荔灣小戶型，迎來新一代三劍客。

最近我們收到消息，預計在下周，荔灣將掛牌兩宗地。

·芳村客運站地塊，起拍總價約12.5億，名義樓面價約1.7萬/平，扣除配建后實際可售是2.2萬/平，總建面約7.37萬平。

·荔灣沙涌地塊，距沙涌站僅約50米，起拍總價約5億，樓面地價約2萬/平，總建面約2.48萬平。

實際上還有一宗地，坑口舊改A41地塊，6萬平體量，樓面地價會比聚龍灣源舍2.5萬/平低一些。

我們之前爆過料：獨家方案：聚龍灣新增6萬平住宅+中高端酒店

不過這塊地會晚一點上桌，畢竟要掩護源舍出貨。

為什么說這三塊地是新一代三劍客？幾個重點：

1）地價普遍低一檔，樓面地價都是2萬出頭/平

2）環聚龍灣做文章，彼此直線距離都保持在1公里內

3）學鐵商兼備，但學校可能差一檔

4）受新規收緊影響，未來上車門檻估計要到90方左右，總價400萬級別

盡管如此，新一代三劍客還是備受期待。

芳村小戶型開一個火一個，白鵝潭發展預期、拆遷產生的購買力、以及完備的配套底盤，都是動力。

參考聚龍灣源舍3棟加推，價格比開盤漲了2000元/平；海上印也漲價了，保利怡璟灣也準備開盤，熱度很高。

所以，三塊地都已經有多家房企在研判中，比如保利發展、保利置業、國貿、珠實、越秀等等。

當然，細看三劍客，還是各有各精彩，下邊先聊聊近期上桌的兩宗地。

一、沙涌地塊，超低容積率的小而美地塊

這塊地可能大家會陌生一點，先講一下這個新角色。

先上區位圖，這塊地就在廣佛線/11號線沙涌站50米左右，芳村大道西邊，一個站到大沖口，直達聚龍灣太古里。

所以沙涌地塊有一個很直觀的標簽，就是聚龍灣外溢圈。

上航拍圖更明顯，沙涌地塊距離聚龍灣區域大約400米，尤其是坑口四碼頭地塊，其實就隔著一條浣花路。

坑口四碼頭地塊，是聚龍灣難得的一線臨江住宅地塊，計劃今年掛牌。

我聽到一點市場消息，計劃做200平以上大平層，還有很多粉絲已經提前問過我了，期待值拉滿。

沙涌地塊傍著豪宅和太古里，再加上可以俯瞰珠江，性價比會更好凸顯，就像當年的保利珠江天悅和珠江印象這對CP。

所以，如果買不到源舍的買家，可以等等這塊地。

順應這個邏輯的，還有地價和地塊指標，小體量、低地價、低容積率。

很多人還沒看過沙涌地塊的用地指標，但我已經拿到了。

用地面積約1.1萬平，容積率約2.1-2.4，總建面約2.48萬平，限高約80米-100米。

這個容積率，我對比過芳村近三年出讓商住地，是密度最低的一塊。

并且，大約2萬/平的樓面地價，和聚龍灣源舍2.5萬/平也形成了價差。

地價是這塊地的相對優勢，因為收儲成本更低，原本是芳村小學沙涌校區、白鶴洞環衛站。

而且按原計劃是明年第一季度才掛牌，現在卻提前拿出來了。

約2.48萬平總體量，起拍總價大約5個億，這個成本對房企來說就很nice。

不過，有一說一，缺點也是很明顯的。

首先，地塊形狀不夠規整，還要分為兩個小地塊，一個是梯形，另一個是不規則形狀。

我問過投拓朋友，最多就能放下兩棟樓，北地塊一棟，南地塊一棟，園林也被分割為兩個花園。

其次，周邊幾乎被舊樓包圍住，沙涌新村、沙涌小區、鶴景樓等，城市界面一般般。

這就非常考驗開發商的產品力了，低層打低價；高層可以錯開，打江景價值。

講真，這里的江景，其實比很多地塊還要好一些，沒那么多高樓遮擋。

次新房主要是保利越秀天啟，約89-121平三至四房戶型，一手住宅已經賣完了，還有公寓在售。

今年成交價格大約在3.56萬/平，僅成交一套104平四房，交投不算活躍。

還有一點，學校可能是芳村客運站同款，真光附屬坑口小學，一個標簽，就是村小。

和聚龍灣源舍對口的芳村小學相比，自然是差一些了。

左看右看上看下看，這個配方就很像國貿石圍塘地塊翻版，這意味著，控面積和控總價非常關鍵。

二、芳村客運站地塊，超硬的鐵和商

芳客地塊，此前我直播的時候就劇透過詳細信息，現在再講一下。

直接上航拍圖，它最硬的牌面就是商業、地鐵配套。

過了人行天橋就是荔勝廣百，坑口老牌大型mall，并且直接接通1號線坑口站。

這個通勤真的很爽，坐地鐵下班回家，可以順便逛街，把晚上的菜都買好了。

沿花地大道往北，是荔灣區人民醫院，再就是萬科花地灣生活圈。

往西邊就是保利置業操盤的東漖舊改，成熟度也很高。

就配套而言，那就是所見即所得了，喜歡這種生活圈的老廣，芳客地塊很適配。

最大的bug，應該是對口真光附屬坑口小學，上文說過，不再贅述。

這塊地納入省實花地灣校區的可能性很低，因為就連萬科花地灣后續新地塊可能都不夠用，最多保送到萬科傲璟。

芳客地塊的地價應該是讓利了，此前我打聽是接近2萬/平，現在名義樓面價約1.7萬/平，起拍總價約12.5億。

這塊地配建部分比較多，包括公共交通綜合體、停車場、周邊道路等等。

扣除配建后，實際可售樓面地價約2.2萬/平，這個價位就是空間。

3.9的容積率，細看用地規劃文件，沒有打出限高多少米。

因為芳客不是純宅地，而是混合用地，再加上各區尺度不一樣，感興趣私聊我（lh1205107964)，不說太多了。

芳客地塊還是三劍客里體量最大的一個，而且形狀方正，產品方案會更好做。

如果你是買家，你可以得到更大的園林、更寬的樓距，在現在的芳村市場還是很難得的。

所以說，芳客地塊的產品迭代空間是不小的。

一個是打造板樓塔樓的混合產品。

另一個是強調大園林、高品質公區，比如說坑口版保利海韻

目前荔灣市場，除了保利翡麗甲第這類豪宅，中端和剛需市場看不到板樓，這是一個空白位。

就比如就近的萬科傲璟，129、145這些大戶型還做超高層塔樓，低區93平三房，觀感挺壓抑的。

旁邊的二手萬科金域曦府，容積率也高達7.38，超高層為主，使用率80%左右。

對比周邊新房，是同一代選手，對比二手房，迭代空間打出來了。