時至盛夏，年已過半，成都的土拍市場也熱鬧起來，僅本月就有5場之多。其中最引人關注的當屬24日——位于金融城東、集地鐵上蓋與城市更新于一體的林家壩TOD地塊，一共5宗地整體拍賣，19500元的住宅起拍價，早早就吊起了市場的胃口。

UP君也在開拍前到現場打探，但留下深刻印象的反而是夾在金融城三期與林家壩之間的中國科學院成都生物研究所（以下簡稱“生研所”），在成都兩大豪門之間，這片土地竟顯得如此格格不入……

▎從金三東眺望林家壩，中間那片矮房子就是生研所生活區

從摩天大樓群正在快速生長的金融城，一路順著府城大道過錦江來到錦江區，在錦江大道與錦華路三段交匯處東南角，是一片微微隆起的臺地丘陵，掩映在樹叢中的生研所大門看起來不太起眼。

進入大門，迎面就是一段遮天蔽日的林蔭道，時間在這里按下了倒流鍵，一下子就回到了上世紀80年代。

這片占地近700畝、集研發、廠區、生活區于一體的復合片區，被圍墻、綠植、老舊樓棟層層包裹，就像個獨立王國——與世隔絕、自成一體。

片區南側是廠區，不能隨便進入，單位大院式門頭、老舊水塔、職工食堂、低矮的科研辦公樓……一切都充滿了復古的味道。

▎生研所實拍

片區北側是生活區，隨處可見飽含滄桑的老樓，從紅瓦房到小洋樓，再到多層住宅和電梯房，簡直稱得上是當代單位福利房大全。

甚至還有圍起來的D級危房??

生活區內配套算得上齊全，有一個面積不小的運動場、一個菜市場、一圈小商鋪、火鍋店……甚至有自己的小診所，生活氛圍濃厚且封閉，感覺就像早年的大學宿舍區。

時間回到20年前，生研所所在的包江橋，只是錦江區到中和鎮國道212路邊的城鄉結合部。隨著城市快速向南發展，金融城三期與林家壩相繼崛起，成為當下公認的兩大豪門，生研所也一躍占據頂級區位，特別是三環內獨特的淺丘地貌，地理價值堪稱絕版。

片區西側的金三，是交子公園金融商務區的核心組成，主打高端金融、總部商務、商業消費，未來將是成都產業能級、經濟密度、城市界面的天花板，承載著城市核心經濟功能。玻璃幕墻林立的甲級寫字樓、開闊的市政道路、精致的城市公園……更成為公園城市的一張閃亮新名片，去前年的土拍“地王”均誕生于此就足以說明一切。

▎金三片區實拍

片區東側的林家壩板塊，近年來也借著金三的東風迅速崛起，高能級產業與高品質 配套日漸豐滿，路網、綠地與嶄新 的高端住宅已初具規模。

▎林家壩片區實拍

兩大豪門挨得這么近，沒有理由不攜手并肩共進、左腳踩右腳一起飛……實際上官方也是這么規劃的，金三與林家壩依托交子綠廊實現生態、產業、人居、文化的無縫銜接深度融合 ，居中的生 研所片區，不僅是交子生態綠廊發展軸的關鍵節點，更是板塊融合的關鍵紐帶。

2024年，生研所片區更新規劃出臺，項目計劃總投資78億元，擬通過家屬區拆除新建、廠區改造提升的模式，實現片區整體煥新，打通板塊銜接壁壘。

從效果圖可以看到，交子綠軸在本段充分利用了臺地優勢，類似于新金牛公園的下穿隧道+地面層綠軸公園整體連貫，如果真能建成，對區域改善不言而喻。

▎更新規劃核心突破點為186畝的生活區協議搬遷，也是打通路網、銜接綠廊的關鍵

但是，這一“關鍵節點與紐帶”，卻因種種現實難題自身停滯不前，甚至大有淪為“阻隔屏障”之勢，徹底打亂了城南核心板塊的發展節奏。

▎去年6月該拆遷計劃因居民簽約率未達標正式擱置，片區整體更新工作全面停滯

困局根源，首先 要追溯到生研所60余年發展歷史。它始建于1958年11月13日，是成都老牌國家級科研機構，其間多次更名形成“中科院主管、四川省共建”的雙重管理體制。

在漫長的歲月中，生研所逐步建成集科研辦公、實驗基地、職工家屬生活區、配套服務于一體的封閉式科研大院，自給自足的居住模式和配套體系讓這里的原住民幸福感很強，不少住戶特別是老職工表示在此住了幾十年，這里的一草一木都承載了無數記憶和感情，“要拆就是斬斷我們的根啊”！

其次，復雜的居住產權結構讓拆遷難度陡然增加。生活區一家火鍋店的老板告訴UP君，這里不少樓棟年代久遠，有些住戶其實是沒有產權的，只有房屋使用權。按照原來的安置方案，一戶僅賠2萬，這點錢能干啥？還不如釘住，好歹還有套房子……

另外就是個別人“一夜暴富”心理作祟。每次拆遷幾乎都活躍著投機者的身影，在拆遷摸底前的幾年時間，小區二手房成交單價從1.2萬漲到了2.7萬，目前二手房掛牌均價穩定在1.4萬~1.6萬/㎡；而一街之隔的金三、林家壩新房單價約3.2萬～6萬，價差高達3~4倍！

先不論拆遷和整體更新，就目前來看，生研所片區對于區域發展的影響集中體現在生態建設與交通路網兩大工程上。

A/

生態梗阻：

阻斷交子綠廊完整落地

錯失城市頂級生態紅利

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交子綠廊是高新、錦江兩區聯手打造的城市級生態軸線，全長超10公里、寬約60米，串聯交子公園、錦江等核心資源，被譽為成都版“紐約中央公園”，不僅是金三與林家壩的核心生態配套與價值賦能軸，更是南3.5環重要的生態廊道，甚至可能一路穿到錦江與龍泉驛交匯的468腳下。

UP君在金三現場看到，交子綠廊已經初具規模，寬闊的生態步道、成片綠植、景觀水系、休閑觀景平臺全部落地，一路視野可達交子雙塔，成為片區核心生態名片。

林家壩段的綠廊也已經預留足了空間，周邊房地產項目也做了相應的配合設計。一直往東，白鷺灣的廊道也已經呈現，可直抵生態綠楔。

但反觀生研所段，規整的城市綠廊“戛然而止”，取而代之的是高聳的圍墻、老舊樓棟和封閉廠區用地，連續 綠廊 在此徹底斷開，沒有任何銜接通道和過渡景觀，大幅削弱了片區的城市界面統一性和質感。

B/

交通梗阻

路網全面割裂

板塊淪為“斷頭孤島”

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相較于生態斷層，交通割裂是更直觀、影響更深遠的硬傷，也是本次實踩體感最突出的問題。

從空中眺望，能清晰看到西側金三路網縱橫四通八達，東側林家壩道路規整通暢，唯獨中間的生研所片區如同一塊巨大頑石，死死卡住東西向所有直通路徑。

由此也造成東西兩大板塊之間完全沒有中部直達通道，無論是私家車還是非機動車、行人，必須繞行外圍的錦江大道，繞行距離近1公里， 不僅增加了通勤成本，早晚高峰也極易造成擁堵。

目前錦江大道早晚高峰期就已十分擁堵，今年9月林家壩片區內幼兒園、成師附小白鷺灣校區、七中育才白鷺灣校區等中小學還將迎來大批量新生入學。隨著未來兩大板塊進入成熟期，商務、居住人口一上來，出行需求暴漲，會堵成什么樣可想而知。

整體拆遷清零不現實、完全放任不管則持續拖累區域發展，在UP君看來，生研所片區的困局，是城市發展中“存量資源與增量規劃沖突”的典型樣本，最優解并非一刀切，而是采用“微更新、局部破局、功能重構”的漸進式發展思路，分維度、分階段打通堵點。

為此我們建議：

A/

路網先行，以最小的代價

先打通一條東西向道路

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現場可以清晰看到，泰華東路往西地塊為生研所核心科研廠區邊緣，多為閑置空地、道路留白和綠化帶邊角地塊，具備打通東西向道路絕佳條件。最妙的是這里只需要拆遷很少的土地，不用大拆大建就能快速破局。

B/

局部試點破局

以點帶面激活

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既然整體一時拆不動，就摒棄“畢其功于一役”的固有思路，分段分步實施：選取片區內閑置低效地塊、零散可更新單元作為試點，小范圍落地更新項目。通過小切口項目驗證各種改造模式、小步快跑形成示范效應。

C/

大膽突破創新

聯動多元參與

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放棄整體拆遷思路，針對原住民訴求，采用“企業自拆自建，原地改造、回遷升級”的模式。區分保留居住、科研遺存活化、產業配套、公共綠地等不同板塊，實現功能分區優化；創新更新資金模式，聯動政府、平臺、社會資本、原住民多元參與，平衡民生保障、企業發展與城市更新的多元需求。

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就在上周五，市規自局發布了生研所東側國盛街南段的道路建設的用地預審與選址意見書，補齊區域交通短板迫切性可見一斑。

注意，這里還是9號線二期預留區域，所以又要提到前面說到的新金牛公園下穿隧道，起于二環路營門口立交，連接三環路金牛立交，穿越中環節點時與地鐵7號線茶店子站相交，采用與車站疊建方式通過，屬于7號線市政配套工程。未來這里是否也能采取這樣的形式呢？值得探討。

▎茶店子下穿隧道工程

中央城市工作會議以后，從國家到地方，都將城市更新放到了非常重要的位置，生研所片區面臨的困局可以說是成都一道必答大題。如果能夠成功跳出 “不拆不行、一拆難行” 的死循環，讓片區從被動拖累，轉向適配城市整體發展、可持續自我造血的有機組成部分，相信這對于全國來說都具有極大的示范意義，讓我們一起期待吧！

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對于生研所片區的城市更新，你有什么想說的？歡迎加群暢聊或者文末留言吧～

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編輯：Hugo Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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