下面這份【樓市數(shù)據(jù)】稿件，由深度智聯(lián)“決策專家”AI數(shù)字員工自主生成。依托克而瑞20年結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)從拆解任務(wù)、整合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)到生成可視化分析的全流程一鍵生成。登錄深度智聯(lián)官網(wǎng)，體驗(yàn)“30秒找全核心數(shù)據(jù)、10分鐘出完整投研報(bào)告”。昌平朱辛莊中海未來之境，位居克而瑞好房榜昌平區(qū)銷售均價(jià)排行榜首位，綜合得分6.9分。在中海未來之境東側(cè)，今日成交一宗住宅用地，一起來了解。登錄克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，查看昌平區(qū)好房熱銷榜。

旗開得勝，再開再勝。

3個(gè)月前，首個(gè)獨(dú)立操盤的星寰時(shí)代開盤火爆，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可觀，首戰(zhàn)告捷。

3個(gè)月后，未來科學(xué)城趁勢(shì)，在昌平再落一子：

6月11日，昌平朱辛莊新區(qū)CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地塊掛牌競(jìng)價(jià)，僅有未來科學(xué)城一家報(bào)名并報(bào)價(jià)，最終未來科學(xué)城以9.09億元底價(jià)競(jìng)得該宗地。

其中住宅部分起始價(jià)約7.6億元，折合住宅樓面價(jià)約2.4萬元/㎡。

不過，由于多功能用地回款盈利周期較長(zhǎng)，若按照傳統(tǒng)算法，由住宅分?jǐn)側(cè)砍杀荆鹗紭敲鎯r(jià)將至2.86萬元/㎡。

壹先看位置：

朱辛莊，是昌平的老網(wǎng)紅了。

因駕車10公里、地鐵2站直達(dá)西二旗，率先承接互聯(lián)網(wǎng)大廠帶來的超級(jí)購(gòu)買力，曾是無數(shù)大廠人心中的“白月光”。

新房從萬橡華府（定向小米）、萬橡悅府（限競(jìng)房最高5w7）開始；

到龍湖云璟（限競(jìng)房最高6w3）、大華啟宸府（指導(dǎo)價(jià)6w2）、越秀星樾（指導(dǎo)價(jià)6w2，現(xiàn)房部分6w5）鼎盛，基本都是開盤秒光；

而到中海寰宇未來（指導(dǎo)價(jià)6w6），已略顯疲態(tài)，從期房賣到現(xiàn)房，網(wǎng)簽價(jià)格也一路走低，目前還有尾房在售；

至2025年中海未來之境入市時(shí)，朱辛莊的人氣，已經(jīng)隨著大行情，由盛轉(zhuǎn)衰，截至2026年5月底，中海未來之境網(wǎng)簽率剛剛過50%。

本次出讓的0055、0057地塊，位于中海未來之境東側(cè)。

住宅與朱辛莊地鐵站直線距離約200米，步行5-10分鐘，是目前朱辛莊板塊，距離地鐵最近的新房項(xiàng)目，且有0057多功能用地阻隔，不直接臨路、不直接臨鐵，噪音能夠得到緩沖，通勤黨狂喜。

朱辛莊站是昌平線及8號(hào)線換乘站，向北可達(dá)沙河高教園，向南可去往西二旗，產(chǎn)業(yè)通達(dá)性極佳，再向南可與10號(hào)線換乘，前往中關(guān)村。

同時(shí)朱辛莊也是8號(hào)線首發(fā)站，連接回龍觀、奧森、鳥巢、中國(guó)美術(shù)館、王府井、前門大街等，是一條文娛線路。

自駕有北清快速路，前往未來科學(xué)城東區(qū)、望京等產(chǎn)業(yè)區(qū)，也是OK的。

不過也有朋友反饋，朱辛莊地鐵現(xiàn)在早高峰已經(jīng)挺擠了，未來這些新房都入住后，會(huì)更擁擠，在朱辛莊通勤的朋友可在評(píng)論區(qū)聊聊~

除了交通優(yōu)勢(shì)外，商業(yè)有萬達(dá)廣場(chǎng)、住總TBD、一站地外的超極合生匯，商業(yè)氛圍還是非常濃厚的。

教育方面，板塊內(nèi)有2所北京一零一中學(xué)集團(tuán)校，一所在住總?cè)f科TBD東側(cè)——北京一零一中未來科學(xué)城學(xué)校，一所在領(lǐng)秀慧谷D區(qū)西側(cè)——北京一零一中昌平實(shí)驗(yàn)學(xué)校，距離地塊都在1.5公里范圍內(nèi)。

對(duì)了，在0055等地塊轉(zhuǎn)正當(dāng)天，北側(cè)的0060工業(yè)研發(fā)用地（100104/M4）也正式掛牌，將引入半導(dǎo)體研發(fā)與制造為主的先進(jìn)制造業(yè)。

此外，家門口還有小米智慧產(chǎn)業(yè)園，石頭科技大廈，家門口的工作機(jī)會(huì)也不少，小范圍的職住平衡，也非常優(yōu)秀。

貳回看地塊本身：

地塊總用地面積23468.53㎡，建筑控制規(guī)模 ≤ 53297.81㎡，包含31803.75㎡二類居住用地、及21494.06㎡其他類多功能用地。

其中住宅部分容積率2.5，限高80米，需與0028地塊（大華啟宸府）合計(jì)配建社區(qū)綜合服務(wù)用房500㎡，啟宸府已建350㎡，該地塊需配建150㎡即可。

該地塊總起始價(jià)9.09億元，其中住宅部分起始價(jià)約7.6億元，折合住宅樓面價(jià)約2.4萬元/㎡。

不過，由于多功能用地回款盈利周期較長(zhǎng)，若按照傳統(tǒng)算法，由住宅分?jǐn)側(cè)砍杀荆鹗紭敲鎯r(jià)將或?qū)⒅?.86萬元/㎡。

但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，這個(gè)樓面價(jià)，依舊處于偏低水平：

2023年3月，大華集團(tuán)以12.995億元摘得朱辛莊0028地塊，即大華啟宸府，成交樓面價(jià)約3.55元/㎡。

2025年2月，中海&未來科學(xué)城以12.8億元底價(jià)摘得朱辛莊0029地塊，即中海未來之境，住宅樓面價(jià)約3.1萬元/㎡。

同板塊核心位置的住宅用地樓面價(jià)存在差異，這反映了土地出讓條件的優(yōu)化，以及市場(chǎng)對(duì)合理利潤(rùn)空間的回歸。

目前，中海未來之境去年6月取證入市，共342套房源，目前網(wǎng)簽157套，成交均價(jià)保持在6萬/㎡以上，處于昌平房?jī)r(jià)前列。

若新地塊未來售價(jià)維持在6萬/㎡附近，考慮到其更低的土地成本，開發(fā)商有望在精裝標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀或戶型設(shè)計(jì)上做出更多升級(jí)，從而形成“同等價(jià)格、更高配置”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

叁市場(chǎng)及前景：

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2024年1月至2026年5月昌平區(qū)新房（含普通住宅、別墅、酒店式公寓）月度成交套數(shù)與價(jià)格走勢(shì)如下：

整體來看，昌平成交均價(jià)整體在3.6-5.1萬元/㎡區(qū)間波動(dòng)，2026年4月以來，隨著星寰時(shí)代、國(guó)賢府PARK、龍樾海序開盤，價(jià)格及成交套數(shù)均明顯提升，5月成交均價(jià)突破5.1萬元/㎡，成交套數(shù)977套，創(chuàng)下近一年新高。

而具體到朱辛莊板塊，成交均價(jià)從2025年5月的5.94萬元/㎡持續(xù)回落至2026年3月的5.19萬元/㎡，4月小幅回升至5.30萬元/㎡，2026年5月進(jìn)一步回升至5.31萬元/㎡，價(jià)格初步呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

且板塊內(nèi)新房?jī)H有去年6月中海未來之境取證后，庫(kù)存提升至607套，目前存量房源不到400套，0055地塊入市后，預(yù)計(jì)能夠提供約300-400套住宅，既能滿足市場(chǎng)需求，又不會(huì)造成短期內(nèi)的供應(yīng)過剩。

不過，今年，昌平南還有華潤(rùn) 未來科學(xué)城的平西府0002地塊，開盤不久的未來城·星寰時(shí)代（78-128㎡）、國(guó)賢府PARK（77-144㎡），以及東小口的北京城建龍樾海序（68-122㎡），也是非常熱鬧了。

這4個(gè)項(xiàng)目中，3個(gè)有未來科學(xué)城參股，妥妥的贏家。

梳理未來科學(xué)城近幾年的新房項(xiàng)目，作為區(qū)域企業(yè)，未來科學(xué)城通過與知名度更大的國(guó)央企合作，扶持協(xié)作，為昌平貢獻(xiàn)了不少優(yōu)秀新房。

從做幕后英雄到獨(dú)立操盤，未來科學(xué)城的成長(zhǎng)路徑也有跡可循。

首個(gè)獨(dú)立操盤的星寰時(shí)代，開盤3個(gè)月，網(wǎng)簽243套，網(wǎng)簽量超37%，成績(jī)不錯(cuò)。

這次獨(dú)立拿下0055地塊，可能再做一次“星寰時(shí)代”。

產(chǎn)品方面，星寰時(shí)代，一共15棟樓674戶，78-128㎡三四居，上車門檻更低，邊戶270度采光，陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送更高。

看隔壁中海未來之境，同樣的2.5容積率與80米限高，其規(guī)劃342戶、6棟8-18層住宅樓，主推97-129㎡三至四居。

結(jié)合當(dāng)前北京市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，0055地塊戶型設(shè)計(jì)可能以80-120㎡的兩居至三居為主，面向在海淀、西二旗、未來科學(xué)城工作的年輕家庭和改善型客群。

朱辛莊0055等地塊的出現(xiàn)，不僅為朱辛莊板塊注入了新的活力，也為購(gòu)房者提供了一個(gè)重新審視該區(qū)域價(jià)值的窗口。

較低的起始樓面價(jià)、核心的地鐵區(qū)位、成熟的商業(yè)醫(yī)療配套，使得這宗地塊具備了成為下一個(gè)“爆款”項(xiàng)目的潛質(zhì)。

對(duì)于開發(fā)商而言，如何在有限的土地上打造出超越競(jìng)品的產(chǎn)品力，將是贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵；對(duì)于購(gòu)房者而言，能否抓住這波“地價(jià)紅利”帶來的性價(jià)比機(jī)會(huì)，值得密切關(guān)注。

未來科學(xué)城這次，將帶來怎樣的產(chǎn)品驚喜，我們拭目以待。

另外！北京將要落錘的這些宅地，

我們也做了一個(gè)視頻詳細(xì)盤點(diǎn)??????

哪宗地最值得蹲？周邊有啥不為人知的小細(xì)節(jié)？評(píng)論區(qū)期待您的交流哇~

6月18日，下周四，豐臺(tái)橋南9001地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，您可以關(guān)注視頻號(hào)：@樂居在北京，若有現(xiàn)場(chǎng)，我們將為您帶來競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)直播。

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