大家?guī)?026年北京土地的第19篇推送

時(shí)隔1年多，昌平朱辛莊核心區(qū)再供宅地。

今年北京新房市場(chǎng)，昌平南一直保持高熱度，但昌平南核心朱辛莊板塊卻已有一年多的供應(yīng)空檔期。剛剛，這個(gè)空檔期被打破，備受關(guān)注的昌平朱辛莊0055、0057地塊迎來(lái)最終買家，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)以9.09億元摘得。

至此，北京2026年宅地土拍總計(jì)來(lái)到19組，成交總金額317.947億。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京市昌平區(qū)朱辛莊新區(qū)CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地塊；

拿地房企：未來(lái)科學(xué)城置業(yè)；

成交金額：9.09億元（底價(jià)）。

這宗地并非單一純住宅地塊，而是“住宅+公建”的組合打包出讓，位置還在朱辛莊最核心的位置，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)未來(lái)將如何打造這片地，還是非常有看點(diǎn)的。

朱辛莊地塊3D實(shí)景圖

先看地塊位置和周邊配套。

環(huán)線位置方面，朱辛莊0055等地塊位于北五環(huán)外，具體位于昌平區(qū)未來(lái)科學(xué)城0801街區(qū)，朱辛莊板塊核心。

朱辛莊地塊北側(cè)就是小米未來(lái)產(chǎn)業(yè)園和好未來(lái)大樓，東南側(cè)是小米智慧產(chǎn)業(yè)園，南側(cè)還有北京農(nóng)學(xué)院和華北電力大學(xué)兩所高校，向西一站地鐵就是中關(guān)村生命科學(xué)園，整體產(chǎn)研學(xué)氛圍濃厚。

交通方面，地塊東側(cè)直線距離約249米就是地鐵8號(hào)線和昌平線的換乘站朱辛莊站，2站西二旗、3站清河、4站上地，海淀互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)人群的通勤效率極高。自駕路網(wǎng)同樣成型，北清路、定泗路、京藏高速、京新高速構(gòu)成兩橫三縱路網(wǎng)，通達(dá)全城。

朱辛莊地塊周邊配套

商業(yè)方面，片區(qū)已形成三級(jí)商業(yè)閉環(huán)：日常便民有萬(wàn)科TBD商業(yè)廣場(chǎng)，品質(zhì)休閑有建面約14萬(wàn)㎡的沙河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，潮流社交昌平線一站地鐵就能到達(dá)超極合生匯，商業(yè)配套全部實(shí)景落地。

教育方面，周邊聚集了北京一零一昌平實(shí)驗(yàn)學(xué)校、一零一未來(lái)科學(xué)城學(xué)校等5所中小學(xué)，以及7所優(yōu)質(zhì)幼兒園，15年全齡教育體系已成熟運(yùn)行。

醫(yī)療方面，8號(hào)線一站地鐵就能到達(dá)積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)，此外項(xiàng)目周邊還有北京大學(xué)國(guó)際醫(yī)院、昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院構(gòu)成三甲集群，加上社區(qū)衛(wèi)生站點(diǎn)，形成完整保障。

綜合來(lái)看，朱辛莊地塊的配套幾乎沒(méi)有短板，是昌平南部確定性最高的區(qū)域之一。

再來(lái)看地塊本身。

此次出讓的不是單一住宅用地，而是由0055住宅地塊和0057多功能地塊組合出讓。

朱辛莊地塊建設(shè)數(shù)據(jù)要求

其中0055住宅地塊：用地規(guī)模約1.27萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模約3.18萬(wàn)平，容積率2.5，建筑限高80米。

地塊內(nèi)需配建約150平社區(qū)綜合服務(wù)用房，全部建設(shè)商品住房，不配建保障房。

0057其他類多功能地塊：用地面積約1.07萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模約2.15萬(wàn)平，容積率2.0，建筑限高80米，地塊需配建一處50平的末端營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)文件

其中0055宅地，地塊不算太大，整體比較方正，有利于后期的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)。

而且0055地塊與城市主干道回昌路，還有朱辛莊地鐵地上段，隔著一個(gè)0057地塊，距離適當(dāng)，還能避免噪音影響。

0057地塊，要求產(chǎn)業(yè)方向須符合昌平區(qū)高精尖產(chǎn)業(yè)要求，規(guī)劃方案需報(bào)區(qū)政府同意，與住宅同步實(shí)施。

最后咱來(lái)看價(jià)格。

因?yàn)樽≌?公建組合地的拿地要求，未來(lái)未來(lái)科學(xué)城將對(duì)兩地塊進(jìn)行同時(shí)整體開(kāi)發(fā)，意味著開(kāi)發(fā)商需要同步承擔(dān)公建配套的建設(shè)與后續(xù)運(yùn)營(yíng)壓力。

包哥拿到一組測(cè)算數(shù)據(jù)，0057地塊整體投資額約2.58億元，將此成本納入住宅地塊綜合核算后，項(xiàng)目的真實(shí)綜合樓面地價(jià)將達(dá)到3.22萬(wàn)/平。

隔壁的中海未來(lái)之境項(xiàng)目去年2月份拿地時(shí)，住宅成交樓面價(jià)約3.18萬(wàn)/平。

也就是說(shuō)，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)這次的實(shí)際拿地成本，與周邊標(biāo)桿項(xiàng)目相當(dāng)，沒(méi)有任何價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。

而未來(lái)科學(xué)城置業(yè)所在的朱辛莊核心區(qū)，以及其北邊的沙河，西邊的生命谷板塊，都分布著一些在售新房。

0055地塊周邊新房分布

根據(jù)今年1月—5月的最新數(shù)據(jù)，新地塊的西側(cè)鄰居中海未來(lái)之境的網(wǎng)簽均價(jià)為5.91萬(wàn)/平，北側(cè)小米未來(lái)產(chǎn)業(yè)園北側(cè)的越秀星樾，今年前5月的網(wǎng)簽均價(jià)是5.03萬(wàn)/平，中海寰宇未來(lái)網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到5.12萬(wàn)/平。

圖源京樓銷售排行榜

此外，沙河板塊的越秀星耀未來(lái)，今年前5月的網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到4.77萬(wàn)/平，生命谷板塊的龍湖觀萃和國(guó)譽(yù)星城，網(wǎng)簽均價(jià)分別達(dá)到4.96萬(wàn)/平和5.12萬(wàn)/平。

周邊二手房方面，朱辛莊區(qū)域次新二手房如領(lǐng)秀慧谷，D區(qū)掛牌均價(jià)在5.6萬(wàn)/平左右，由于板塊配套成熟、產(chǎn)業(yè)人群聚集，二手房流動(dòng)性一直較好。

圖源貝殼找房官網(wǎng)

包哥打聽(tīng)到，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)朱辛莊新項(xiàng)目的定價(jià)邏輯，大概率不會(huì)低價(jià)走量、降價(jià)內(nèi)卷，而是隨行就市，對(duì)標(biāo)朱辛莊片區(qū)現(xiàn)有的新房?jī)r(jià)格體系。

總結(jié)一下。

未來(lái)科學(xué)城置業(yè)拿下朱辛莊組合地，表面看是一次普通拿地，但背后有幾個(gè)看點(diǎn)值得關(guān)注：

這不是一塊純住宅地，而是“住宅+公建”的組合，實(shí)際綜合成本與周邊標(biāo)桿項(xiàng)目持平。板塊配套全是實(shí)景，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、生態(tài)全部成熟運(yùn)行，不需要等規(guī)劃兌現(xiàn)，居住確定性極高。

此外，產(chǎn)品值得期待，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)已有星寰時(shí)代的成功操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，此次朱辛莊項(xiàng)目將在此基礎(chǔ)上迭代升級(jí)，填補(bǔ)板塊一年多的供應(yīng)空檔。

以上。

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