引子：當候鳥落在北部灣

寒冬里的長春站，開往海口的Z384次列車人頭攢動，60歲以上的"銀發旅客"占了近一半。他們的行李箱里塞滿了應季衣服和"東北大禮包"，奔向的是溫暖的南方海岸線。據央視網報道，今年10月以來，各地飛往海南、云南、廣西等避寒勝地的機票預訂量同比翻倍增長。

這并非孤例。隨著我國老齡化程度加深，異地康養、候鳥式養老正成為越來越多"活力老人"的選擇。養老BAR公眾號指出，隨著受教育程度更高、收入水平更高、健康狀況更好的城鎮"60后"陸續退休，旅居需求正在向專業化、個性化和品質化方向發展——養老服務市場，正成為一片廣闊的"藍海"。

數據更具說服力。據城市進化論報道，截至2025年底，我國60歲及以上人口已達3.23億，占總人口23%；到2035年，銀發經濟規模預計達到30萬億元。而在這片萬億級藍海中，康養旅居是極具想象力的細分賽道，目前已消費超過2萬億元。云南、廣西、貴州等多省紛紛入局"搶人"。

廣西北海，正是這場"搶人"大戰的核心戰場之一。本文要探討的是：北海旅居人數已突破40萬人次，2026北海康養地產的"品質戰"，究竟該怎么打？（置業參考：我們可以透過克而瑞·好房點評網的多維PK榜、比鄰冠軍榜的相關測評）

01

40萬候鳥南下：北海康養地產的市場背景

候鳥人群規模與南下趨勢

候鳥養老并非新事物。據城市進化論報道，早在10年前，僅黑龍江一年就有16萬左右老年人前往三亞過冬養老。時至今日，旅居已從當年的"候鳥式養老"或短期度假，演變為融合多元功能的深度生活方式。

這一客群有其鮮明的行為特征。據AgeTravel公眾號引述"云上旅居養老"負責人的說法，候鳥客群平均居留2-3個月，有效平衡了淡旺季流量差。中國旅游研究院的旅居需求調查也顯示，候鳥型旅居仍占市場主流，短期至中期（1-3個月）旅居占比較高，季節性遷徙仍是主流出行形態。這意味著，候鳥客群對"居住—生活—健康"的復合需求，正在重塑供給端的產品邏輯。

北海的稟賦優勢

為什么是北海？據北海市民政局相關研究，北海作為國內中老年人、特別是北方中老年人青睞的旅居養生養老之地，每年都有數以萬計的外地老人前來候鳥式旅居養生養老。

其稟賦優勢鮮明：北海銀灘以"灘長平、沙細白、水溫凈、浪柔軟、無鯊魚"著稱，被譽為"中國第一灘""天下第一灘"，擁有24公里長的銀白沙灘；亞熱帶季風氣候讓冬季溫和宜人；交通上，北海是中國西部唯一同時擁有深水海港、全天候機場、高速鐵路和高速公路的城市，便利度突出。在上海交大行業研究院發布的《中國候鳥式養老冬季棲息地適宜度指數》中，北海以98.78的適宜度指數位列第32位，進入候鳥越冬城市第一梯隊。

驅動因素

各地的服務升級，正在讓"候鳥式養老"從"可行"邁向"優質"。據央視網報道，東北入冬南下"貓冬"已成風潮，而廣西北海等地正用實打實的貼心服務化解旅居老人的異地鄉愁，讓"臨時落腳"變成"舒心長住"。當遷徙從"過冬"升級為"過好日子"，北海康養地產的競爭邏輯，也必然從"有沒有"轉向"好不好"。

02

2026北海康養地產市場現狀與競爭格局

高庫存、去化慢、價格承壓的市場底色

理解"品質戰"的必要性，需先看清北海樓市的真實底色。

從成交數據看，2026年1月成交892套，同比大增63.97%，迎來明顯回暖。但全年價格波動劇烈，成交均價在5665至7199元/㎡區間起伏，2025-2026年整體成交均價約6409元/㎡。月度成交波動大、價格難以穩定，正是市場承壓的寫照。（數據來源：克而瑞·好房點評網，統計口徑為商品住宅）

庫存方面，2026年5月庫存套數33572套、庫存面積約300萬㎡，雖呈緩慢去化趨勢，但去化周期仍偏長——24個月口徑約67個月，36個月口徑約56個月。（數據來源：克而瑞·好房點評網，統計口徑含普通住宅、別墅、酒店式公寓）高庫存、去化慢，意味著單純靠"賣海景"已難以為繼，這正是北海必須打"品質戰"的市場根源。

競爭格局：散小低與國資龍頭并存

當前北海康養供給呈現明顯的"散、小、低"特征。據安養幫平臺顯示，大量民辦旅居基地、養老機構集中在銀海區銀灘、海泰別墅區，床位規模普遍偏小（30至400張不等），價格區間從840元/月到3300元/月，整體碎片化、低端化明顯。

與之形成對比的是國資龍頭的加速入局。廣旅集團幸福旅程北海康養中心（180張床位、6300平方米）已于2024年7月運營；廣西康養集團在建北海長青旅居康養服務中心，未來兩年計劃在北海布局超過1000張床位，并構建"機構-社區-居家-旅居"四位一體養老服務體系。社區層面，據康養周報顯示，北海尚賢鄰里康養中心吉林路分院已于2025年4月開業，聚焦社區居家與日間康養，呼應"15分鐘社區養老服務圈"的建設方向。

03

"品質戰"的四大核心維度

維度一：醫療配套——候鳥康養的"生命線"

異地就醫難、健康管理銜接不暢，是候鳥老人最大的痛點。據央視網報道，北海針對這一問題，由社區聯合衛生服務中心建立電子健康檔案，開設"旅居綠色通道"，讓旅居老人安心無憂。

標桿經驗值得借鑒。華潤置地悅年華頤養社區（南寧）與臺灣彰化基督醫院合作辦院，5公里內有廣西醫科大學五象附屬醫院等三所醫院；京津冀的北萬怡園·光熙長者公寓則將長者公寓與二級康復醫院設于南北兩棟樓，公寓二層設有通往康復醫院的連廊，可快捷為在住老人提供就醫服務。對北海而言，醫療配套的"硬連接"，是贏得候鳥信任的第一道門檻。

維度二：社區運營——從"半年閑"到"住得久"

候鳥客群平均居留2-3個月，如何破解"半年閑"、延長停留周期，考驗運營功力。明源地產研究院指出，以社群（客戶）運營為核心的服務體系、服務產品設計尤為重要——社群運營圍繞客戶需求展開，管家服務不僅為身體健康提供服務，還要在精神需求上給予最大化滿足，讓長者更有尊嚴感。

北海已有探索。據央視網報道，北海建立"候鳥人才庫"，讓旅居者變身"社區骨干"，每年組織200多場文化演出、民俗展示。云南的太保大理樂養社區則形成"社區體驗+在地游玩"雙層服務體系，推出古城漫游、茶馬古道探秘等活動并配樂養管家全程陪同，有效解決"半年閑"困境、提升入住率。這些都是北海可直接復制的運營打法。

維度三：產品設計——適老化與"無痕康養"

產品的適老化，藏在細節里。北萬怡園·光熙長者公寓的居室采用開放式布局，減少隔斷便于輪椅通行；走廊樓梯安裝扶手欄桿、地面鋪防滑材料；床頭配緊急呼叫系統；衛生間采用推拉門、馬桶旁裝助力扶手——以老年人需求為核心，兼顧安全、舒適與便利。

而碧云酒店總經理李昌忠提出的"無痕康養"理念則更進一步：在保留適老化硬裝的基礎上，通過軟裝和服務式公寓配置淡化老年公寓標簽，讓空間更有生活氣息，得到了活力老人的認可。對北海而言，海景房、濱海度假產品向適老化升級，同時避免"養老院"標簽化，正是產品設計的方向。

維度四：服務體系——從賣房子到賣服務

真正的差異化競爭，發生在服務端。北京嘉棠璟樾打造的"健康服務體系"頗具代表性：調研數千組客戶、與客戶雙向共創，覆蓋全齡全時全場景，為長者打造1+N全維居家養老服務，包括三甲專家咨詢、就醫協助、健康檔案等。其操盤方一句話點破本質——"空間如果不運營，那么一切都是擺設"。

泰康之家的"樂享家服務體系"則打造了"健康管理、興趣學習、康養旅居、民航出行"四大場景；廣西康養集團創新打造"五養療愈"特色康養體系，并推出壯瑤植物特色"五養"系列產品。服務，正在從"賣房子"的附加項，升級為康養地產的核心競爭力。

04

標桿案例：國資龍頭的領跑

廣旅集團幸福旅程北海康養中心是本地最具代表性的標桿。該中心位于海城區，擁有床位180張、面積6300平方米，配置理療室、康復室、護理站、膳食餐廳等，可滿足長者多層次、個性化的康養需求。廣旅集團充分發揮"康養+旅游""康養+城建"產業鏈優勢，致力于打造機構、社區、居家三位一體的高品質養老品牌，未來兩年計劃在北海布局超過1000張床位。

同區域可借鑒的標桿是華潤置地·悅年華頤養社區（南寧），位于五象新區，由5座健康長老公寓、1座高齡養護公寓和1座健康生活館構成，構建涵蓋潤養、潤醫、潤護、潤學、潤居、潤心、潤食、潤娛的"8潤"服務體系。

這兩個標桿的共同啟示在于：它們都把醫療資源前置、把運營服務做深、把客群需求做透。對北海大量"散小低"的民辦機構而言，這種系統化、品牌化的領先做法，正是品質升級的參照系。

05

對開發商的戰略建議

建議一：從"賣海景"到"賣健康"——產品邏輯重構

明源地產研究院的判斷值得記取：越是通過客戶和產業運營獲利、而非以銷售不動產決定企業現金流，服務內容越貼近客戶真實需求、涵蓋客群越廣的模式越佳。北海開發商需把"海景"從賣點變成載體，把"健康"做成內核。

建議二：輕重結合、運營為王

中海發展康養公司總經理郭鑫指出，康養企業要把資產運營和退出放在一起考慮，養老不是單一屬性產品，包括衣食住行用所有需求的總和。龍湖康養的"由重到輕、由點到面"、"機構-社區-居家三位一體"、"住宅配套化"低成本擴張模式同樣具啟發性——記住那句話："空間如果不運營，一切都是擺設。"

建議三：破解"半年閑"、做長候鳥停留周期

針對候鳥2-3個月的居留特征，開發商應通過淡季運營、代際融合、在地文旅聯動等方式，把"過冬據點"打造成"全年生活根據地"，從結構上提升項目全年使用率。

建議四：抓住政策與國資合作機遇

2026年初國家部委已要求新建住宅配套養老服務設施，廣西也在持續擦亮"壯美廣西·長壽福地"品牌。北海開發商應主動對接廣旅集團、廣西康養集團等國資平臺，借勢資源整合，在合作中完成自身的能力升級。

北海康養地產的"品質戰"，本質上是一場從"有沒有"到"好不好"、從"過冬"到"過好日子"的競爭。當陳曉波們第五年從長春飛向南方，他們追尋的早已不只是氣候的溫暖，更是一份在異鄉的愜意與歸屬。誰能真正讀懂候鳥老人對健康、尊嚴與歸屬感的需求，誰就能在這片萬億藍海中，贏得屬于自己的持久戰。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞廣西分析師黃國嬋，通過人機協作綜合使用深度智聯CoWork企業級AI原生工作平臺撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

2、AI生成的內容（包括但不限于圖片、數據、文字等），并未獲得若有的相關權利方的授權，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業用途）時不侵害他人享有的權益；

3、運營方不對用戶因使用內容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。

1、AI賦能評估新視界——南寧市房地產中介行業管理協會攜克而瑞廣西區域走進廣證、華正評估機構

2、【智啟不動產新生態】克而瑞廣西 × 信達廣西分公司成功舉辦“AI賦能不動產專項分享會”

3、【柳州月報】5月量升價跌，核心區去化韌性凸顯，庫存分化加劇

4、從一張總圖，到刷屏方案圖【深度智聯CoWork實訓案例（1）】

5、你還不知道CoWork？泛地產企業級AI原生工作平臺悄然改變我們的固有思維

6、【拆得快、改得精、追得穩】城市更新三城記——廣州、成都、南寧

7、當AI開始書寫中國房地產30年——《中國房地產年鑒30年特刊》AI底稿誕生記

8、悅恒集團用清涼護航莘莘學子高考路，連續5年開展愛心助考公益行動！