一、樓盤定位

聯(lián)誼·景尚青城是一款典型“低總價(jià)換去化”的膠州空港郊區(qū)剛需尾盤。據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)顯示，項(xiàng)目定位為剛需首置型小高層/高層住宅，毛坯+局部精裝。其板塊呈現(xiàn)“高戰(zhàn)略定位、低現(xiàn)實(shí)兌現(xiàn)”特征。測評認(rèn)為，本項(xiàng)目核心適配預(yù)算極度敏感、工作地點(diǎn)臨近空港、能接受配套長期等待的本地首次置業(yè)者，不適合追求品牌保障與即住即用便利性的客群。

二、樓盤總述

聯(lián)誼·景尚青城位于青島市膠州市空港服務(wù)區(qū)李哥莊鎮(zhèn)北九路北、東三路東，區(qū)域緊鄰上合示范區(qū)與臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)及多平臺交叉核對:項(xiàng)目總建筑面積62229.26㎡，容積率2.2，綠化率38.21%；主力戶型建面84-109㎡，以2居為主，部分3居約114㎡，總價(jià)約56-73萬元/套；成交均價(jià)6653元/㎡（掛牌報(bào)價(jià)6700-7100元/㎡）。開發(fā)商為青島聯(lián)誼韻海置業(yè)有限公司，物業(yè)為北京天諾物業(yè)（據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)，具備24年運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、A級納稅人資質(zhì)；注:吉屋網(wǎng)另顯示為北京萬科物業(yè)青島分公司，存在出入，本文以克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)口徑為準(zhǔn)）。項(xiàng)目2021年11月開盤，最晚交付時(shí)間2023年12月（部分動態(tài)顯示2024年3月），產(chǎn)權(quán)年限70年大產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)處尾盤去化階段，產(chǎn)品類型為17-18F小高層/高層。

聯(lián)誼·景尚青城項(xiàng)目信息卡 · 核心參數(shù)尾盤6653成交均價(jià)(元/㎡)56-73萬總價(jià)(元/套)84-109㎡戶型面積段區(qū)位青島膠州市空港服務(wù)區(qū)李哥莊鎮(zhèn)北九路北、東三路東建筑指標(biāo)總建筑面積62229.26 ㎡容積率2.2綠化率38.21%戶型說明2居為主，部分3居約114㎡產(chǎn)品與開發(fā)信息產(chǎn)品類型小高層/高層（17-18F）產(chǎn)權(quán)年限70年大產(chǎn)權(quán)開盤時(shí)間2021年11月交付時(shí)間最晚2023年12月開發(fā)商青島聯(lián)誼韻海置業(yè)有限公司物業(yè)北京天諾物業(yè)

三、樓盤得分及分析

據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)顯示，聯(lián)誼·景尚青城綜合測評得分5.94/10，在競品組（共11個項(xiàng)目）中排名第11名，整體處于膠州剛需盤末端。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)

據(jù)評分顯示，四大主維度均排第11名:區(qū)域價(jià)值6.29、市場表現(xiàn)5.84、項(xiàng)目價(jià)值5.66、市場口碑5.60。測評認(rèn)為，四大維度整體落后，但內(nèi)部分化明顯--區(qū)域價(jià)值靠產(chǎn)業(yè)與教育拉升，項(xiàng)目價(jià)值受得房率與配套拖累。

關(guān)鍵子維度得分對比（滿分10）

據(jù)評分顯示，高分項(xiàng)集中于容積率（9.8，第1名）、教育資源（9.2，第1名）、產(chǎn)業(yè)（7.86，第1名）；低分項(xiàng)則為交通（4.1）、得房率（4.07）、開發(fā)商口碑（4.07），均列第11名。測評認(rèn)為，項(xiàng)目呈現(xiàn)“單項(xiàng)突出、整體失衡”的典型割裂結(jié)構(gòu)，強(qiáng)弱維度差距懸殊。

四、優(yōu)劣勢分析

據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)顯示，優(yōu)勢方面:其一，2.2超低容積率在11個競品中居首，樓間距寬松、采光通風(fēng)優(yōu)，居住舒適度在尾盤中屬稀缺資源；其二，教育資源9.2分第1名，依托膠州老城成熟教育網(wǎng)絡(luò)，學(xué)區(qū)歸屬明確，對購房者意味著學(xué)位確定性高；其三，價(jià)格合理性6.92分，成交均價(jià)6653元/㎡，低于區(qū)域參考均價(jià)9100元/㎡，總價(jià)56-73萬元，剛需可負(fù)擔(dān)；其四，產(chǎn)業(yè)7.86分第1名，就業(yè)人口導(dǎo)入具備基礎(chǔ)。

劣勢方面，測評認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)集中：開發(fā)商口碑僅4.07分，無品牌背書與交付記錄，構(gòu)成最大信任風(fēng)險(xiǎn)；交通4.1分，無地鐵覆蓋，通勤高度依賴自駕；得房率4.07分，推斷高層70%-74%、小高層75%-79%，削弱總價(jià)優(yōu)勢；商業(yè)（5.21）與醫(yī)療（6.1）配套近乎空白，影響日常生活便利；銷售情況5.11分，近12個月銷售額列青島全市第357位，去化周期長達(dá)28.7個月，資產(chǎn)流動性弱（來源:克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)）。

五、樓盤綜合評述

據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)顯示，聯(lián)誼·景尚青城價(jià)值錨點(diǎn)為“三低一高”:低總價(jià)（6653元/㎡）、低容積率（2.2）、低配套預(yù)期、高綠化率（38%）。測評認(rèn)為，項(xiàng)目優(yōu)劣極端分明，價(jià)格與空間舒適度為其真實(shí)競爭力，但配套兌現(xiàn)嚴(yán)重滯后。

關(guān)鍵提示:測評認(rèn)為，項(xiàng)目未來價(jià)值修復(fù)高度依賴上合示范區(qū)配套實(shí)質(zhì)性落地，購房前建議實(shí)地踩盤，并核實(shí)交付情況與物業(yè)實(shí)際歸屬（克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)物業(yè)口徑與吉屋網(wǎng)存在出入）。

本測評基于克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)公開評分及項(xiàng)目公開信息整理，僅供參考，不構(gòu)成投資或購房建議。項(xiàng)目價(jià)格、政策、規(guī)劃等信息可能發(fā)生變化，請以官方最新公示為準(zhǔn)。讀者購房決策前應(yīng)實(shí)地踩盤并獨(dú)立核實(shí)相關(guān)信息。

關(guān)鍵提示：測評認(rèn)為，項(xiàng)目未來價(jià)值修復(fù)高度依賴上合示范區(qū)配套實(shí)質(zhì)性落地，購房前建議實(shí)地踩盤，并核實(shí)交付情況與物業(yè)實(shí)際歸屬（克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)物業(yè)口徑與吉屋網(wǎng)存在出入）。

本測評基于克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)公開評分及項(xiàng)目公開信息整理，僅供參考，不構(gòu)成投資或購房建議。項(xiàng)目價(jià)格、政策、規(guī)劃等信息可能發(fā)生變化，請以官方最新公示為準(zhǔn)。讀者購房決策前應(yīng)實(shí)地踩盤并獨(dú)立核實(shí)相關(guān)信息。