近日，來自杭州的業主張紅（化名）向澎湃公眾互動平臺“服務湃”（https://tousu.thepaper.cn）反映，她在杭州市余杭區徑山鎮西麓府購買了一套住房，“交房后，我按照開發商購房時的建議對房子電梯井及三樓衛生間等位置進行了改造，卻被認定為違建，凍結了房產證。”

陳紅說，西麓府和她有相同遭遇的業主共有23戶。另一名業主告訴澎湃新聞，他們改造時使用的圖紙是開發商提供的，甚至施工隊也是開發商聯系的，“現在出了問題卻沒有人出面解決，要讓我們業主自己承擔責任。”

接到投訴后，澎湃新聞就上述問題，連續多日多次致電開發商杭州香墅灣房地產開發有限公司，但截至發稿時未獲回應。隨后，徑山鎮政府工作人員表示，已將該問題轉交業務科室處理。

律師建議，業主可就房屋貶值、無法交易、違建整改等實際損失主張開發商承擔責任。

業主稱按開發商建議改造房屋后被認定違建

據張紅介紹，西麓府位于杭州市余杭區徑山鎮，她在2020年因有購房需求看中了西麓府一套排屋，全屋共3層，其中地下1層，地上3層，產證面積150平方米，總價420余萬元。

張紅稱，在購房時銷售員曾介紹稱等房子建好后，交房時開發商會預留電梯井的井坑和三樓露臺的排污管，業主改造后，使用面積可以達到160多平方米。

交房時西麓府負二層預留的電梯井坑。業主供圖

直至2023年1月10日，開發商正式才通知交房。收房后，當時與張紅房型相似的23戶業主均對房子進行了類似改造。

交房時西麓府三層露臺預埋的排污管道。業主供圖

2024年4月26日，余杭區無違建創建工作領導小組辦公室下發通知，對西麓府23戶房產啟動“聯合制約措施”。徑山鎮政府此后向業主出具的信訪告知書顯示，鎮政府認為業主在原有2層露臺上加建3層，屬于違法建筑，要求整改。

余杭區無違建創建工作領導小組辦公室《關于對徑山鎮23戶房產啟動制約措施的通知》（部分）。業主供圖

通知下發后，23戶業主的房產證均被凍結，他們認為自己被開發商坑了，希望開發商出面處理，但開發商始終未出面正式回應。

多名業主向澎湃新聞表示，交房后，他們改造所用的圖紙都是由開發商提供的，施工單位也是開發商幫忙聯系的。有業主稱，當時的項目負責人甚至表示開發商會聯系專業的施工單位進行改造施工。

“當時開發商擔心以自己名義做會影響后續樓棟銷售，讓我們以業主名義和施工方簽的合同。”一名業主稱。

多位業主介紹，小區里同戶型的房子一共有50余套，其中23戶按照開發商給出的方案對房屋進行了改造，主要是在3樓露臺上加蓋了一個衛生間。據業主們提供的照片顯示，他們的房子三樓露臺經改造后，與未改造前相比，多出了一間衛生間，新增的衛生間外立面造型及材質等與房屋原有主體高度一致。

一名未改造的排屋業主向澎湃新聞證實，購房時銷售曾口頭承諾電梯井和三樓排污管已預留，可后期加裝衛生間。該業主稱自己原本也打算對三樓衛生間進行改造，但聽說部分鄰居產證被凍結，至今未敢動工改造。

據業主提供的一段錄音顯示，開發商售后負責人趙某曾向業主表示：“前期我們產品這一塊確實給你們預留了改造空間；杭州這邊大部分別墅都有改造，沒有改造這種產品沒有亮點，很難賣出去。”

余杭區徑山鎮人民政府出具的信訪回復單（部分）。業主供圖

張紅說，房產證被凍結后，23戶業主的房子現在無法交易、無法抵押，“更現實的問題是，裝修好的房子開通不了天然氣。家里如果裝地暖，需要開通燃氣，但燃氣公司告知房產證被凍結，無法辦理。”

涉事房企未回應，律師：業主可要求開發商賠償損失

澎湃新聞多次致電開發商杭州香墅灣房地產開發有限公司，一名工作人員稱“這邊沒有負責人”后便掛斷電話。隨后，記者聯系了該公司現任項目負責人專志剛，對方表示“不方便”后掛斷，此后電話便無人接聽。

澎湃新聞就違建認定的具體標準，涉事23戶住宅是否屬于“開發商參與改造”的特殊情形，以及業主如何解凍產證等問題，致電余杭區住建局與下設無違建創建工作領導小組辦公室，電話被轉接至徑山鎮綜合執法隊后，工作人員表示制約措施系徑山鎮政府作出，未對相關事宜進行具體答復。隨后，徑山鎮政府一名工作人員表示，會轉交業務科室回復，但截至發稿時尚未作出回應。

對此，陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為，開發商在售房時口頭許諾改造，配套預留井位、對接施工方，依據城鄉規劃法第四十條，改建未取得規劃許可即屬違法。但開發商以實際行為讓業主形成合理信賴，應承擔締約過失責任。開發商明知改建違反規劃仍誘導施工，業主可就房屋貶值、無法交易、違建整改等實際損失主張開發商承擔責任。