山東
兩年前，黃島九頂山地塊絕對是繞不開的“明星”。
彼時，它以25.19億的總價成為黃島“總價地王”，當地知名企業瑞源名聲大噪。
然而，接下來，這塊地卻經歷了“化整為零”的命運——原地塊被拆分，九頂山一期率先重新掛牌上市。
從“巨無霸”到“小而美”，這塊地為何拆分？此次重新上市，又暗藏著哪些不容忽視的風險與短板？
今天，我們就來深度扒一扒這塊地的“前世今生”與“隱形地雷”。
01
先簡單回顧一下這塊地的“高光時刻”。
2024年6月27日，九頂山原地塊（占地約12.5萬㎡，建面約33.8萬㎡）上架，吸引了中海和瑞源兩家房企報名。經過22輪激烈廝殺，最終瑞源以25.19億總價、5.98%的溢價率將其收入囊中，成交樓板價7444元/㎡。
但在此之后，該地塊的建設卻一直處于“靜音模式”，遲遲未有實質性進展。
如今，地塊拆分后重新掛牌，本次上市的九頂山一期參數如下：
位置：西海岸長江路街道九頂山片區江山南路東、富春江路北
占地/建面：占地約28038㎡，建面約7.57萬㎡
容積率：2.7
起拍總價：5.79億元（競買保證金2.89億）
起拍樓面價：約7646元/㎡
02
看似總價降到了5.79億，門檻低了，但仔細盤算這筆賬，這塊地其實暗藏不少“勸退”因素。
風險一：起拍價“未拍先漲”，溢價即“站崗”
這是本次掛牌最讓人看不懂，也最讓開發商頭疼的一點：起拍地價漲了。
上次整塊地的成交樓面價是7444元/㎡，而本次一期地塊的起拍樓面價卻高達7646元/㎡，起拍價直接反超了上次的成交價！
這意味著什么？意味著政府對該地塊的價值評估底線被抬高了。
對于房企而言，如果以底價拿地，利潤空間已經被嚴重壓縮；如果像上次一樣出現多家爭搶，加上溢價部分，樓面價極有可能逼近甚至突破8000元/㎡大關。
在當前的樓市環境下，高地價必然要求高溢價的產品來支撐，一旦算不過賬，這塊地極易變成誰拿誰虧的 “燙手山芋”。
短板二：2.7高容積率+安置房為鄰，改善基因受限
九頂山片區主打的是改善定位，但一期地塊在“改善純度”上存在明顯的硬傷：
容積率偏高：地塊容積率高達2.7。作為對比，周邊的標桿改善盤中海·天空之境的容積率要低得多。2.7的容積率意味著樓間距、采光、園林綠化空間都會受到限制，很難做出純粹的低密洋房或大平層社區，產品力上先天吃虧。
周邊環境雜糅：地塊西側緊鄰安置房小區。對于改善型購房者來說，圈層的純粹性和周邊界面的整潔度是重要考量。
安置房的存在，在一定程度上會削弱該地塊的高端改善屬性，影響未來的溢價能力。
風險三：“內卷”加劇，去化壓力山大
拋開地塊本身，外部的市場環境同樣不容樂觀。
目前的黃島樓市，尤其是改善市場，呈現出 “供應量大、兩極分化嚴重” 的特征。
雖然個別核心地段、產品力極強的熱銷盤能走出獨立行情，但市場上仍有大量改善盤處于滯銷狀態，去化周期漫長。
九頂山片區雖然位置不錯，但周邊樓盤+次新小區林立。在“內卷”到極致的黃島改善市場，購房者越來越挑剔。
如果九頂山一期因為高地價和高容積率，導致“產品做不出特店，價格又降不下來”，陷入高不成低不就的尷尬境地，未來的去化將面臨巨大的考驗。
03
原“總價地王”拆分成小地塊重新上市，本質上是為了降低拿地門檻，吸引更廣泛的房企參與，同時也緩解了原摘牌房企的資金與開發壓力。
但對于準備入局的開發商來說，必須保持清醒： 總價降了，不等于好做了。 起拍樓面價的倒掛、2.7的容積率短板、以及黃島改善市場的激烈廝殺，都要求拿地房企必須具備極強的成本控制能力和破局的產品研發能力。
九頂山一期最終會花落誰家？會不會再次上演溢價搶地的好戲？還是會在理性的市場面前遭遇冷遇？我們將持續關注
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