廣東玫瑰島家居股份有限公司（簡(jiǎn)稱“玫瑰島”）6月10日更新IPO動(dòng)態(tài)，公司回復(fù)北交所二輪問詢函。

招股書顯示，玫瑰島是一家專業(yè)從事淋浴房、浴室柜、智能馬桶、花灑等全衛(wèi)定制產(chǎn)品及全景門、生態(tài)門、玻璃金屬柜類等定制家居的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)及銷售的國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)。

公司是國(guó)內(nèi)最早的淋浴房生產(chǎn)企業(yè)之一。在定制淋浴房的基礎(chǔ)上，公司逐步拓展了定制浴室柜、智能馬桶、花灑、浴缸、智能毛巾架、壁龕、地漏等衛(wèi)浴產(chǎn)品。同時(shí)，公司于2018年開拓了市場(chǎng)空間更大的全景門品類，并逐步拓展生態(tài)門、玻璃金屬柜類等定制家居產(chǎn)品，成為公司重要的第二增長(zhǎng)曲線。

在首輪問詢中，北交所曾關(guān)注到公司向?qū)嵖厝俗赓U廠房和辦公樓進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、子公司違規(guī)使用土地、扣非凈利潤(rùn)連年下滑等情況。

本輪問詢中玫瑰島再度被問到租賃中山制造基地的背景及租賃價(jià)格公允性、業(yè)績(jī)真實(shí)性及可持續(xù)性等問題，同時(shí)公司被要求進(jìn)一步說明公司定制家居產(chǎn)品創(chuàng)新性體現(xiàn)。

根據(jù)申請(qǐng)文件，玫瑰島向?qū)嶋H控制人租賃中山制造基地，主要用于淋浴房、全景門等產(chǎn)品的組裝和浴室柜的生產(chǎn)，報(bào)告期內(nèi)（2022年至2024年及2025年上半年）每年租金均為528.86萬元。根據(jù)雙方于2021年5月簽署的租賃協(xié)議，該廠區(qū)租賃期限為2021年5月1日至2031年4月30日。

2025年7月，玫瑰島與中山市自然資源局簽署《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，取得位于中山市港口鎮(zhèn)勝隆社區(qū)的工業(yè)用地60,659.79平方米，擬用于建設(shè)生產(chǎn)基地、總部大樓、研發(fā)中心及信息中心。

對(duì)此，北交所要求玫瑰島說明中山制造基地租賃面積與實(shí)際經(jīng)營(yíng)是否相符，是否存在閑置或與關(guān)聯(lián)方共用的情形；說明募投項(xiàng)目用地的建設(shè)使用投產(chǎn)進(jìn)度安排以及公司是否存在關(guān)于后續(xù)續(xù)租的銜接規(guī)劃；如不再續(xù)租，實(shí)控人關(guān)于租賃廠區(qū)的后續(xù)處置安排，是否存在閑置的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)實(shí)控人經(jīng)濟(jì)狀況的影響。

與此同時(shí)，結(jié)合前述事項(xiàng)進(jìn)一步說明未直接從實(shí)際控制人處收購(gòu)廠房，擬使用募集資金建設(shè)生產(chǎn)基地、總部大樓、研發(fā)中心及信息中心的原因及合理性；結(jié)合租賃協(xié)議具體約定，說明報(bào)告期各期租賃價(jià)格及變動(dòng)情況與同區(qū)域房產(chǎn)租賃情況是否一致，租賃合同中的定價(jià)方式是否符合市場(chǎng)行情，是否存在利用租賃調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)或侵占公司利益情形。

對(duì)此，玫瑰島表示，中山制造基地于2007年建成后，一直主要由玫瑰島使用至今。2014年4月，偉杉管理設(shè)立，肖杉將中山制造基地辦公樓的208㎡作為偉杉管理辦理工商登記的注冊(cè)地址，并于2021年7月遷出，偉杉管理并未實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。2018年8月，公司參股公司中山丹薩尼設(shè)立，肖杉將中山制造基地辦公樓的100㎡出租給中山丹薩尼作為注冊(cè)地址。2020年1月，因業(yè)務(wù)所需，中山丹薩尼將租賃面積增加至985㎡，合同約定租賃期限至2023年8月。

報(bào)告期內(nèi)，玫瑰島租賃面積與實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積相符，不存在公司租賃房產(chǎn)被閑置或者與關(guān)聯(lián)方共用的情形，中山丹薩尼在報(bào)告期內(nèi)承租的房屋系其單獨(dú)租賃的場(chǎng)所，與公司承租部分不存在重合。

玫瑰島稱，目前公司正在申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》，開展各項(xiàng)報(bào)建工作。募投項(xiàng)目地塊擬于2026年8月開工建設(shè)，2028年8月完成廠房裝修及竣工驗(yàn)收，2029年4月完成設(shè)備安裝調(diào)試及投產(chǎn)。

公司表示，如不再續(xù)租，且廠區(qū)所在地租賃市場(chǎng)行情低迷，則該廠區(qū)可能存在一定的閑置風(fēng)險(xiǎn)，但不存在對(duì)實(shí)際控制人經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)生重大不利影響的情況。

此外，玫瑰島表示，公司的募投項(xiàng)目為生產(chǎn)、研發(fā)、銷售提供了更高規(guī)格的硬件，可匹配公司未來拓展酒店渠道的大宗客戶，發(fā)展東南亞市場(chǎng)、深耕歐美市場(chǎng)的走出去戰(zhàn)略，以及更好地向消費(fèi)者提供健康舒適的一站式高端全屋定制解決方案。因此，公司未直接從實(shí)際控制人處收購(gòu)廠房，擬使用募集資金建設(shè)生產(chǎn)基地、總部大樓、研發(fā)中心及信息中心具有合理性。

報(bào)告期內(nèi)，公司向?qū)嶋H控制人肖杉承租的房屋建筑物的租賃價(jià)格公允，公司不存在利用租賃調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)以及實(shí)際控制人不存在侵占發(fā)行人利益的情形。

根據(jù)玫瑰島申請(qǐng)文件及此前首輪問詢回復(fù)，公司收入主要來源于中高端淋浴房，2023年至2025年1月-6月，淋浴房在三線、二線城市毛利率高于一線城市。2025年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)7.98%，扣非歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)11.09%，可比公司2025年半年度收入均呈下滑趨勢(shì)。

北交所要求玫瑰島說明各期大宗及零售業(yè)務(wù)在二手房和新建商品房等的銷售金額及占比，大宗業(yè)務(wù)收入是否主要來源于新建商品房，說明公司下游市場(chǎng)變化趨勢(shì)，業(yè)績(jī)是否可持續(xù)。同時(shí)，結(jié)合在手訂單等分析期后業(yè)績(jī)的穩(wěn)定可持續(xù)性，是否存在業(yè)績(jī)下滑風(fēng)險(xiǎn)。

玫瑰島稱，零售業(yè)務(wù)模式下，公司負(fù)責(zé)生產(chǎn)并銷售給經(jīng)銷商，經(jīng)銷商的客戶可能包括二手房更新的客戶、新建商品房及別墅客戶、當(dāng)?shù)匮b修公司或者小型開發(fā)商客戶，公司無法了解到所有終端客戶的具體應(yīng)用場(chǎng)景。因此，無法統(tǒng)計(jì)零售業(yè)務(wù)模式下產(chǎn)品在二手房和新建商品房等的銷售金額及占比。

大宗業(yè)務(wù)模式下，公司收入主要來源于新建商品房。2023年至2025年，大宗業(yè)務(wù)收入分別為2.06億元、2.54億元和3.31億元，分別占各年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的27.58%、32.17%、37.69%。

玫瑰島認(rèn)為，公司相較可比公司，營(yíng)業(yè)收入持續(xù)增長(zhǎng)，具有良好的成長(zhǎng)性；凈利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)為正，凈利潤(rùn)下滑情況已改善，整體經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定。此外，公司零售、大宗、出口業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)，提高了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

此外，公司各類業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，與主要客戶長(zhǎng)期合作，關(guān)系穩(wěn)定，在手訂單充足，公司業(yè)績(jī)下滑風(fēng)險(xiǎn)較低。

來源：讀創(chuàng)財(cái)經(jīng)