本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

635萬元，一次性劃到賣家賬戶。

放在十年前，這或許是一筆足以撬動(dòng)兩三套房首付的資金；如今，它被一些年輕人用來全款買下北京一套房。

拿到房本那天，北漂近十年的Cindy終于在北京安了家。沒有30年房貸，也沒有每個(gè)月固定扣款的壓力，這套房子由父母全款買下。

類似的故事正在越來越多年輕人身上發(fā)生。

圖為大片住宅樓 圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

在深圳，小紅書博主“多拉沒有A夢(mèng)”掏空十年積蓄買下一套屬于自己的房子。保定的小北在結(jié)婚第七年，靠著夫妻倆的努力全款買下一套學(xué)區(qū)房。

在社交平臺(tái)上，“全款買房”“提前還貸”“不想負(fù)債”等話題持續(xù)升溫。這與過去十多年的購(gòu)房邏輯形成鮮明反差。

過去，“能貸盡貸”幾乎是中國(guó)人買房的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，首付越低越好、貸款年限越長(zhǎng)越劃算，不少人背上30年房貸，希望借助杠桿完成財(cái)富積累。

而今天，越來越多購(gòu)房者開始反過來思考：如果房子只是用來住，那么比起未來幾十年的債務(wù)壓力，一個(gè)沒有房貸的家，或許更能帶來安全感。

這種變化也體現(xiàn)在數(shù)據(jù)中。

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，該平臺(tái)成交的二手房中，全款買家占比達(dá)到25.1%；在總價(jià)200萬元以下房源中，這一比例進(jìn)一步升至34.1%。

與此同時(shí)，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額已連續(xù)三年下降。根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2025年底，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額為37.01萬億元，較2023年初的高點(diǎn)減少1.93萬億元。隨著建設(shè)銀行個(gè)人房貸余額跌破6萬億元，國(guó)有六大行也全面告別個(gè)人房貸“6萬億時(shí)代”。

從爭(zhēng)取更多杠桿，到主動(dòng)降低負(fù)債，一場(chǎng)關(guān)于買房的觀念轉(zhuǎn)變，正在悄然發(fā)生。

“有空就去售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，潮汕女孩635萬全款買房

也許是潮汕人骨子里的敏感，Cindy關(guān)注樓市比大多數(shù)同齡人都要早。

2012年，她從汕頭來到深圳讀大學(xué)。那幾年正值房?jī)r(jià)快速上漲，宿舍里一位師姐已經(jīng)在深圳買了房，這件事給她帶來了不小的沖擊。

“我那時(shí)候就喜歡看房了，把出門看房當(dāng)成一種運(yùn)動(dòng)。”她還曾專門帶著父母從汕頭來到深圳考察樓盤。只是當(dāng)時(shí)她還是大學(xué)生集體戶口，并不具備購(gòu)房資格。

直到在北京落戶后，買房再次被提上日程。

北京市場(chǎng)上適合年輕人的樓盤，她幾乎都看過，“這些年看過二三十個(gè)樓盤，有空就去售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。”Cindy是一名傳媒從業(yè)者，對(duì)世界保持著旺盛的好奇心。對(duì)她來說，看房本質(zhì)上也是在觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了什么變化。

長(zhǎng)期關(guān)注市場(chǎng)，讓她等到了合適的買入時(shí)機(jī)。

從鎖定區(qū)域到最終成交，Cindy前后輾轉(zhuǎn)了一年，“這個(gè)小區(qū)我看了很久，一開始關(guān)注的時(shí)候市場(chǎng)價(jià)要800萬元以上的，我從來沒想到它跌到這么低，朋友們聽說我用這個(gè)價(jià)格（635萬元）買，也覺得太夸張了。”

圖為在建樓盤 圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

即便如此，市場(chǎng)仍在繼續(xù)調(diào)整。對(duì)門鄰居比Cindy晚買三個(gè)月，又便宜了30萬元。

真正決定出手后，她沒有糾結(jié)貸款還是全款。原因很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)深度回調(diào)后，父母手上的現(xiàn)金已經(jīng)足以覆蓋這套房子的房款。除此之外，還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)考量。“這是婚前財(cái)產(chǎn)，我不希望未來因?yàn)橘J款或者共同還貸產(chǎn)生復(fù)雜的問題。”

全款買房對(duì)Cindy而言，更像一次順理成章的家庭資源配置。“我是獨(dú)生女，這些錢未來也是留給我的，現(xiàn)在享受和80歲以后再享受有什么本質(zhì)區(qū)別呢？”

真正付款那天，她和父母一起辦理了手續(xù)。錢從父親賬戶劃出，整個(gè)過程很平靜。房子成交當(dāng)天，一家人簡(jiǎn)單吃了一頓自助餐以示慶祝。

真正讓Cindy感受到擁有房子的意義，是入住之后。去年年底搬進(jìn)新家后，退休的父親經(jīng)常從老家來北京幫忙打理房子，她也開始嘗試許多租房時(shí)期從未想過的事情。

比如養(yǎng)花。陽(yáng)臺(tái)上的綠植越來越多，家具和擺件也一點(diǎn)點(diǎn)添置起來。那些過去覺得麻煩、覺得沒必要投入精力的事情，如今都變得理所當(dāng)然。

對(duì)于外界常說的“啃老”，她并不回避。“我就是啃老，但我不覺得有什么問題。”

Cindy認(rèn)為，年輕人所面對(duì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)與父母那一代截然不同。“他們趕上了改革開放帶來的發(fā)展紅利，擁有更多機(jī)會(huì)。現(xiàn)在很多年輕人甚至出現(xiàn)工資倒掛，我爸媽的退休金加起來比我工資還高。”

因此，她并不認(rèn)為接受父母支持是一件需要羞于啟齒的事情。“家庭資源本來就應(yīng)該在代際之間流動(dòng)。我沒有躺平，也一直在認(rèn)真工作。既然家庭有這個(gè)能力，為什么不能利用這些資源，讓自己過得更好一點(diǎn)？”

不想背債了，高杠桿時(shí)代落幕

全款買房并不是這兩年才出現(xiàn)的新現(xiàn)象。

在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的年代，市場(chǎng)上同樣存在大量全款買家，市場(chǎng)上甚至流傳著一個(gè)段子——“全款的往里走，按揭的不要堵在門口，公積金的把小黃車挪走”。但當(dāng)時(shí)，全款更多是資金實(shí)力的體現(xiàn)。今天，越來越多人選擇全款，背后反映的是一種新的債務(wù)觀。

在樓市上升周期里，加杠桿幾乎是最優(yōu)解。只需支付30%的首付，就能控制100%的資產(chǎn)。如果房?jī)r(jià)上漲10%，購(gòu)房者獲得的實(shí)際收益率遠(yuǎn)高于投入本金。與此同時(shí)，在收入持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期下，剛開始覺得沉重的月供，幾年后往往會(huì)變得輕松許多。

房貸因此被視為普通人能夠獲得的最優(yōu)質(zhì)的融資工具。

但這種邏輯正在發(fā)生變化。一名在廣州從業(yè)多年的人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)：“客戶不想負(fù)債了。”

“全款購(gòu)房現(xiàn)象增多，核心原因在于購(gòu)房者心態(tài)和資金配置邏輯發(fā)生了變化。”深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，部分消費(fèi)者對(duì)自己未來的收入預(yù)期不如過去樂觀，或者對(duì)其它投資收益的預(yù)期不如過去樂觀，因此更傾向于全款購(gòu)房。

圖為住宅樓 圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

這種變化也體現(xiàn)在提前還貸潮中。

深圳業(yè)主葉斐（化名）2018年買房時(shí)，辦理了370萬元商業(yè)貸款，房貸利率5.39%，月供超過2萬元，其中約1.66萬元是利息，本金不足4000元。如果正常還貸30年，她支付的利息總額將高達(dá)377萬元。

2022年開始，葉斐開始提前還貸，先后三次償還本金150萬元。隨著貸款規(guī)模下降以及利率調(diào)整，剔除公積金抵扣部分，現(xiàn)在她的月供已經(jīng)降至7000多元，“手里的現(xiàn)金流寬裕了很多，后面會(huì)不會(huì)繼續(xù)提前還貸，還要看利率變化。”

從某種程度上說，提前還貸和全款買房，是同一種心理的兩面。相比利用低成本資金擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，年輕人們開始在意減少負(fù)債帶來的輕松感。

另一個(gè)重要原因是，房子本身變便宜了。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從32個(gè)重點(diǎn)城市2025年的成交情況來看，無論是新房還是二手房，大部分城市的套均總價(jià)都已降至300萬元以下；即便是一線城市，二手房套均總價(jià)也大多低于300萬元。

換句話說，在很多城市，100萬-200萬元已經(jīng)可以買到一套房子。“即便是房?jī)r(jià)相對(duì)最高的上海，2025年200萬元/套以下的成交占比也在44%以上。”克而瑞指出。

購(gòu)房門檻下降，讓原本需要貸款才能完成的交易開始具備全款成交的可能。

全款在深圳買房的多拉沒有A夢(mèng)坦言，“我是最感謝房?jī)r(jià)下跌的那一批人，當(dāng)時(shí)買不起，努力了快10年最終憑著自己的努力拿下了一套125平方米的房子。”

除了自住需求，全款購(gòu)房也受到部分投資型買家的青睞。

肖小平表示，在低總價(jià)、小戶型產(chǎn)品中，部分投資者以出租獲取穩(wěn)定收益為主要目的。對(duì)于這類買家而言，如果采用按揭貸款，需要承擔(dān)額外的利息成本，可能會(huì)壓縮租金回報(bào)率，因此更傾向于一次性付款。

前述廣州從業(yè)人士也表示，目前全款買家主要包括置換客、拆遷戶以及部分投資客。“全款交易周期短、回款確定性高，業(yè)主通常愿意再讓一點(diǎn)價(jià)格。”

在新房市場(chǎng)，開發(fā)商也會(huì)通過額外折扣吸引全款客戶。例如深圳灣一豪宅項(xiàng)目在三次開盤過程中，均針對(duì)全款客戶提供額外96折優(yōu)惠。對(duì)于總價(jià)數(shù)千萬元的房子而言，僅付款方式不同，就可能帶來百萬級(jí)的價(jià)格差異。

更重要的變化，則來自整個(gè)投資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。

過去多年，居民手中的資金有很多去處。房地產(chǎn)、股市、理財(cái)產(chǎn)品以及各類投資渠道，都能夠提供相對(duì)可觀的收益率。因此，人們更愿意保留現(xiàn)金，通過加杠桿放大資產(chǎn)規(guī)模。

如今情況已經(jīng)不同。

“當(dāng)前各類投資渠道的收益率下降、風(fēng)險(xiǎn)上升，資金增值難度明顯加大。在缺乏更優(yōu)投資去向的情況下，一部分購(gòu)房者選擇直接以全款方式完成購(gòu)房。”肖小平表示。

房地產(chǎn)黃金時(shí)代里，人們相信負(fù)債能夠創(chuàng)造財(cái)富。今天越來越多人相信，先把債務(wù)降下來，才談得上生活的確定性。一個(gè)屬于高杠桿時(shí)代的敘事，正在慢慢落幕。