日本厚生勞動省近日公布的人口動態統計數據顯示，2025年日本國內的本國新生兒數量為67.1236萬人，總和生育率1.14，兩項數據均創有統計以來的最低紀錄。日本新生兒數量已連續10年下降。2025年日本國內出生的本國新生兒較2024年減少1.4937萬人，同比下降2.2%。日本國立社會保障與人口問題研究所此前預測，日本出生人數降至67萬人左右可能發生在2040年，但這一情況已提前15年到來。這再次凸顯日本嚴重的少子化、老齡化趨勢。

少子老齡化和人口萎縮，給日本經濟和社會帶來了一系列嚴重的影響。其中一個影響是日本有大量房產淪為“負動產”。

在正常情況下，房子是資產：自住能用、出租能收租金、漲價能賺錢。但“負動產”與此相反，是指持有一套房子所產生的年度剛性持有成本（稅費、物業費、維修費、管理費等）大于這套房子每年租金收益和資產增值，持有越久持續虧錢，想賣都很難出手，最后淪為純粹負債。

《負動產時代》是由日本《朝日新聞》采訪組撰寫的紀實類圖書，這本書以日本人口減少與房地產泡沫破裂為背景，聚焦不動產從資產蛻變為負債的社會現象，詳細分析了日本房地產市場的“負動產”現象。下面是這本書所舉的一個案例：

2016年，新潟縣長崗市的一位男士在湯澤町有一套度假公寓（約20平米），每年都要繳納15萬日元的物業費和維修基金，還有約3萬日元的固定資產稅，他擔心這份看不到盡頭的負擔，決定馬上賣掉。最初開價40萬日元，整整一年看房人數是0。最終房主決定賣給中介公司，對方開出的價格是-120萬日元，理由是公寓在未來3年的物業費和相關手續費等共需115萬日元，而且即便這樣也無法保證3年之內能賣出去。這種由房主“倒貼錢”才能賣出房產的現象，就是一種典型的“負動產”。

日本大量房產淪為“負動產”，根源在于少子老齡化和人口萎縮，此外，還與房地產泡沫破裂、高持有稅制和產權僵化有關。1990-1991年日本城市地價結束三十年單邊上漲，首次同比轉跌，標志房地產泡沫正式破裂。此后日本進入“失去的三十年”：房企大面積債務違約、銀行海量不良債券爆發、房價長期陰跌、居民加杠桿意愿崩塌；疊加后續持續少子老齡化，地方房產逐步演變為大規模負動產。

日本生育率在1957年就開始低于更替水平，此后直到1974年，日本生育率基本上都在更替水平附近波動。從1975年開始，日本生育率加速下降，到2005年下降至1.25。此后幾年，日本生育率雖然有所回升，但近年來生育率又繼續下降，2025年日本生育率下降到1.14。2025年日本 65 歲及以上老年人口占總人口比重（老齡化率）高達29.4%，是全球老齡化率最高的國家。

2009年日本的凈增人口和自然增長人口都是負數，正式進入人口萎縮時代，至今已有約一代人時間。近三成人口進入老年段，總人口持續逐年萎縮，大量鄉村空置住宅持續演變為負動產，是日本不動產結構性衰敗的核心人口根源。

因為持有成本高、新增人口減少和老齡化的原因，在日本有大量的土地和房產，在業主去世以后，子孫都不愿繼承，變成“所有人不明土地”和空置房。

那么，中國會不會出現類似日本的“負動產”情況？在過去幾十年，中國的房產基本上都屬于不斷升值的資產。1998年中國正式取消福利分房，商品房時代正式開啟。此后一直到2022年，中國房價雖然經歷過多次波動起伏，但總體趨勢是不斷上漲，同時總人口也在一直上漲。從2022年至今，中國房價的總體趨勢是下跌，而中國總人口也是自2022年開始進入負增長時代。

目前中國人口老齡化程度（2025年65歲以上老年人口比重為15.9%）遠低于日本，房產稅也沒有全面落地，尚未普遍出現類似日本的“負動產”，但淪為“負資產”的房子并不罕見。那么，房子淪為“負動產”與“負資產”有何區別呢？“負動產”是指持有持續倒貼錢的房產，而“負資產”是指房貸余額大于房屋現價的房產。

舉例來說：

某套房子的購房總價：100萬元，

首付3成：30萬元，自有現金支付，

房貸貸款本金：70 萬元，

已正常還款5年，累計歸還本金10萬元，加上首付30萬元，相當于已投入自有資金40萬元。

剩余未還房貸本金：60萬元。由于房價下跌，當前這套二手房市場價只能賣到：50萬元。

對比剩余房貸余額 = 60萬元，

房屋現價 = 50萬元，

房屋凈值 = 50萬- 60萬 = -10萬元，即這套房子資不抵債，負資產10萬元。

在上述這種情況下，業主面臨兩難選擇：

一是繼續持有，繼續還貸，賭房價回升；

二是斷供/出售：需一次性拿出10萬元補差額，并且前期投入的40萬元全部損失。

長期來看，人口是住房需求的根本支撐。如果出生人口增加，相當于未來20到30年形成新增購房需求，對房價構成支撐。同時，房價會出現結構性分化：核心一二線城市由于人口持續流入，房價有結構性支撐；而人口流出的三四線城市及縣城，房價恐怕難以扭轉頹勢。