市的現狀可以用四個字概括——持續分化。新房和二手房的價差進一步拉開，目前新房均價普遍比二手房高出約2000元/平方米，且這一差距在2026年內繼續擴大。

新房方面，中高端改善型產品已成市場主力，而2026年新房產品全面跟進“好房子”國標，從立項、規劃到交付各環節全面提質，價格“穩中微漲”。反觀二手房，一方面掛牌量持續攀升，據某中介平臺公布的實時數據，太原二手房掛牌量已逼近5.5萬套，其中房齡在20年以上的不在少數，缺乏學區、地鐵等核心配套的“老破小”格外難賣，買家議價空間較高。價格方面，根據58同城·房產公布的實時監控數據，2026年6月，太原二手房均價約8473元/平方米，同比下跌4.22%。特別是傳統老城，因大量老舊小區擠占供給，二手房庫存積壓嚴重，價格承壓尤為突出。

根據朗潤智業公布的數據，2025年，太原新房成交16791套，二手房成交15282套，新房二手房成交比約為1.10，但是進入2026年，二手房成交量已經反超新房，第一季度新房成交2515套，二手房成交3600套，新房二手房成交比約為0.7。可以看到，太原已開始步入“存量房時代”，整個市場正從增量擴張轉向存量驅動。

在這樣的背景下，大量房齡超過20年的小區，即便掛牌價格一再下調，也面臨看房者寥寥、成交周期漫長的困境。但大規模老舊小區改造的推進，正在悄然改寫這一格局。貝殼研究院2026年5月的數據顯示，在2025年至2026年間完成了系統性改造的老舊小區，二手房價格平均上漲了8%到12%。在北京、上海、杭州等城市的核心區域，部分改造小區的漲幅達到15%至25%。改造后的老舊小區價值提升，對于太原而言，意味著主城煥新、民生提質、房產保值三重機遇正在顯現。業內人士表示，當前省城的二手房買家主要集中在兩類，一類是價格敏感型剛需買家，他們的目光聚焦在低總價房源上；另一類是追求居住品質的改善型買家，他們對小區居住口碑、優質物業、建筑品質、社區配套很在意，而新房市場高端化已是不爭的事實，這就讓部分此類買家只能在已交房的名企大盤里“賣舊換新”。

而隨著城市更新的推進，老舊小區改造提升了購房者對老舊房的好感，并對老舊小區和存量住房帶來一輪價值重估。

04

舊房煥新 租售掛牌期雙雙縮減

今年以來，省城多個區域的大規模老舊小區改造持續推進，無一例外均為“基礎翻新+功能提升+安全升級”，重點解決老小區管網老化、樓體破損、停車混亂、無電梯等民生痛點。

例如萬柏林區一期管網改造覆蓋七個街道60個小區，將改造多條不同口徑管線、配套井室，為38444戶更換智能水表，工程總投資超1.3億元；迎澤區老舊小區庭院供熱、供水管網更新改造項目，項目總投資達31972.63萬元，針對文廟街辦、郝莊鎮、橋東街辦、廟前街辦、迎澤街辦、雙塔街辦、老軍營街辦共計225個老舊小區的庭院供熱二次網實施改造，供水管網改造部分，將覆蓋137個老舊小區，惠及23456戶居民；全市2026年住宅小區居民老舊庭院燃氣管網及戶內立管更新改造項目工程施工，涉及155個老舊小區，庭院燃氣管線改造約103公里，戶內立管改造約10420戶；迎澤區2026年文廟街道辦事處老舊小區改造也進入政府采購意向階段……

這些主動升級的轉變，意味著老舊小區正在從“貶值資產”向“品質資產”轉變，直接提升了居住體驗和二手成交競爭力，而中介一線對此感受最為直觀。在太原從事房產中介近10年的資深從業者郭皓先生表示，今年購房者的需求結構出現了明顯變化：“部分地段不錯的二手房，購房業主開始關注小區改造、管網更新、電梯加裝等信息，經過改造的小區老房子，競爭力明顯有了提升。”他進一步指出，城市更新和老舊小區改造的推進，正在給老舊小區注入新的賣點。

此外，租賃市場的反應同樣值得關注。近年來，太原整體租房市場處于供大于求的狀態。而隨著太原保障性租賃住房大規模上市，這些面向新市民、青年人，公積金可直付房租，租期穩、租金低、拎包入住的房源快速搶占租賃市場，老舊小區逐漸成為租賃市場中的“價值洼地”。但隨著城市老舊小區改造的推進，多位一線房產中介向山西晚報·山河＋記者反饋，位于主城核心區、完成管網更新和加裝電梯的老舊小區，租賃熱度明顯提升。有些房東會趁著小區改造，進行內部裝修。“內外都經過改造后的房子掛牌周期明顯縮短，好租多了。”

從市場未來看，太原樓市的供應結構正在呈現出多元化格局，“城市更新、新興板塊、大盤續期”三大類產品共同構成供應矩陣。隨著保障房、“好房子”新標商品住宅、老舊小區改造后的二手房并行推進，太原樓市正形成一個層次分明、定位互補的多元住房供應格局。業內人士建議，對于購房者而言，這是一個需要睜大眼睛精挑細選的窗口期，在二手房持續探底的階段，改造完成、配套完善的核心區老舊小區可能會從市場棄兒變成樓市新寵。老舊小區改造不僅是城市面貌的煥然一新，更是一場涵蓋居住品質提升、資產價值重估、市場結構持續改變的過程。

來 源：山西晚報·山河+記者 柴旭暉

責任編輯：秦小茜

校 對：曉 亮

值班主任：費 煜

值班編審：王冠興