北京
樂居財經·進深 出品
陳海保 主播
順義河東站0037地塊成交于3月18日，由城建祥業旗下北京住總以5.71億元底價摘得，折合樓面價約1.4萬元/㎡。
5月20日，總平圖公示。規劃總建面約6.07萬㎡，其中地上計容建面約4.08萬㎡，容積率1.3。
擬建11棟6-10F坡頂小洋房，約432戶。
規劃解讀
北京順義買房人，請注意了！城建祥業順義0037地塊，打回重做的設計方案來了。
斷頭鹿不見了，園林景觀不見了，消防撲救場地不侵占綠地了。
這些只是表面，真正藏在新舊圖紙里的3個細節，才是決定這個盤值不值得買的關鍵。
看完這條視頻，你買房絕對不踩坑！
1、容積率別只看數字
很多人說它容積率1.3，比隔壁兄弟盤住總青年ONE的1.5更低密。
這是一個很大的誤區！
0037樓棟整體西偏南超20度，靠角度卡日照規則，大幅壓縮了樓間距。而青年ONE是正南正北，實打實寬樓間距。
說白了，這兩個盤的真實居住密度，是差不多的。
2、刻意壓低樓層高度
0037地塊限高36米，它只建到30米，清一色6–10層洋房。
北邊1、2號樓，在限高30米控制線之外，本來能建11層，完全合規！
但開發商故意不建，為了和青年ONE做出差異化，打造純10層低密洋房人設，賣房更有價值點。
3、封閉防火挑檐第二盤
新版總圖也沒有標注贈送面積信息，但外立面細節暴露了套路。
我推測，它有三種贈送手段：南向內嵌陽臺+防火挑檐，北向設備平臺。
參考青云國樾的操作：防火挑檐大概率會封閉進入室內，實打實白送面積，整體得房率估計達到100%。
最后，我提醒一句：打算入手順義改善洋房，一定要看懂這三點，再定房！
開發主體
項目公司即拿地主體：北京住總京順房地產開發有限公司。
成立于2017年7月3日，注冊資本4億元。
法定代表人、董事長、總經理由巴德勝一人擔任。
該公司由北京祥業房地產有限公司100%持股，隸屬于北京城建旗下的住總集團。
地段區位
地塊距離地鐵15號線俸伯站直線約400米，交通便捷。
周邊有京漢生活廣場、北京兒童醫院順義婦兒醫院、潮白河森林公園、減河公園等生活配套設施。
西側就是住總青年ONE，一梯兩戶的純洋房社區，小區容積率1.5，主推建面約72/89㎡三居和105㎡四居。
2024年9月底開盤，共11棟洋房444套房源，目前均已售罄，成交均價3.26萬元/㎡。
住總青年ONE的拿地樓面價是1.62萬/㎡，此次新拍的0037地塊便宜了2000+，成本優勢明顯。
相關公司：北京城建sh600266
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