來源：風財訊

　　最近，深圳坂田天安1號（備案名：云谷里）陷入十分尷尬的境地。

　　先是價格層面，該項目從去年底首推備案均價7.75萬/㎡；而今年4月，相鄰地塊天安云谷里（備案名：云谷里）則降至5.67萬/㎡，短短數月價差近兩萬。

　　銷售層面則更為冷清，最新網簽數據顯示，云谷里5月20日剛獲批預售的454套房源，截至目前僅錄得3套認購。而去年底首推的房源，網傳開盤期去化僅8套，且根據官網顯示，目前有超50套房源處于“在建抵押”狀態。

　　從降價爭議到去化艱難，外界對這個項目的質疑聲從未斷過。但如果撥開這層樓市表象，你會發現：住宅從來不是天安云谷項目的主菜。在這片土地上跑了十幾年的，是一盤關于產業升級的大棋。

十年政企“默契”互動：前省委副書記兩次到訪

　　天安云谷的故事，始于2010年。

　　那時，這里還是坂田崗頭村的低端舊工業區，五金廠、塑膠廠扎堆，年產值不過兩三億元。

　　時間來到2010年，項目被列入深圳市“十二五”規劃重大項目，正式啟動改造。兩年后，舊工業區拆除工作全面鋪開，這片土地迎來了新生。

　　2014年是關鍵一役，華為終端與天安云谷簽約，一舉租下一期兩棟共13萬平方米研發空間。這條“大魚”進場，立刻攪活了整池水，上下游供應鏈企業紛至沓來，園區算是真正有了產業靈魂。

　　企業跑起來了，項目也逐漸成了深圳產業轉型升級的“樣板間”，多年來持續受到從省級到市級多位高層領導的重視與考察：

　　2012年12月，龍崗天安數碼城四期奠基暨三期企業入駐儀式在該城舉行。時任市委常委、龍崗區委書記蔣尊玉，天安數碼城集團總裁戴宏亮等出席儀式。

　　2014年5月12日，時任廣東省委副書記、政法委書記馬興瑞率省檢查組來深，實地檢查珠三角規劃綱要“九年大跨越”工作落實情況，省市重大示范項目天安云谷為此次考察重點。

　　據公開信息顯示，現場天安駿業總經理楊毅向考察組詳細匯報了園區規劃、智慧運營體系及產業轉型情況，領導充分肯定了其以智慧園區平臺服務中小企業轉型的做法，并勉勵項目爭創智慧園區標桿。

　　2015年2月，馬某再次到訪天安云谷考察項目進展。

　　2016年5月，時任龍崗區委書記馮現學評價天安云谷時表示，天安云谷通過創業大賽遴選入孵項目，聯合創投設立"極創空間"新型孵化器，構建垂直融合創業生態。馮現學指出，其實踐依托政府政策創新，推動創新資源配置從"有形之手"向"無形之手"轉變——政府簡政放權，以權力減法換取市場活力乘法。

　　天安云谷背后的運營主體是天安駿業，很顯然，其多年來一直是各級領導眼中的重點觀察對象與支持樣本，這背后，離不開其核心操盤手——天安駿業總裁楊毅。

　　自2010年8月出任董事總經理以來，楊毅主導了從舊廠拆除到智慧產城社區建設的全過程，并將這套“深度運營”模式復制到全國60余城。

　　官方公開資料顯示，天安云谷產業園坐落于坂田核心，定位為總建筑面積約400萬㎡的國際化智慧產城社區、深圳首個以"云產業"理念規劃的國家級示范園區，也是龍崗數字創意產業走廊的核心引擎。

　　從昔日的舊工業區到如今聚集超千家科技企業的產城地標，天安云谷一路光環加身。但也正因如此，一個尖銳的問題無法回避：這份成績單究竟是運營真本事，還是僅僅因為緊鄰華為這個紅利？

　　畢竟，曾力挺該項目的兩位關鍵官員均已身陷囹圄：曾任龍崗區委書記的蔣尊玉后因受賄罪被判無期徒刑；馮現學亦在2016年因涉嫌濫用職權罪、受賄罪被調查，未能善終。

　　當下，深圳仍面臨用地集約化問題、園區“有殼無核”等痛點。真正的考驗或許才剛剛開始——當昔日的“大佬光環”徹底褪去，天安云谷還能否僅靠純粹的運營能力跑贏周期，兌現對這座城市的承諾？

老牌港資國資攜手，天安不是一家普通的開發商

　　盤點發現，天安云谷背后的操盤手天安駿業這家企業的背景并不簡單。

　　天安駿業由天安投資和駿業云谷各持股50%，而天安駿業的實際控制人，是天安數碼城控股。再往上穿透，天安數碼城是由老牌港資房企天安中國與深圳國資深業泰然集團合資組建。

　　換句話說，這是一家兼具港資資本敏銳度與深圳國資資源厚度的產城運營商。

　　天安云谷占地面積76萬㎡，總建筑面積289萬㎡，分六期開發建設，預計將引入3000家高新技術企業，50000余名高科技人才，年產值約3000億元，稅收將超過200億元。

　　目前，園區一二期產業研發用房早已投入使用，引入了華為終端、中軟國際、埃森哲等超過1200家企業，其中高科技企業540余家，聚集了約5萬名科技人才。

　　天安云谷的故事，前半程寫滿了政企默契與時代紅利，后半程則要交給市場與時間去檢驗。

　　楊毅和他的團隊，還能守住這片土地的“含金量”嗎？我們將持續關注。