來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)一品塘）

深圳今年的樓市，有一個很明顯的變化：不是所有房子都難賣，也不是所有首置都不買了。真正的問題是，首置客戶變聰明了。

過去的首置客戶買房，很多時候是“夠得著就上車”?，F(xiàn)在不一樣了，客戶從進(jìn)售樓處就帶著計算器，區(qū)位、學(xué)區(qū)、交付時間、二手價格、租金水平，一項一項往下篩。

預(yù)算有限，但要求不低：要中心區(qū)的位置，還要地鐵，要學(xué)區(qū)，要新規(guī)產(chǎn)品，總價不能抬太高，甚至考慮到未來換房的時候流通性和保值率。

聽起來很貪心，但這就是今天深圳首置客戶的真實畫像。

所以深圳首置市場的核心矛盾，是需求越來越挑，市場上不缺房子，缺的是一套能讓買家說服自己的房子。

尤其是總價三四百萬到六百多萬這個區(qū)間，買家最糾結(jié)，買遠(yuǎn)了，通勤和資源犧牲太多，買老破小，居住體驗和未來流動性又不安心，買中心區(qū)新房，價格門檻往往摸不著，也下不來。

這時候，一個項目如果能在地段、產(chǎn)品、學(xué)校、交付、價格之間找到平衡，無疑就是解開了這道深圳品質(zhì)首置長期無解的題。

羅湖金岸里的業(yè)績大逆襲，恰恰發(fā)生在這里。這個項目剛開盤的時候，只賣了十套。

這不是一個好看的開局，甚至可以說，在深圳這樣一個信息極度透明、買家極度敏感的市場里，基本等于被市場當(dāng)場打0分。

但有意思的是，換了操盤思路之后，半年時間截止現(xiàn)在賣了205套，成為羅湖頂流。一個開局失利的盤，變成羅湖銷售表現(xiàn)最好的項目之一。

這里面最值得復(fù)盤的是，它到底怎么被客戶重新看懂了。

羅湖不是沒有機(jī)會，是缺一個新答案

先說說深圳羅湖，深圳一路向西很多年，羅湖被貼上“老”“舊”“慢”的標(biāo)簽。但首置客戶是最務(wù)實的群體——他們不在乎概念。

當(dāng)福田、南山的房價把年輕人推遠(yuǎn)，羅湖反而成了那個“離生活最近”的選項。

買房不是買口號，尤其對于首置客戶來說，深圳羅湖被嚴(yán)重低估了。這里的生活已經(jīng)長出來了，城市界面可能不夠亮眼，但資源密度與生活舒適度是真實存在的。

深圳羅湖城市界面實景

買到這里，不需要等十年配套，不需要賭一個新區(qū)兌現(xiàn)，在羅湖，日常生活便利性這件事是完全確定的。

回到整個房地產(chǎn)市場中，羅湖最大的短板也很明顯，新房少，好房更少。

這時候，金岸里脫穎而出。

它有著兩個天然的交通優(yōu)勢，位于蓮塘2號線/8號線梧桐山南站附近，3站即可到達(dá)蓮塘口岸，讓往返香港的時間與經(jīng)濟(jì)成本大幅降低，在深港經(jīng)濟(jì)聯(lián)系愈發(fā)緊密的趨勢下，它的優(yōu)勢將進(jìn)一步放大。

如果是市內(nèi)通勤的話，它被羅沙路、春風(fēng)隧道、惠深沿海高速等多條核心路網(wǎng)環(huán)繞，不需要擔(dān)心深圳內(nèi)部的交通通達(dá)性，它可以通過這些遍布城市的“毛細(xì)血管”與全城進(jìn)行無障礙交流。

在深圳，通勤效率就是幸福感的第一道門檻。

羅湖真正的底氣，是生活

有一個對居住幸福感的不成文的規(guī)定，就是看15分鐘范圍內(nèi)城市配套的濃度。

而金岸里金樓下自帶約2800社區(qū)商業(yè)，一公里范圍內(nèi)便有盒馬鮮生、歲寶百貨、華潤萬家等大型商業(yè)，愿意開車的化，十五分鐘到羅湖萬象城。

現(xiàn)代社會對健康的重視程度不斷加強(qiáng)，金岸里的醫(yī)療也不虛，三甲資質(zhì)羅湖區(qū)中醫(yī)院就在八百米外，十五分鐘車程還能到深圳市人民醫(yī)院，不需要等待成型，這些成熟配套早已成為日常。

好學(xué)校，就是品質(zhì)首置的定海神針

在深圳，沒有什么配套比學(xué)校更能讓一個家庭下定決心。金岸里最被低估的殺招，是它的教育密度。

項目自帶幼兒園，樓下就是已經(jīng)封頂?shù)木拍暌回炛频陌傺磐鈬Z學(xué)校，今年9月即將開學(xué)，其實就是原來的百仕達(dá)小學(xué)，相信這個學(xué)校全深圳人都應(yīng)該很清楚，曾經(jīng)羅湖的龍頭，深圳的Top3.。

就算是現(xiàn)成的學(xué)校，羅湖外語學(xué)校，同樣是深圳的重點(diǎn)中學(xué)，羅湖區(qū)均分排名前三的名校。

品質(zhì)首置，豪宅資源平權(quán)

如果說到山景、生態(tài)資源，很多人應(yīng)該第一想到的便是豪宅才能享有，而金岸里卻用剛好夠得著的的價格給了更高階的自然享受。

金岸里的“三面環(huán)山”是真真切切的地形紅利。它擇址在梧桐山腳下，很多盤搶破頭想要的山景資源為項目加持，它卻做到了三面環(huán)山，甚至仍不滿足。

與此同時坐擁深圳河，與香港紅花嶺遙想相望，換來了南北雙向無遮擋的無敵視野，基本做到了每一戶都能享受山景，實現(xiàn)了山景平權(quán)。

深圳梧桐山實景圖

這個價位能享受到如此景觀享受，放在整個深圳市場，恐怕都難逢敵手。

首置定位，改善產(chǎn)品的綜合體驗

這里我還想講一下金岸里的開發(fā)商——金展集團(tuán)，其實它是珠寶的龍頭企業(yè)，這個跨界的“愣頭青”，選擇用做珠寶奢侈品的精工理念做產(chǎn)品，那就是“首置豪宅化”。

羅湖的市場走的慢，但是終究有人走出了第一步，金岸里做了羅湖第一個新規(guī)產(chǎn)品。

好的產(chǎn)品離不開好的團(tuán)隊，金岸里選擇魯班獎得主的施工團(tuán)隊，讓項目自帶光環(huán)，在打下“地基”之后，用“整體現(xiàn)澆工藝”“人工挖孔樁”“鋁膜施工工藝”“實測實量”四大精工工藝實現(xiàn)了建筑全周期的全方位護(hù)航。

在讓項目堅固如一塊鋼板的同時，對于建筑細(xì)節(jié)實現(xiàn)毫米級精工管控，再用精密的數(shù)據(jù)分析輔助，成為羅湖當(dāng)之無愧的“好房子標(biāo)桿”。

即使用了理工男的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)做建筑里子，同樣沒有忽視“面子”。

外立面是鋁板類幕墻，用的是南玻中空玻璃、堅美全氟鋁材，這些材料通常只出現(xiàn)在深圳的豪宅清單上。

金岸里一個品質(zhì)首置盤，做出了改善豪宅的底蘊(yùn)。

同時讓人欣慰的是，金岸里從開盤到交樓只需不到兩年的時間，精工品質(zhì)與深圳速度齊頭并進(jìn)，今年底便可將美好交付。

項目目前主打的93㎡的舒居三房，用獨(dú)立玄關(guān)安放歸家的從容，將收納功能藏在細(xì)節(jié)里，三開間正南向的布局讓陽光不缺席，9.4米的面寬讓紅花嶺的青翠幾乎被完整地框進(jìn)了窗戶，妥妥的景觀樓王待遇。

主臥被做成了山景套房，給了主人一方不被打擾的私密領(lǐng)地。更低總價享受到同級產(chǎn)品110㎡才有的尺度。

金岸里樣板間實景圖

作為項目里最小的戶型，是77㎡的2+1產(chǎn)品，沒有看到過多因為面積做出的舒適度犧牲，反而給了很多驚喜，做到了獨(dú)立入口，讓家的空間進(jìn)一步延伸，主臥和客廳南向享受生態(tài)山景，整個戶型甚至做到了南北通透。

不走尋常路的團(tuán)隊，打破常規(guī)敘事

熟悉深圳市場的朋友應(yīng)該知道，這十幾年來一直都是市場持續(xù)上揚(yáng)的狀態(tài)，很多開發(fā)商用不了高段位操盤打法就可以很容易賣房子，也就導(dǎo)致了很多深圳營銷操盤手習(xí)慣用市場上揚(yáng)思維。

基于項目本身前期的開發(fā)狀態(tài)，金展集團(tuán)老板做出了一個驚人的決定，從東北引入了一位地產(chǎn)營銷高管，不走尋常路使用外援，利用差異化打法打造羅湖這個超潛力項目。

金展集團(tuán)如今分管營銷的副總是孫宏偉，一位土生土長的東北人，85年出生，2009年本科畢業(yè)于大連交通大學(xué)。

孫宏偉的地產(chǎn)職業(yè)起點(diǎn)就非常高，第一份工作就在大連億達(dá)，也是大連市場絕對的頭部房企，從基礎(chǔ)銷售做起，當(dāng)年操盤項目億達(dá)普羅旺斯也是當(dāng)?shù)刂勒椖恐弧?/p>

第二份工作在標(biāo)桿房企萬科，屬于大連萬科第一批社招員工。

兩年之后，孫宏偉加盟當(dāng)年的頭部房企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在東北也開啟新一輪發(fā)展戰(zhàn)略，在大連與沈陽兩大城市落地多個項目，也是一個不錯的發(fā)展機(jī)遇。

從2017年初開始，孫宏偉在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)多個城市都有過操盤經(jīng)歷，也從開始的營銷經(jīng)理逐漸提拔為城市營銷總，從單項目過度到了管控大平臺大團(tuán)隊作戰(zhàn)。

在調(diào)入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)華西事業(yè)部之后的幾年，分別擔(dān)任西安，重慶公司營銷總監(jiān)，多個棘手項目都迎來了逆勢操盤案例，這一時間階段也是行業(yè)最艱難的時刻。

近8年的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)操盤經(jīng)歷，特別是在西部與東北兩大最艱難的市場，積累了充分的一線實操經(jīng)歷，這也是現(xiàn)階段很多操盤手缺乏的核心競爭力。

本次孫總空降深圳操盤本項目，用數(shù)據(jù)直接讓同行汗顏，深圳樓市早已告別閉眼賣房的時代，營銷打法亟需系統(tǒng)化創(chuàng)新。

聊到這里，很多人會關(guān)心項目的價格，那我想告訴你它賣到了5萬2的均價，第一次聽到或許會有些吃驚，它憑什么。

單從樓齡上來講的話可以看一組數(shù)據(jù)，2024年深訓(xùn)關(guān)內(nèi)次新房總成交比例約14.6%，而老破小總成交比例僅為約5.4%，由此可以預(yù)見的是，未來的流通性與溢價能力新房都是全面碾壓。

貝殼找房數(shù)據(jù)報告截圖

回到項目本身，金岸里是一個沒有短板的項目，也就是我們常說的六邊形戰(zhàn)士。

無價的山景生態(tài)資源、如毛細(xì)血管般遍布的交通路網(wǎng)、超強(qiáng)的成熟配套、魯班團(tuán)隊班底打造的精工新規(guī)產(chǎn)品，里面的每一條，放到其他項目里都值得吹噓一番，而它，卻全部收入囊中。

六邊形戰(zhàn)士帶來的不妥協(xié)的答案

項目的操盤手在一次內(nèi)部復(fù)盤會上說了一句話：“我們不是在賣房子，是在幫年輕人選一種不妥協(xié)的生活?！?/p>

這話聽起來有點(diǎn)雞湯，但當(dāng)你站在金岸里的樣板間，推開窗看見梧桐山的輪廓，樓下就是無數(shù)家長牽掛的名校，開車十五分鐘到萬象城，用實在的總價買到珠寶級的精工產(chǎn)品，你會覺得這句話是真的。

但我想說的是另一層意思——在深圳，首置從來不是“低配”的代名詞。

過去幾年，市場總在暗示年輕人：你預(yù)算有限，所以你只能接受遠(yuǎn)得要命的地鐵、村小級別的學(xué)校、連陽光都搶不到的戶型。

這是錯的。金岸里證明了一件事：只要你愿意花時間找，深圳依然有為首置客戶準(zhǔn)備的“六邊形戰(zhàn)士”。

毫不避諱地說金岸里沒有價格戰(zhàn)術(shù)，但每一分錢都花在看得見的地方。它不完美，但它卻幾乎沒有短板，對于未來，你不用猜，也不用賭。

大多數(shù)人等不到一個完美的盤，要做的是抓住那個在你預(yù)算內(nèi)、又沒有明顯短板的項目。金岸里，可能就是你在2026年，離“不妥協(xié)的生活”最近的一次機(jī)會。

深圳樓市從來不缺買家。它缺的是能被買家相信的理由。

它不是最便宜的答案，但它可能是羅湖品質(zhì)首置產(chǎn)品里，最完整的答案。

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