文/深圳進深 嚴明會

龍崗南灣，特發臻華府真的來了。

前兩天，項目已經取證，首推3棟及1棟部分房源，共314套。

推售面積主要為87-88㎡、95-97㎡、114-115㎡、143-144㎡產品。

備案單價4.56-5.75萬/㎡，均價5.03萬/㎡。

在這基礎上，開發商給出了97折開盤折扣。

折后單價區間4.42-5.58萬/㎡，折后均價4.88萬/㎡。

折后總價：

87㎡三房折后價388-417萬/套；96㎡三房折后價427-470萬/套；

114㎡四房折后價547-582萬/套；143㎡五房折后價765-801萬/套。

項目目前已正式認籌，預計將在6月21日正式開盤。

有一說一，這一套價格下來，特發臻華府入市是給出了誠意的。

項目所在的石芽嶺片區，新房供應較少。

二手房包括鴻榮源尚峰、宇宏健康花園、來座山等。

貝殼數據顯示，近半年，鴻榮源尚峰成交均價5.19萬/㎡，最高成交價5.64萬/㎡；

宇宏健康花園成交均價4.86萬/㎡，最高5.2萬/㎡；

來座山成交均價5.55萬/㎡，最高5.79萬/㎡。

這幾個項目，最晚的樓齡也有十年了。

對比看，特發臻華府作為新盤，不到5萬/㎡的均價，吸引力還是蠻大的。

當然，誠意之下，或也藏著開發商對市場和自身產品的考量。

臻華府地處龍崗區南灣街道盛寶路與寶西路交匯處。

位于地鐵14號線石芽嶺G出口，地鐵上蓋物業，鄰近水官高速與丹平快速。

原為龍崗南灣中部片區土整項目，由特發集團打造。

項目主體為深圳市特發新邦置業發展有限公司。

該公司成立于2018-09-20，實繳資本31000萬元，董事長、經理為盧悅云。

經營范圍含投資興辦實業；物業管理；房地產開發經營等。

進一步穿透，特發新邦置業由深圳市特發地產有限公司、深圳市新邦實業有限公司分別持股51%、49%。

最終由深圳特發集團實際控制。

該土整項目共涵蓋04-01-01、04-03、04-07共3個地塊；

規劃建設10棟住宅、2棟商辦樓及1所幼兒園，總建筑面積約55萬㎡。

是集住宅、商業、辦公、酒店等多元業態于一體的綜合體項目。

規劃總戶數2623戶，其中商品房2250戶（含部分回遷房），人才房373戶，配套車位1919個。

其中，住宅又分為兩個地塊：

1）04-03地塊，由6棟住宅、1棟公租房及1所幼兒園組成，共8棟樓，層高47層；

占地3.11萬㎡，總建面27萬㎡，計容建面22萬㎡，容積率7.1，規劃戶數1917戶（含公租房373戶），設停車位1335個。

2）另外的04-07地塊，由3棟住宅組成，層高46層；

占地1.17萬㎡，總建面11.3萬㎡，計容建面8.25萬㎡，容積率7.0，規劃戶數706戶，停車位584個。

從參數看，臻華府的不足，其實挺明顯：

1）小區是超高層，容積率不低，且部分樓棟之間的樓間距最短的僅16-18米左右；

2）有保障性住房及公共租賃房，居住氛圍沒那么純粹；

3）商品房一層六戶的設計，相對眼下的新規盤而言，有點偏高；

4）另外，整個小區車位1919個，車位比1：0.73，配比顯然也不是很足。

優勢則是：

1）配套上地鐵上蓋，軌道交通便利，周邊居住氛圍較為濃厚，配套齊全；

2）項目是布吉石芽嶺板塊目前唯一待售的新樓盤，市場競爭壓力相對較?。?/p>

3）新規戶型，得房率不低，據稱能到95-102%。

特發臻華府戶型圖，已經披露。

比較難得一點，像87㎡的這種剛需戶型，做了南北通透。

87㎡戶型三房兩衛，有橫廳和豎廳兩種格局，橫廳客廳有大面積凸窗。

兩種格局主臥均有270°飄窗。

87㎡戶型主要的不足是，陽臺和兩個次臥朝向是向北的，房間只有主臥朝南。

所以雖然南北通透，主臥還有270°飄窗，但犧牲了朝向。

而且該面積戶型豎廳格局的餐廳，空間也偏小。

96㎡的三房，豎廳格局，三開間朝南，有客廳連接客房的大陽臺。

114、143㎡的四房、五房戶型，也均是豎廳格局，四開間朝南。

不過，96㎡、114㎡、143㎡剛改以上戶型，主臥并沒有270°飄窗。這點甚至不如87㎡的剛需產品。

無論是小戶型還是大戶型，沒有做到“既有又有”，而是必須得做出取舍，要了這就沒有那。

這方面，特發臻華府并沒有做到足夠好的兼顧和平衡。